美國(guó)霍頓公司

D.R. Horton公司是美國(guó)四大房地產(chǎn)：普爾特房屋（Pulte Homes）、桑達(dá)克斯（Centex）、萊納（Lennar）之一。

D.R.霍頓房屋公司(D.R.Horton Inc.)1978年成立，總部在德克薩斯州。公司成立以來(lái)從沒(méi)有人懷疑過(guò)唐.霍頓本人從事房屋交易的能力。從賣掉他第一棟靠貸款蓋成的房子開始，霍頓公司至今為止已連續(xù)105個(gè)季度盈利并持續(xù)收入增長(zhǎng)；自在2004年財(cái)政年度中，霍頓公司成交房屋的90%都獲得了收益。

自稱為“美國(guó)建造者”（America's Builder）的霍頓（D.R Horton）公司是美國(guó)四大房地產(chǎn)公司中成立最晚的，但卻是擴(kuò)張最快的，短短20多年就走完了其他三家50年所走的路。該公司目前業(yè)務(wù)遍及美國(guó)25個(gè)州的74個(gè)城市。

霍頓一直走在高速增長(zhǎng)的道路上，至今勢(shì)頭不減。過(guò)去8年的平均回報(bào)率高達(dá)33%，它在《福布斯》的七次投資回報(bào)率評(píng)選活動(dòng)中始終榜上有名。2005年年底，該公司聲稱，到2010年，其新屋銷售量將達(dá)到10萬(wàn)套一年，是2005 財(cái)年銷售總數(shù)51172套的兩倍?；纛D還揚(yáng)言在未來(lái)5年內(nèi)維持年收入15%～20%的增速。

霍頓的目標(biāo)卻不僅僅是保持美國(guó)建筑商排行榜的第一位，更立志遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)包括普爾特在內(nèi)的美國(guó)其他三大開發(fā)商。

作為美國(guó)最大的住宅開發(fā)商之一的霍頓公司的首席執(zhí)行官，湯姆尼茲（Donald J. Tomnitz）喜歡將他的公司和沃爾瑪相比。年輕時(shí)代的湯姆尼茲曾經(jīng)親眼目睹了沃爾瑪如何以摧枯拉朽之勢(shì)擊敗了鄰居阿姨的小雜貨店。他認(rèn)為，霍頓與沃爾瑪一樣，在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)創(chuàng)造了工業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)，因此所向披靡，無(wú)往不勝。

和沃爾瑪一樣，霍頓也是由來(lái)自阿肯薩斯的民間企業(yè)家創(chuàng)立；兩者同樣針對(duì)美國(guó)的中等收入消費(fèi)群體；同樣依靠大銷售額和積極有效的成本控制擊敗競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。和沃爾瑪一樣，霍頓長(zhǎng)年保持著明星記錄：在美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上多年保持著出售新屋數(shù)量的記錄，并保持著從1978年成立以來(lái)每季最佳增長(zhǎng)的記錄。

霍頓公司的發(fā)展軌跡十分清晰：通過(guò)收購(gòu)迅速擴(kuò)大規(guī)模，繼而在規(guī)模經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)上壓縮成本。

對(duì)于霍頓而言，并購(gòu)和結(jié)盟是取得成長(zhǎng)的重要手段。在依靠自身能力增長(zhǎng)遇到瓶頸的時(shí)候，霍頓通過(guò)這兩種方式進(jìn)行行業(yè)縱向擴(kuò)張和地域性的橫向擴(kuò)張。在1994 年到2002年之間，霍頓接連買下了17家公司。這一階段瘋狂的收購(gòu)使霍頓的公司規(guī)模翻了一番?；纛D最近一次大規(guī)模的收購(gòu)是2002年以6.53億美元買下斯庫(kù)勒公司（Schuler Homes Inc）。

規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益使其在采購(gòu)家具、設(shè)備和建材方面，都掌握著主動(dòng)權(quán)?；纛D宣稱，他們?nèi)缃駬碛凶銐驈?qiáng)大的優(yōu)勢(shì)，使他們?cè)谂c供應(yīng)商的談判、土地投標(biāo)等諸多方面，比中小型開發(fā)商擁有更多競(jìng)爭(zhēng)力。根據(jù)霍頓的估算，通過(guò)與全國(guó)供應(yīng)商的談判，他們能夠在每一套房屋上平均節(jié)約3500美元成本。

霍頓公司冒進(jìn)性的增長(zhǎng)目標(biāo)反映了它的總裁，即霍頓創(chuàng)始人唐納德·霍頓（Donald Ray Horton）的性格。唐納德的父親是一位地方長(zhǎng)官。出生于阿肯薩斯鄉(xiāng)間的唐納德在21歲時(shí)從大學(xué)退學(xué)，開始負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)父親投資成立的房地產(chǎn)代理公司。幾年之后，唐納德離開家鄉(xiāng)，來(lái)到德克薩斯的沃思堡（Fort Worth）從事新房銷售工作。

在從事銷售新房大約1年之后，唐納德發(fā)現(xiàn)更能賺錢的是自己蓋房子賣。于是，手頭僅有3000美元本金的他成功說(shuō)服銀行貸款3萬(wàn)美元給他，在1978年成立了自己的公司。唐納德建造的第一所房子賣了4.35萬(wàn)美元。拿著這筆錢，他很快建起了兩所房子。就這樣，唐納德把雪球越滾越大。

20世紀(jì)70年代末的金融創(chuàng)新降低了消費(fèi)者購(gòu)房的成本和風(fēng)險(xiǎn)，引發(fā)需求爆增，1978年美國(guó)現(xiàn)房銷售達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的398.6萬(wàn)套，這個(gè)紀(jì)錄一直保持到 1996年。唐納德抓住機(jī)會(huì)，迅速拓展房地產(chǎn)生意。在20世紀(jì)80年代后期，霍頓公司已經(jīng)是沃思堡地區(qū)最大的開發(fā)商。

霍頓公司開始向更多城市拓展。1992年，霍頓實(shí)現(xiàn)第一次公開上市，隨之成為股份制公司。1996年，霍頓在紐約證交所掛牌。為了適應(yīng)紐交所上市的要求，唐納德縮減了董事會(huì)的成員數(shù)量，家族成員逐漸從董事會(huì)淡出。通過(guò)上市，霍頓從一個(gè)家族公司變?yōu)楣姽?。此后，又?chuàng)立了霍頓（DRH）抵押貸款合資公司，通過(guò)金融手段加強(qiáng)客戶服務(wù)。從菲尼克斯到亞特蘭大，霍頓公司沿著美國(guó)新一輪經(jīng)濟(jì)大潮中崛起的西南部“陽(yáng)光帶”城市迅速發(fā)展。

發(fā)展中的冒進(jìn)與在成本控制上的保守在唐納德身上表現(xiàn)出完美的統(tǒng)一。他將公司的成功很大部分歸功于成本控制。2004年，霍頓公司的銷售、管理開銷占營(yíng)業(yè)額的9.2%。這一數(shù)字在幾大開發(fā)商中是最低的。根據(jù)美林證券的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，美國(guó)五大開發(fā)商中其他四家開發(fā)商的這一成本是10%~14%?；纛D的管理者也十分珍視他們?cè)跇I(yè)界的“吝嗇”名聲。湯姆尼茲宣稱，他的辦公室家具都是二手貨，公司會(huì)議室的桌椅也是二手貨。致力于風(fēng)險(xiǎn)管理也是霍頓保持高速增長(zhǎng)的秘訣之一。霍頓一直嚴(yán)格控制著房地產(chǎn)開發(fā)的三個(gè)主要風(fēng)險(xiǎn)因素：土地、現(xiàn)金和數(shù)量?！翱纯茨切┢飘a(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)商，所有的‘墓志銘’上都寫著‘長(zhǎng)期錯(cuò)誤持有土地’?！碧萍{德說(shuō)，“他們并不是失敗的建造者，只是他們?cè)诜康禺a(chǎn)周期的錯(cuò)誤時(shí)刻持有了過(guò)多土地?！被纛D目前的策略是，將土地分成兩部分，一部分直接擁有，另一部分只擁有期權(quán)。

精通房地產(chǎn)生產(chǎn)鏈各個(gè)環(huán)節(jié)的唐納德很早就意識(shí)到，開發(fā)商的工作最關(guān)鍵的是售前和售后服務(wù)。用他的話說(shuō)：“房地產(chǎn)開發(fā)更像零售業(yè)，開發(fā)商的工作是設(shè)計(jì)和營(yíng)銷那些實(shí)際上不是他們生產(chǎn)的產(chǎn)品?！?/span>

因此，霍頓公司的業(yè)務(wù)核心是控制房地產(chǎn)價(jià)值鏈的前后兩端：專注于設(shè)計(jì)、質(zhì)量和售后服務(wù)的控制。

建筑和生產(chǎn)主要通過(guò)外包的形式完成。實(shí)際上所有的建造都由建筑商進(jìn)行，霍頓的監(jiān)督人員負(fù)責(zé)監(jiān)控所有房屋的建造并參與重要的設(shè)計(jì)決策，配合承建商和供應(yīng)商的工作，以控制成本，保證質(zhì)量符合當(dāng)?shù)氐臉?biāo)準(zhǔn)。在價(jià)值鏈前端，靈活設(shè)計(jì)房屋和處理細(xì)節(jié)的能力，以及在提供低廉價(jià)格住房方面的努力，讓霍頓成為全美最佳的居民住宅建筑公司之一。

在價(jià)值鏈后端，對(duì)客戶友好謙恭的服務(wù)也是贏得青睞和業(yè)務(wù)的賣點(diǎn)?；纛D公司要求所有員工快速禮貌地回應(yīng)客戶所有的要求，這在實(shí)踐中為公司帶來(lái)持續(xù)的業(yè)務(wù)和良好影響。

霍頓對(duì)價(jià)值鏈前后兩端的控制，使其得以專注于向顧客提供有吸引力的產(chǎn)品，減少公司的管理成本，提高公司的運(yùn)營(yíng)效率，從而實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張。

盡管銷售業(yè)績(jī)喜人，但在幾大開發(fā)商中，霍頓經(jīng)常在消費(fèi)者滿意度調(diào)查中排名靠后。在美國(guó)調(diào)查公司動(dòng)力聯(lián)合（J.D. Power Associates）2005年度調(diào)查中，霍頓在25個(gè)調(diào)查城市中的客戶滿意度排名均居中甚至靠后。此項(xiàng)調(diào)查包括建造工藝、材料、價(jià)格、價(jià)值和設(shè)計(jì)等幾個(gè)方面?；纛D的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手普爾蒂和桑達(dá)克斯（Centex）排名居于榜首位置。

對(duì)此，仍然掌握著公司13%股份的唐納德聲稱，如果不能令消費(fèi)者滿意，霍頓不可能在全國(guó)賣出這么多房子。55歲的唐納德表示，他把最大的精力投入在如何令公司更加出色，以及如何適應(yīng)新的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境上，而不是如何取悅?cè)A爾街的投資者和分析師們。

近年來(lái)，消費(fèi)者對(duì)于房屋的要求越來(lái)越細(xì)致，越來(lái)越個(gè)性化，所有房地產(chǎn)開發(fā)商都在試圖將自己的特點(diǎn)與其他公司區(qū)別開來(lái)，努力做好差異化經(jīng)營(yíng)?；纛D將保證房屋質(zhì)量和消費(fèi)者滿意作為自己差異化的標(biāo)志。他們也認(rèn)識(shí)到完美的房屋質(zhì)量是開發(fā)商和合作伙伴共同努力的結(jié)果。

同時(shí)，霍頓公司一直在推廣“能源星”計(jì)劃，在建設(shè)房屋的過(guò)程中，應(yīng)用全部通過(guò)全國(guó)質(zhì)量局和環(huán)境保護(hù)機(jī)構(gòu)認(rèn)證的電器。這一點(diǎn)也是霍頓與其他房地產(chǎn)公司區(qū)別的重要方面。通過(guò)這一計(jì)劃，公司在很多區(qū)域市場(chǎng)吸引了大量顧客，迅速站穩(wěn)腳跟。

霍頓的另一個(gè)計(jì)劃是，在加利福尼亞和新澤西這些房?jī)r(jià)已經(jīng)很高、超出普遍承受能力的地區(qū)，開發(fā)密度相對(duì)較高的住宅。1996年之前，霍頓只建造獨(dú)幢別墅，而在2005年，共管公寓、聯(lián)體別墅等等被統(tǒng)稱為聯(lián)體房屋的開發(fā)量占到了總銷售額的17%。根據(jù)公司的計(jì)劃，這一數(shù)字還將繼續(xù)增長(zhǎng)。用霍頓管理層的話說(shuō)，通過(guò)提供密度較高的住宅，他們可以保證房?jī)r(jià)的可支付性，從而吸引更多購(gòu)房者，甚至一些以往只能租房的人購(gòu)買。

霍頓最新得到大片土地開發(fā)權(quán)的市場(chǎng)是巴頓魯治（Baton Rouge）。這一地區(qū)正是遭遇卡特里娜颶風(fēng)襲擊之后災(zāi)民重建家園的首選之地。霍頓計(jì)劃通過(guò)原有的得克薩斯管理小組來(lái)負(fù)責(zé)這一地區(qū)的業(yè)務(wù)發(fā)展。

2020年5月13日，D.R. Horton名列2020福布斯全球企業(yè)2000強(qiáng)榜第571位。

2021年5月，D.R. Horton位列“2021福布斯全球企業(yè)2000強(qiáng)”第416位。

2022年5月23日，位列2022年《財(cái)富》美國(guó)500強(qiáng)排行榜第124名。

2023年6月，以33480百萬(wàn)美元的應(yīng)收，位列2023年《財(cái)富》美國(guó)500強(qiáng)排行榜第120位。

2023年8月，以33480（百萬(wàn)美元）營(yíng)收，入選2023年《財(cái)富》世界500強(qiáng)排行榜，排名第455位。

2024年，全球品牌價(jià)值500強(qiáng)全部名單發(fā)布，霍頓(D.R. Horton)排名第287位。