什么是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)?如何流轉(zhuǎn)農(nóng)村承包地?

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隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)象越來越多，土地如何流轉(zhuǎn)才合法，如何流轉(zhuǎn)才能保障自己的權益，《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》專門作出了規(guī)定。2021年1月26日，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部發(fā)布《農(nóng)村土地經(jīng)營權流轉(zhuǎn)管理辦法》，自2021年3月1日起施行，這是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的一部重要規(guī)章。本文擬就農(nóng)村經(jīng)營權流轉(zhuǎn)相關問題作一梳理。

1.什么是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)？

我國農(nóng)村土地實行集體所有權、農(nóng)戶承包權、土地經(jīng)營權“三權”分置，我們講的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是指農(nóng)村土地經(jīng)營權流轉(zhuǎn)。農(nóng)村土地經(jīng)營權流轉(zhuǎn)是指在承包方與發(fā)包方承包關系保持不變的前提下，承包方依法在一定期限內(nèi)將土地經(jīng)營權部分或者全部交由他人自主開展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的行為。

2.農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)有哪些法律規(guī)定？

《農(nóng)村土地承包法》第二章第五節(jié)第32條至43條集中規(guī)定了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)問題，另外，2021年1月26日農(nóng)業(yè)農(nóng)村部發(fā)布《農(nóng)村土地經(jīng)營權流轉(zhuǎn)管理辦法》（農(nóng)業(yè)農(nóng)村部令2021年第1號），此為當前農(nóng)村土地經(jīng)營權流轉(zhuǎn)的最重要規(guī)章。

3.農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)應遵循什么原則？

土地經(jīng)營權流轉(zhuǎn)應當堅持農(nóng)村土地農(nóng)民集體所有、農(nóng)戶家庭承包經(jīng)營的基本制度，保持農(nóng)村土地承包關系穩(wěn)定并長久不變，遵循依法、自愿、有償原則，任何組織和個人不得強迫或者阻礙承包方流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權。土地流轉(zhuǎn)不得改變土地所有權的性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途，不得破壞農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力和農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境；流轉(zhuǎn)期限不得超過承包期的剩余期限；流轉(zhuǎn)的受讓方須有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力或者資質(zhì)；在同等條件下，本集體經(jīng)濟組織成員享有優(yōu)先權。

4.土地流轉(zhuǎn)有哪些禁止性規(guī)定？

土地經(jīng)營權流轉(zhuǎn)有“四不得”：土地經(jīng)營權流轉(zhuǎn)不得損害農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和利害關系人的合法權益，不得破壞農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力和農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境，不得改變承包土地的所有權性質(zhì)，不得改變農(nóng)業(yè)用途，確保農(nóng)地農(nóng)用，優(yōu)先用于糧食生產(chǎn)，制止耕地“非農(nóng)化”、防止耕地“非糧化”。

5.土地流轉(zhuǎn)由哪個部門管理？

《農(nóng)村土地經(jīng)營權流轉(zhuǎn)管理辦法》規(guī)定，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部負責全國土地經(jīng)營權流轉(zhuǎn)及流轉(zhuǎn)合同管理的指導。縣級以上地方人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管（農(nóng)村經(jīng)營管理）部門依照職責，負責本行政區(qū)域內(nèi)土地經(jīng)營權流轉(zhuǎn)及流轉(zhuǎn)合同管理。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負責本行政區(qū)域內(nèi)土地經(jīng)營權流轉(zhuǎn)及流轉(zhuǎn)合同管理。

6.土地流轉(zhuǎn)需是否需辦理登記？

《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定，土地經(jīng)營權流轉(zhuǎn)期限為五年以上的，當事人可以向登記機構申請土地經(jīng)營權登記。未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

7.村委會可以要求村民流轉(zhuǎn)土地嗎？

沒有承包方的書面委托，任何組織和個人無權以任何方式?jīng)Q定流轉(zhuǎn)承包方的土地經(jīng)營權。承包方自愿委托發(fā)包方、中介組織或者他人流轉(zhuǎn)其土地經(jīng)營權的，應當由承包方出具流轉(zhuǎn)委托書。委托書應當載明委托的事項、權限和期限等，并由委托人和受托人簽字或者蓋章。

8.對土地流轉(zhuǎn)的受讓方有哪些要求？

土地經(jīng)營權流轉(zhuǎn)的受讓方應當為具有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力或者資質(zhì)的組織和個人。在同等條件下，本集體經(jīng)濟組織成員享有優(yōu)先權。受讓方應當依照有關法律法規(guī)保護土地，受讓方使用土地有“三禁止”：禁止改變土地的農(nóng)業(yè)用途。禁止閑置、荒蕪耕地，禁止占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等。禁止占用永久基本農(nóng)田發(fā)展林果業(yè)和挖塘養(yǎng)魚。受讓方將流轉(zhuǎn)取得的土地經(jīng)營權再流轉(zhuǎn)以及向金融機構融資擔保的，應當事先取得承包方書面同意，并向發(fā)包方備案。土地經(jīng)營權人有權在合同約定的期限內(nèi)占有農(nóng)村土地，自主開展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營并取得收益。

9.土地流轉(zhuǎn)的方式有哪些？

根據(jù)規(guī)定，承包方可以采取出租（轉(zhuǎn)包）、入股或者其他符合有關法律和國家政策規(guī)定的方式流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權。出租（轉(zhuǎn)包），是指承包方將部分或者全部土地經(jīng)營權，租賃給他人從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。入股，是指承包方將部分或者全部土地經(jīng)營權作價出資，成為公司、合作經(jīng)濟組織等股東或者成員，并用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。

10、土地流轉(zhuǎn)需要簽流轉(zhuǎn)合同嗎？

承包方流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權，應當與受讓方在協(xié)商一致的基礎上簽訂書面流轉(zhuǎn)合同，并向發(fā)包方備案。承包方將土地交由他人代耕不超過一年的，可以不簽訂書面合同。

土地經(jīng)營權流轉(zhuǎn)合同一般包括以下內(nèi)容：

（一）雙方當事人的姓名或者名稱、住所、聯(lián)系方式等；

（二）流轉(zhuǎn)土地的名稱、四至、面積、質(zhì)量等級、土地類型、地塊代碼等；

（三）流轉(zhuǎn)的期限和起止日期；

（四）流轉(zhuǎn)方式；

（五）流轉(zhuǎn)土地的用途；

（六）雙方當事人的權利和義務；

（七）流轉(zhuǎn)價款或者股份分紅，以及支付方式和支付時間；

（八）合同到期后地上附著物及相關設施的處理；

（九）土地被依法征收、征用、占用時有關補償費的歸屬；

（十）違約責任。

土地經(jīng)營權流轉(zhuǎn)合同示范文本由農(nóng)業(yè)農(nóng)村部制定。

11.承包方在哪些情況下可以解除土地流轉(zhuǎn)合同？

承包方不得單方解除土地經(jīng)營權流轉(zhuǎn)合同，但受讓方有下列情形之一的除外：

（一）擅自改變土地的農(nóng)業(yè)用途；

（二）棄耕拋荒連續(xù)兩年以上；

（三）給土地造成嚴重損害或者嚴重破壞土地生態(tài)環(huán)境；

（四）其他嚴重違約行為。

有以上情形，承包方在合理期限內(nèi)不解除土地經(jīng)營權流轉(zhuǎn)合同的，發(fā)包方有權要求終止土地經(jīng)營權流轉(zhuǎn)合同。

受讓方對土地和土地生態(tài)環(huán)境造成的損害應當依法予以賠償。

12.土地經(jīng)營權流轉(zhuǎn)，各方法律關系如何規(guī)定？

承包方流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權的，其與發(fā)包方的承包關系不變。經(jīng)承包方同意，受讓方可以依法投資改良土壤，建設農(nóng)業(yè)生產(chǎn)附屬、配套設施，并按照合同約定對其投資部分獲得合理補償。土地經(jīng)營權人有權在合同約定的期限內(nèi)占有農(nóng)村土地，自主開展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營并取得收益。經(jīng)承包方書面同意，并向本集體經(jīng)濟組織備案，受讓方可以再流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權。

13.土地經(jīng)營權可以融資嗎？

《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定，承包方可以用承包地的土地經(jīng)營權向金融機構融資擔保，并向發(fā)包方備案。受讓方通過流轉(zhuǎn)取得的土地經(jīng)營權，經(jīng)承包方書面同意并向發(fā)包方備案，可以向金融機構融資擔保。

擔保物權自融資擔保合同生效時設立。當事人可以向登記機構申請登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。實現(xiàn)擔保物權時，擔保物權人有權就土地經(jīng)營權優(yōu)先受償。土地經(jīng)營權融資擔保辦法由國務院有關部門規(guī)定。

14.對工商資本流轉(zhuǎn)土地有哪些特別規(guī)定？

縣級以上地方人民政府對工商企業(yè)等社會資本流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權，依法建立分級資格審查和項目審核制度、風險防范制度，加強事中事后監(jiān)管，及時查處糾正違法違規(guī)行為。

15.土地流轉(zhuǎn)糾紛如何處理？

土地經(jīng)營權流轉(zhuǎn)發(fā)生爭議或者糾紛的，當事人可以協(xié)商解決，也可以請求村民委員會、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府等進行調(diào)解。當事人不愿意協(xié)商、調(diào)解或者協(xié)商、調(diào)解不成的，可以向農(nóng)村土地承包仲裁機構申請仲裁，也可以直接向人民法院提起訴訟。

來源：自然資源法律論壇

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