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作者 / 曹蓓?編輯 / 謝弋

來源 /?鳳凰WEEKLY地產(chǎn)

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2013年春天，深圳的一個豪宅項(xiàng)目開盤沒多久，就收到了整改通知。

據(jù)說有人去看房時被擋在門外：沒有500萬，不讓看。　

后來項(xiàng)目負(fù)責(zé)人解釋，這是工作人員的偷懶做法，因?yàn)橐捶康娜颂嗔??！?/span>

火爆至此的項(xiàng)目，就是中國豪宅“標(biāo)桿”——深圳灣１號?！?/span>

它身上有很多標(biāo)簽：拿下“房地產(chǎn)奧斯卡”——國際房地產(chǎn)大獎；跨界富豪，重金打造；傳說馬云曾清場買房；業(yè)主身價加起來，超過一萬億?！?/span>

當(dāng)年，深圳灣１號以最高17萬一平米開售，而深圳房價的成交均價才兩萬多一平米。

普通人想都不敢想的價格，富豪們卻趨之若鶩。他們很清楚，天花板一樣的價格里，不止包括房子，還有富豪云集的圈子。

恒大老板許家印，就是其中之一。他一向以大手筆聞名，也以豪華的朋友圈聞名，這兩點(diǎn)跟深圳灣１號非常匹配。

彼時正通往財富快車道的許老板，也許根本沒想過，有一天他需要把這豪宅賣掉換錢。

這件事在2021年發(fā)生了。

年初還在描繪沖向世界和全球的美好愿景的“新恒大”航母，沒過幾個月就不得不面對這幅愿景在現(xiàn)實(shí)中日漸顯露的裂痕。

恒大危，路人皆知。

到了11月底，鋪天蓋地的新聞?wù)f，許家印拿出70億現(xiàn)金，幫助恒大度過危機(jī)。這70億里，有抵押的股票，有香港豪宅和私人飛機(jī)，還有掛牌的深圳灣１號?！?/span>

即便如此，在恒大約２萬億負(fù)債和潛在的風(fēng)險面前，這些都顯得微不足道。　

更大的難題，可能還在后面。

12月3日，在恒大公告一筆2.6億美元擔(dān)保可能被債權(quán)人要求加速到期后，廣東省政府和一行兩會先后發(fā)聲。仔細(xì)研究其中的一些關(guān)鍵詞，或許可以獲得某些信號。

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廣東省政府說，應(yīng)恒大請求，同意向恒大派出工作組。

央行和一行兩會的意思總結(jié)一下大概是，恒大的風(fēng)險，主要緣于自身經(jīng)營不善、盲目擴(kuò)張；屬于個案；不會對銀行保險業(yè)的正常運(yùn)行造成任何負(fù)面影響，對資本市場穩(wěn)定運(yùn)行的外溢影響可控。

對于很多重病，醫(yī)學(xué)能做的非常有限，充其量只是輔助，最終能不能好轉(zhuǎn)、能好轉(zhuǎn)到哪一步，很大程度上取決于病人自己。

過去幾年里，這家龍頭房企一直在加速和加油之間交替前行，人們一邊擔(dān)心它加速的風(fēng)險，一邊驚嘆它加油的能力。

直到房地產(chǎn)集體進(jìn)入減速帶，那些被速度掩蓋的問題才一一冒出來。昔日眾多為它加油的朋友，很多也只能無奈地?fù)u頭。

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雷從何來？

深圳灣１號開盤的第二年，2014年６月，同為業(yè)主的許家印和馬云在香港喝了一頓酒。酒桌上，許老板問，恒大足球從發(fā)展戰(zhàn)略上準(zhǔn)備增資擴(kuò)股，你入不入？　

馬云回答：入！　

第二天早上９點(diǎn)多，馬老板給睡夢中的許老板打了一個通15分鐘的電話，聊足球?！?/span>

第三天，一筆12個“小目標(biāo)”的戰(zhàn)略合作就對外公布了，阿里入股了恒大足球俱樂部，占股50％。許老板說，這只是第一步，下一步是引進(jìn)20個投資者，等條件具備，俱樂部會申請上市。

這種路徑完全是許氏風(fēng)格——不做則已，要做就做到最大最強(qiáng)，而且還要快?！?/span>

要做到這點(diǎn)，借力很重要。從一家沒有背景的不知名房企一路沖到前十，許老板深諳此道。　

他的目標(biāo)遠(yuǎn)不止于前十?！?/span>

不久后，恒大就宣布了進(jìn)軍世界500強(qiáng)的目標(biāo)，還有實(shí)現(xiàn)途徑——“堅(jiān)定不移實(shí)施多元化”。原因是，這是絕大部分世界500強(qiáng)發(fā)展到一定階段都會選的路?！?/span>

引入阿里巴巴的恒大足球，成了當(dāng)時多元化的樣板之一。此后恒大的多元化組成部分發(fā)生了很大的變化，到了2019年，足球、冰泉、音樂、電影這些“積累了很多經(jīng)驗(yàn)的領(lǐng)域”，已經(jīng)被文旅健康、新能源汽車所代替。

但是當(dāng)年做足球的思路，卻傳承了下來，成為恒大多元化業(yè)務(wù)的基本路徑：引入資金，做大規(guī)模，然后上市。　

就像許家印自己說的造車新思路：買買買，合合合，圈圈圈，大大大，好好好。

2017年底，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平加入恒大，傳言年薪1500萬。此后，恒大研究院陸續(xù)發(fā)布了多篇新能源汽車的報告。

2021年10月份，已經(jīng)離開恒大回歸市場的任澤平發(fā)了一篇長文，人們才知道，他居然曾是恒大多元化的“反對派”。

據(jù)任澤平所言，2017年底，負(fù)債率已大幅升至86.25％的恒大計劃大舉多元化擴(kuò)張，當(dāng)時他當(dāng)著公司幾位主要負(fù)責(zé)人的面諫言，降負(fù)債、反對多元化，理由是“國內(nèi)外企業(yè)發(fā)展史上清楚地寫著，多元化大多失敗，可謂九死一生”。

這跟當(dāng)年許家印鐵了心要搞多元化的理由恰恰相反。在一次干部會上，任澤平“大受批評”?！?/span>

很多新聞標(biāo)題都用了這個細(xì)節(jié)，多元化以及背后高杠桿、高負(fù)債推動的發(fā)展模式也被認(rèn)為是日后恒大爆雷的根源。

但其實(shí)任澤平后面還說，在當(dāng)時的情形下，大規(guī)模舉債造新能源汽車也很難絕對地講對錯?！敖?jīng)濟(jì)發(fā)展有時需要冒險精神，只是社會往往以結(jié)果論，成王敗寇。”　

這句話是不是可以理解為，如果不是后來外部多重因素共同作用，恒大汽車可能會是另一個結(jié)果？

可惜，已經(jīng)沒有如果，“雷”已經(jīng)開始了。

“鍋蓋”不夠了

就在不久前，遼寧沈撫新區(qū)管委會接到了當(dāng)?shù)睾愦箜?xiàng)目購房者送來的幾面錦旗，感謝在他們的推動下，恒大停工的項(xiàng)目，終于重新有了動靜。

幾年前聽到恒大養(yǎng)生谷項(xiàng)目要落地沈撫，歡天喜地去買房的人怎么也想不到，2021年３月同樣的房子被恒大揮淚大甩賣了。業(yè)主開始維權(quán)，６月份管委會發(fā)文讓這個項(xiàng)目暫停銷售。好不容易解決了，又過了沒多久，項(xiàng)目就停工了。

管委會不得不再次組建專門的工作組，幫助恒大復(fù)工復(fù)產(chǎn)。一位業(yè)主說，買這套房子，是他這輩子最后悔的事。

上半年降價，下半年停工，基本上是很多恒大項(xiàng)目的縮影。

沈撫新區(qū)管委會的相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，除了要幫購恒大項(xiàng)目解決盡快復(fù)工的問題，還要幫項(xiàng)目的員工解決欠發(fā)工資的問題，因?yàn)樯婕爱?dāng)?shù)氐姆€(wěn)定。

一份網(wǎng)傳的房企裁員比例顯示，恒大目前正在通過降薪、停薪留職、緩發(fā)工資等方式變相裁員，預(yù)計比例不低于50％。

知情人士說，這種情況，已經(jīng)從項(xiàng)目蔓延至總部。

不少房企越來越頻繁地接到來自恒大的簡歷，有的級別還不低，“但是有些對恒大的履歷還是稍微會介意?！焙愦髥T工說，早出去的可能還好，現(xiàn)在來不及了?！罢l能想到在500強(qiáng)工作的人會幾個月拿不到工資，手里還有幾十萬甚至幾百萬不知道怎么兌付的理財。還有跟親戚朋友推薦買的，現(xiàn)在后悔死了。”　

如今恒大理財產(chǎn)品的投資人，已經(jīng)從９月份極端的情緒失控中緩和了一些，恒大給出了兌付方案，能不能按方案繼續(xù)下去，何時能把錢拿回來，都是未知數(shù)。

只能等。

他們也很清楚，恒大的債主不止是他們。

在理財產(chǎn)品爆雷之前，已經(jīng)有不少在社交媒體實(shí)名制喊恒大還錢的恒大商票持有人，還有一些公司采取了其他手段，比如法律訴訟、財產(chǎn)保全等等等等。

８月20日凌晨，恒大第一次在公告中用“債務(wù)風(fēng)險”一詞，是在前一天被監(jiān)管約談后。

此后便開啟了出售股權(quán)、處置資產(chǎn)等回籠資金的一系列操作。

但９月中旬的時候，恒大公告稱，進(jìn)度不及預(yù)期。

一位負(fù)責(zé)恒大足球場項(xiàng)目的第三方人員，到現(xiàn)在還清楚地記得，一年半前去廣州恒大中心做專家會匯報時，還在感嘆樓內(nèi)的豪華裝修，恒大項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的春風(fēng)滿面，和自己發(fā)自內(nèi)心感受到的幸運(yùn)。

那個項(xiàng)目，是恒大把規(guī)模做到第一的2016年，集齊多國頂級大師參與設(shè)計、競標(biāo)得來的，是要“超過諾坎普成為世界最大的頂級專業(yè)足球場”。但現(xiàn)在，他在簡歷上卻不好意思把這個項(xiàng)目放在第一的位置。

最新傳出的消息是，政府已經(jīng)將恒大球場的地塊收回，準(zhǔn)備重新拍賣。

曾經(jīng)創(chuàng)下吉尼斯世界紀(jì)錄的全球最大足?！愦笞阈＃芏嘟搪毠ひ呀?jīng)被遣散，此前聽說他們還被要求過賣房。

俱往矣，留下一片唏噓。

彼時的風(fēng)光和夢想，如今不得不一點(diǎn)點(diǎn)埋葬。

曾經(jīng)龐大的恒大“帝國”，市值只剩下300億港元左右，不及巔峰的10％。

放棄幻想

當(dāng)年深圳灣１號的頂級會員制俱樂部——深灣會，傳言是與香港馬會、北京長安俱樂部聯(lián)運(yùn)管理，只有買房才能進(jìn)場?！?/span>

富豪的友誼，是真金白銀。這種友誼比那套豪宅，要值錢得多。

這點(diǎn)恐怕許老板體會得最為深刻。

2020年９月網(wǎng)傳恒大1300億戰(zhàn)略投資“對賭”將到期而面臨的危機(jī)，在幾天之內(nèi)，就被許老板用一張多位大佬站臺的補(bǔ)充協(xié)議簽約儀式照片給解決了。

再想想2008年，許家印能只身闖進(jìn)香港富豪圈的牌局，使恒大度過危機(jī)起死回生上市敲鐘，眾人皆嘆：牛！

古希臘著名哲學(xué)家早就告訴過我們，人不能兩次踏進(jìn)同一條河流。十幾年前的故事，并沒有復(fù)制。

2021年11月23日，香港老牌地產(chǎn)開發(fā)商華人置業(yè)公告稱，將在一年內(nèi)清空恒大股票。當(dāng)年一同在牌桌上的好友——在恒大多個關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)出現(xiàn)的劉鑾雄夫婦，選擇了離場，預(yù)計虧損大約100億。

在那之前的一個多月，華人置業(yè)宣布私有化退市，當(dāng)時市場普遍認(rèn)為，是受了恒大的拖累。上半年因?yàn)楹愦蠊煞莨上⑹杖霚p少，華人置業(yè)的毛利比2020年減少了64.4％。

香港的房地產(chǎn)富豪們，大多有過高高低低起起伏伏的經(jīng)驗(yàn)，他們或許更容易判斷，什么時候是柳暗花明前的山重水復(fù)，什么時候是大江東去浪淘盡。

2009年的暖風(fēng)大概不會在2022年吹過。去年恒大回Ａ失敗的那一刻起，很多人就意識到，一個時代結(jié)束了。

這樣的意識隨后越來越清晰。

10月份的時候，有人在2021年Ｇ30國際銀行業(yè)研討會問央行行長易綱，隨著恒大事件的不斷發(fā)酵，高層會不會出手？

易綱回答，恒大風(fēng)險是個案風(fēng)險。

應(yīng)對措施是，一要避免恒大的風(fēng)險傳染至其他房地產(chǎn)企業(yè)，二要避免風(fēng)險傳導(dǎo)至金融部門。

這樣的表態(tài)被理解為，放棄幻想。

事實(shí)上，這種風(fēng)險已經(jīng)開始對一些房企和行業(yè)造成影響。恒大的“雷”，不僅打破了外界對恒大系的信任，也很大程度上影響了對整個房地產(chǎn)行業(yè)的信任。

買房者開始觀望，投資者開始恐慌，多重因素疊加下，更多的房企陷入困境，資金進(jìn)一步遠(yuǎn)離。

整個房地產(chǎn)行業(yè)，都在這一年經(jīng)歷了寒風(fēng)洗禮。

萬科董事會主席郁亮在2021年媒體交流會上被問到是否會幫助恒大解決困境時說了一句意味深長的話，“行業(yè)冬天來了，大家都冷，首先要自己解決自己過冬問題，救人先要保證自己的安全?！?/span>

這也許是對恒大處置資產(chǎn)“不及預(yù)期”的注解。

多家房企曾經(jīng)在公開場合證實(shí)跟恒大有過接觸，但很多都沒了下文。對于恒大擺在貨架上最值錢的物業(yè)和汽車，潛在買家們也都是來了又走。

萬能的朋友圈已經(jīng)不再萬能，連萬科都要“節(jié)衣縮食”，進(jìn)入“戰(zhàn)時氛圍”了，能救恒大的，恐怕也不剩幾個。

從監(jiān)管的最新表態(tài)來看，不知道還會不會有蓋世英雄踩著七彩祥云到來，與其期待，還不如靠自己來得實(shí)在。自己系上的鈴鐺，最終還是要自己來解。

怎樣才能相信恒大？

據(jù)說，許家印瘦了16斤。

他賣飛機(jī)豪宅“替”恒大還的70億，并沒有像孫宏斌給融創(chuàng)不到30億無息借款那樣受　到正面評價，反而被指“表態(tài)重于還債”。

有人立刻算出，從2009年到2021年６月，恒大上市以來將近7000億元的分紅中，500多億元進(jìn)了許家印及其家族的口袋。

就連恒大內(nèi)部會議上，許家印自己透露的2016年１月１日到2021年６月30日的現(xiàn)金流數(shù)據(jù)，行業(yè)內(nèi)都有人找到了問題。

他說這幾年支付貸款利息3670億元，但財報顯示的已付利息只有3200億，中間470億去哪了？

2021年中秋許家印給全體員工的一封家書，基本上能看到的都看到了，里面寫著，“堅(jiān)信恒大一定能盡快走出至暗時刻”。

一位投資者私下說，“要讓大家相信恒大，先要讓大家相信他。而且現(xiàn)在別說恒大，連房地產(chǎn)，大家都快不相信了。”

演員舒淇說過一句話：“我曾經(jīng)脫下的衣服，要一件一件地把它穿回來?！?/span>

道理都是相通的，失去的信任，恐怕也要一點(diǎn)一點(diǎn)找回來。

好消息是，恒大汽車最近拿到兩筆錢，30多億港元，用來研發(fā)和制造新能源車，工信部近期《道路機(jī)動車輛生產(chǎn)企業(yè)及產(chǎn)品公告》中的新產(chǎn)品公示中也出現(xiàn)了恒大汽車首款車型——恒馳5LX的名字。

PPT造車的說法，這次真的會被打破吧？　

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除了恒大，沒人能救恒大

除了恒大，沒人能救恒大