導讀：哪里的房價最傷人/溫和？去哪座城市定居性價比更高？

作者：阿米，編輯：羅仙貝，設計：鄭舒雅

來源：DT財經（ID：DTcaijing）

“我想離開深圳了”，在深圳打拼3年的小張最近有點失落。

“來深圳3年了，也沒攢下多少錢，距離買房實在是太遠了，感覺生活根本沒有盼頭?！毙堈f，“正好最近有獵頭給我推薦隔壁東莞的崗位，待遇雖然不如現(xiàn)在，但房價也溫和得多，我有點心動?！?/span>

和小張一樣，被一線城市房價勸退的年輕人不在少數(shù)。尤其是走在一線城市的地鐵站時，會偶然發(fā)現(xiàn)其他城市招攬人才的廣告。它們打著各種“宜居生活、理想工作，還有溫和房價”的口號，不免讓大家的追夢之心產生些許動搖。

但小張也知道，一線城市以外的房價雖然溫和，但收入和未來的前景也低于北上廣深。

為了給和小張有著同樣處境的年輕人提供一些建議，DT君從國家統(tǒng)計局找到了2014-2018年的房價和收入數(shù)據(jù)（截至2020年9月15日，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)只公布至2018年底），以收入房價比（當?shù)卦趰徛毠て骄晷?住宅商品房平均售價）為參考，找出了中國35座主要城市的收入和房價的關系，幫大家看一看哪里的房價最傷人/溫和，去哪座城市定居性價比更高。

01 全國35座主要城市收入房價比一覽

首先我們按2018年各主要城市的收入房價排序，收入房價比越低，自然就是對年輕人購房者越不友好的城市。

排在前十的城市，分別是深圳、廈門、北京、杭州、上海、廣州、南京、福州、?？诤蛯幉?。

這些城市無一例外是發(fā)達城市，一個人一年到頭、不吃不喝，在這里也僅僅能買到幾平米。比如排在最前面的深圳和廈門，在這兩座城市工作的居民，每年的總收入只夠買不到3平米的房子。如果想要攢出一套60平米的小兩居，理想狀態(tài)下，也至少需要20年才能實現(xiàn)。

土地面積緊缺是這兩座城市房價高企的主要原因之一。

2019年，深圳的常住人口達到1344萬，而深圳的面積僅有1997平方千米，平均下來每平方千米有6730人。這個數(shù)字大約是上海的2倍，北京的5倍。

深圳有一句口號叫作“來了就是深圳人”，但現(xiàn)在，這句口號被網(wǎng)友調侃成了“深圳，來了就是東莞/惠州人”。因為不少在深圳工作的人買不起深圳的房子，只能把需求轉移到隔壁的惠州和東莞。不只是住宅，出于成本考慮，華為在2018年也把一部分產業(yè)從深圳搬到了東莞。

廈門也面臨類似的情況，人口集中、核心地帶土地稀缺的現(xiàn)象拉高了全市的平均房價，“廈門島內才是廈門”的觀念，直到現(xiàn)在仍然困擾著無數(shù)前來一展抱負的年輕人。

讓人比較意外的是，除了廈門，收入性價比堪比一線城市的還有杭州。論買房的難度還要高于上海和廣州，這也許可以說明杭州的樓市正在被看好。

我們再來看性價比最高的10座城市。它們分別是銀川、西寧、長沙、蘭州、烏魯木齊、南寧、南昌、重慶、長春和鄭州。

從地理位置來看，它們大多地處中西部地區(qū)。在銀川，一年的收入可以買到15.6平方米的房子，除去自己的日常開銷，幾年的可支配收入就足夠在這里買下一套剛需住房。

如果小張喜歡吃辣，長沙和重慶也足夠讓他感到驚喜。發(fā)達的經濟水平配上比較低的房價，這兩座城市值得被加入候選名單。?

02 城市收入房價比的四種類型

仔細地研究了這份名單之后，我們發(fā)現(xiàn)：排開收入房價比兩極的城市，處于中間地帶的城市中，有上海、杭州這樣“高收入、高房價”的城市，也有?？谶@樣“低收入、低房價”的城市。

雖然城市之間的性價比殊途同歸，但類型各有不同。

所以我們接下來，將2018年每座城市在崗職工平均年薪、商品房平均銷售價格作對比，并以所有城市的平均值為分割，劃出了四個象限。

第一象限是高工資、高房價的雙高組。位列其中的有深圳、北京、上海、杭州、南京等城市。這些城市擁有著最多的大公司和更豐富的發(fā)展機會，往往是年輕人追夢的首選。與此同時，也有著更大的生存壓力。想要在這些城市買房，要么看家底，要么就是看造化。

第二象限是低收入、高房價區(qū)。在這個區(qū)的城市只有廈門一座城市。在全國35座主要城市中，廈門的在崗職工平均年薪排在第21位，還不如蘭州，但其住宅商品房平均銷售價格卻排名第三，僅以微弱的差距惜敗于北京。從現(xiàn)實角度分析，如果不是對廈門有著深深的執(zhí)念，最好還是謹慎選擇，或者去島外看看吧。

第三象限是“低收入、低房價”區(qū)。青島、合肥、武漢、成都等城市都處于這個象限。在這些城市生活，收入和房價都相對更低。這其中也包括了近幾年發(fā)展較快的成都、武漢等城市，TA們在拼命地吸納優(yōu)質大公司，發(fā)展產業(yè)園，雖然薪資收入暫時還未達到35座城市平均值，但房價也溫和得多。

第四象限就是我們夢寐以求的“低房價、高收入”區(qū)，入選的只有長沙和濟南兩座城市。

幾乎每篇關于房價的文章都會夸獎到長沙，畢竟這座城市有效地控制了房價，而且生活質量還特別高。

但我們一直都遺忘了濟南。就像很多人覺得青島才是山東省會那樣，濟南的存在感似乎的確不高。但論宜居，泉城自然不甘落后；論生活熱情，等疫情過了去看一場魯能的比賽，就能感受到這座城市的熱情。?

03 用區(qū)域內最高的工資在附近城市買房情況能好多少？

一番分析下來，我們也發(fā)現(xiàn)西部和南部地區(qū)的收入房價比確實相對較高。

但小張也表示，自己其實并不急著離開深圳，時機成熟可以先去東莞買套房，用深圳的工資養(yǎng)東莞的房貸。

這正是“深圳，來了就是惠州/東莞人”的情況。小張又給我們提供了一種新的思路——如果我在區(qū)域內收入最高的城市工作，但最終選擇去鄰近的城市買房。那么在哪個區(qū)域工作，才能得到最高的效率提升呢？

我們仍然以2018年的數(shù)據(jù)為例，并將35座城市按區(qū)域劃分，看看哪個地區(qū)最適合在區(qū)域內異地置業(yè)。

從結果來看，由于中西部地區(qū)的城市收入房價比相差不大，所以同區(qū)域內的異地置業(yè)，收入房價比效率提升并不明顯。

比如你在成都工作，但最終要去貴陽、重慶或昆明買房，每年也就能多買0.6-0.8個平方；在長沙工作的人想去武漢買房，每年只能多買0.4個平方，去鄭州能多買1.5個平方。

異地置業(yè)畢竟需要一定程度上犧牲未來的發(fā)展或是通勤幸福感，像這種稍微努努力就能彌補差距的情況，顯然不是十分適用。

真正能體現(xiàn)出區(qū)域內差距的，還是在華東地區(qū)和華北地區(qū)。

如果你在上海工作，去南昌買房的幸福感是最高的，每年能比在當?shù)毓ぷ鞯娜硕噘I7.3平米。要是日后的買房目標在杭州、南京，每年則可以多買1.5-1.6個平方。

如果更遠一些買在濟南買房，不算開銷的話，大約十年左右，就能攢下一套100平米的改善性住房。

當然，與北京相比，上海給購房者們帶來的效率提升，還不夠刺激。

如果你在北京工作，最終到太原或石家莊買房，每年能多買6.4或7.2個平方。就算是房價稍貴的天津，北京打工仔們也可以每年多攢出2.9個平方。

更極端的做法是，北京工作、呼和浩特買房。

如果一位呼和浩特的朋友在家鄉(xiāng)本地上班，一年收入大概能買到9.5平米的房子。但若是先來到北京打拼一番，工作一年賺的錢，就可以在呼和浩特買到18.2平米。攢攢錢，不出幾年，住房自由就可實現(xiàn)。

北漂雖然苦，但確實地為一部分人創(chuàng)造了衣錦還鄉(xiāng)的機會。?

04 剛需or投資？That's a question

當然，對于大多數(shù)年輕人來說，無論是退而求其次另選落腳城，還是異地置業(yè)，這無形中都是一次追夢道路上的敗北。如果可以，誰不想在當初首選的那個城市落地生根。

只是，收入房價比的確讓很多人望而生畏。

但這是不是就能說明收入房價比更高的城市就一定更宜居，更適合人才前往？

如果是剛需，可能確實如此。但若是有更長遠的謀劃，房價收入比還有更深次的含義。

如果我們把城市理解成公司，那么它的房價收入比，就相當于是公司的市盈率。好比亞馬遜在最初的幾年一直是虧損的，市盈率卻一度超過300，資本市場對它仍是趨之若鶩，根本原因在于有良好的預期。

放在城市也一樣，如果它的經濟向陽，人才吸引力足夠，那么其樓市資源就會愈發(fā)稀缺，投資人則會更加看好它的長遠發(fā)展，愿意投入資金，它的市盈率就會上升。當然，這也給當?shù)氐姆渴袔砹藷o形中的溢價，提高了投資者入市的門檻，也就是人才在這里扎根的門檻。

所以，我們嘗試站在更高的視角上，通過35座城市2014年到2018年間的收入和房價變化去觀察它們的發(fā)展規(guī)律。

為此，我們將這些城市在崗職工年收入、商品房銷售價格5年間的年復合增長率體現(xiàn)在坐標系上，并簡單做了一下線性擬合。

可以看到，對于35座主要城市而言，大家的5年收入復合增長率均高于房價復合增長率。且對于大部分城市來說，兩個參數(shù)之間以一定的比例保持著微妙的平衡（在趨勢線附近）。

也就是說，相對于房價，大家的收入漲得還是要更快一些。如果一直按照這樣的速度，大家買房按道理會越來越輕松。

但這似乎和大家的認知有些不一樣，主要是由于在大城市房價的基數(shù)遠遠高于收入，所以即便以更快的速度增長，但收入增長的絕對值依舊難以和房價相比。

以上海為例，2018年，在崗職工平均年薪為14萬元，住宅商品房平均銷售價格為28981元/平方米，不算各種稅費，一套100平米的房子也需要將近290萬。即使只算35成的首付也要101萬，按現(xiàn)在的年薪和復合增長率來算，這套房子的首付一年增長5.66萬，而年薪一年只能增長8000多元。

所以怎么看，都是離買房越來越遠了。

與上海類似的，還有趨勢線上的深圳、北京、廈門等城市，TA們可以理解為在歷史長河中發(fā)展最被大家看好的一批城市，自然也就享受了更多的“房產投資紅利”。而趨勢線下距離較遠的銀川、蘭州等城市，由于沒有更多的“業(yè)績亮點”，所以它的“股票”即便便宜，也鮮有人買。

所以，即便一直被吐槽與居民實際可承受能力相差太遠，但這些期望值較高的城市仍然每年吸引著無數(shù)的年輕人接踵而來。畢竟，對于絕大多數(shù)人來說，投資1760塊一股的茅臺，總比10塊錢一股不知名的股票要穩(wěn)妥的多。

但是歷史的進程發(fā)展到現(xiàn)在，趨勢線上的城市前景究竟如何，趨勢線下是不是存在默默發(fā)展而“被低估”的城市，我們也不好說。

一切都需要交給時間來驗證。

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