淺談不動產(chǎn)登記中的區(qū)塊鏈應用 |《超話區(qū)塊鏈》回顧
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不動產(chǎn)登記背景
不動產(chǎn)證與房產(chǎn)證是一對極易混淆的概念，不能簡單地將兩者等同。房產(chǎn)證本質上屬于不動產(chǎn)證的一種，兩者有一定的區(qū)別。
第一是名稱不同，不動產(chǎn)證的全稱是中華人民共和國不動產(chǎn)權證書，而房產(chǎn)證全稱是中華人民共和國房地產(chǎn)權證；
第二是內容不同，不動產(chǎn)權證在房產(chǎn)證內容基礎上增加了鐳射區(qū)、不動產(chǎn)單元號、適用期限等；
第三是發(fā)證機關不同，房產(chǎn)證的發(fā)證機關是市（縣）房地產(chǎn)管理局或市（縣）人民政府，不動產(chǎn)權證的不動產(chǎn)登記機構是縣級以上人民政府的專業(yè)部門；
第四是版本不同，不動產(chǎn)證有兩個版本而房產(chǎn)證只有一個版本；
第五是測繪與制作成本繳費不同，房產(chǎn)證需要進行兩次繳費而不動產(chǎn)證只需一次。
不動產(chǎn)登記的歷程包含起步階段、分散登記階段、統(tǒng)一登記改革階段、創(chuàng)新發(fā)展四個階段。
建國初期，我國沒有完整化的登記手冊，土地、房產(chǎn)登記基本停滯，直到1978年改革開放以后開始有了一些分散的登記制度以適應中國經(jīng)濟市場的轉型。2013年，我國推出《不動產(chǎn)登記暫行條例》并且不斷完善形成不動產(chǎn)登記制度體系。從2018年至今，我國加快推進制度創(chuàng)新，探索不動產(chǎn)登記便民利企的新舉措，推動不動產(chǎn)登記提質增效。
《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》的頒布，主要是為了保護權利人的合法權益，方便人民群眾辦理不動產(chǎn)登記。該細則主要適用于集體土地所有權，房屋等建筑物、構筑物所有權，森林、林木所有權以及其他法律規(guī)定需要登記的不動產(chǎn)權利。
最終，由國務院國土資源主管部門負責指導、監(jiān)督全國不動產(chǎn)登記工作。而縣級以上地方人民政府應當確定一個部門為本行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機構，負責不動產(chǎn)登記工作。
不動產(chǎn)登記流程及痛點
在2013年以前，個人貸款需從開發(fā)商處購買商品，在辦理流程的每一環(huán)節(jié)都需相應部門進行登記。
如個人貸款購買二手房，首先，購房者與中介需簽訂房屋出售委托協(xié)議，再與掛牌的房源進行客戶匹配。
同時需房管局相關部門核實驗證購房資格，然后再簽訂合同，去公安部、稅務部門登記機構等不動產(chǎn)登記窗口提交相應材料。等所有材料齊全后，方可進行受理審查。在所有條件都順利的情況下，大概需要40多個工作日。
目前對流程進行優(yōu)化后，辦理的時間除了購房資格審核以外，所需工作日時間由少則半個月、多則一個月減少到5天內。
同時我們在實際購房過程中，視當?shù)厍闆r不同，時間也會有所差別。包括貸款審批、征信查詢、相關稅費的登記過戶等，這些促使我們要去相應的部門多跑兩趟。雖然已經(jīng)進行了一些優(yōu)化，但是依然不能夠實現(xiàn)跑一次窗口就完成閉環(huán)。
總體而言，不動產(chǎn)登記在逐漸優(yōu)化中，仍然會面臨不少問題。
首先，由于登記依據(jù)不同，不同地方所執(zhí)行的命令和準則、所遵照的規(guī)章制度差距較大。
其次，技術標準存在差異。在實行信息化過程中，每個部門或是機構所對應的數(shù)據(jù)接口、規(guī)范要求、數(shù)據(jù)是否加密等，都有可能存在差異。
最后，整個體系待規(guī)范、完善。雖然我國建有產(chǎn)證中心，但數(shù)據(jù)更新的及時度和匹配情況，與銀行、稅務機關、當?shù)卣g的數(shù)據(jù)對接還存在很大的優(yōu)化空間。
區(qū)塊鏈解決方案
目前，一些從業(yè)者嘗試通過區(qū)塊鏈技術對整套流程進行改善。區(qū)塊鏈就像一輛車，它可能是一輛整車，也可能是一輛自行組裝的車，然而組裝車的實用性可能會出現(xiàn)很多問題。
因此，我們提出將理念與技術相結合成為一個體系，以至兼容所需的業(yè)務進行向下傳輸。
基于區(qū)塊鏈技術有如下幾大優(yōu)勢，故采用區(qū)塊鏈技術實現(xiàn)不動產(chǎn)登記。
首先，區(qū)塊鏈技術能夠突破時間和地域的限制，實現(xiàn)各個部門賬本的實時共享，通過機構之間的對話達成數(shù)據(jù)共識，提高辦證的效率。
其次，不動產(chǎn)資料查詢進一步優(yōu)化，例如某人在深圳工作，而他的家鄉(xiāng)在安徽合肥，能否跨地域進行查詢呢？民政局是否能查詢用戶產(chǎn)權擁有情況？這些問題通過區(qū)塊鏈技術都可以得到很好解決。
再次，實現(xiàn)多維評價，我們如何監(jiān)督政府部門？是否能實時監(jiān)控事件辦理的節(jié)點？通過對區(qū)塊鏈技術的合理利用，能實現(xiàn)登記辦理流程的改進。
最后，運用區(qū)塊鏈技術有利于改善營商環(huán)境，通過效率提升或者系統(tǒng)應用、服務改善，實現(xiàn)商業(yè)化運作的提效。
我國的不動產(chǎn)登記條例推出以來，經(jīng)過不斷的摸索和實踐，發(fā)現(xiàn)在當前環(huán)境中，信息化水平仍滿足不了我們的需求，因而提出最終目標——“一窗受理、一站辦結”、“進一扇門、交一套資料、一次性繳費、一次領證”，實現(xiàn)從受理到登記發(fā)證“最多跑一次”。
對此，我們提出了針對性的解決方案設計。
聯(lián)盟鏈的技術架構主要是在國家級不動產(chǎn)登記信息平臺下設一個主節(jié)點、31省節(jié)點和N部門節(jié)點。通過互聯(lián)網(wǎng)和個人的移動端或PC終端，登錄到不動產(chǎn)信息登記平臺的核驗系統(tǒng)，查驗證書的核驗抵押等級狀態(tài)以及其他信息。
在這個過程中，可以把所有需要查驗的信息一步查詢到位。然后對接政務系統(tǒng)，把部分政務系統(tǒng)進行微調，可能是提供一些數(shù)據(jù)接口、部署區(qū)塊鏈節(jié)點到它的政務平臺，從而形成一個子節(jié)點。最后，政務系統(tǒng)在對接數(shù)據(jù)以后，就可以形成全國不動產(chǎn)登記信息統(tǒng)一共享系統(tǒng)。
當用戶在買新房時，系統(tǒng)會將所需數(shù)據(jù)傳到銀行，辦完抵押登記后做按揭貸款，并且出具保證函。然而，在全民實現(xiàn)區(qū)塊鏈化以后，就可以無需出函。只要名下的產(chǎn)權已經(jīng)登記完成，相應的資金就能直接到達開發(fā)商，大大降低了中間風險。
區(qū)塊鏈+不動產(chǎn)應用實踐
目前，“區(qū)塊鏈+不動產(chǎn)登記”的應用在不少省份已漸漸成型。
去年12月，廣東省推出“區(qū)塊鏈+不動產(chǎn)登記”，要求各地市級全部應用該系統(tǒng)，或構建自己的系統(tǒng)，并與省級區(qū)塊鏈進行對接。廣東省政府堅持先行試點，努力實現(xiàn)基本建成“區(qū)塊鏈+不動產(chǎn)登記”平臺，基本實現(xiàn)不動產(chǎn)交易、登記、繳稅、金融四類數(shù)據(jù)上鏈。
目前，在廣東部分地市級已經(jīng)完成整個政務系統(tǒng)和不動產(chǎn)信息的整合。省級區(qū)塊鏈雖然還未實現(xiàn)各地級市全覆蓋，但可以預計目前已有部分歸集到應用全省的可信數(shù)據(jù)庫中，其中數(shù)據(jù)真實可信。基于數(shù)據(jù)鏈、數(shù)據(jù)層，我們支持全流程的業(yè)務辦理、業(yè)務的協(xié)同以及數(shù)據(jù)的共享。
瀚蘭區(qū)塊鏈地產(chǎn)聯(lián)合北京大學、香港科技大學、新加坡國立大學、美國休斯敦大學等，成立區(qū)塊鏈地產(chǎn)研究中心，圍繞區(qū)塊鏈地產(chǎn)領域展開相關研究，推進行業(yè)技術的持續(xù)迭代，助力行業(yè)完成轉型升級。
目前，瀚蘭推出的基于FISCO BCOS的數(shù)字化房地產(chǎn)開發(fā)服務平臺——蘭房鏈，為房地產(chǎn)開發(fā)全行業(yè)提供高效、可信任、優(yōu)質的線上運營管理服務。平臺專注打造數(shù)字地產(chǎn)價值閉環(huán)，致力于在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中建立信用及價值體系。
《超話區(qū)塊鏈》
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