一線城市買房平均年齡近37歲,80后女性為主力
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記者｜吳波城市群效應(yīng)、老齡化、性別結(jié)構(gòu)、三胎等人口結(jié)構(gòu)的變化，正在深刻影響住房消費(fèi)市場(chǎng)。12月28日，基于對(duì)我國(guó)人口特征新變化的研究，貝殼研究院推出《2021居住客群消費(fèi)趨勢(shì)年報(bào)》，對(duì)當(dāng)下和未來(lái)住房市場(chǎng)消費(fèi)特征作出分析。第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)60歲及以上人口的比重達(dá)18.70%，其中65歲及以上人口比重達(dá)13.50%。對(duì)照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)已接近中度老齡化社會(huì)（14%至20%）。報(bào)告顯示，在此背景下，一方面，我國(guó)銀發(fā)消費(fèi)市場(chǎng)潛力巨大，不少開(kāi)發(fā)商已經(jīng)搶先布局養(yǎng)老地產(chǎn)，包括長(zhǎng)者公寓、養(yǎng)老社區(qū)等等；另一方面，85及90后為主體的新生代人群正迅速取代70及80后成為住房消費(fèi)市場(chǎng)的主力人群。以新青年為代表的客群在購(gòu)房占比方面，呈現(xiàn)比較顯著的增長(zhǎng)趨勢(shì)。但對(duì)比不同能級(jí)城市的平均置業(yè)能力也有明顯的差異。由于更多的流動(dòng)人口向一、二線城市聚集，一、二線城市的購(gòu)房成本持續(xù)走高，平均置業(yè)年齡高于其它能級(jí)城市。據(jù)《2021居住客群消費(fèi)趨勢(shì)年報(bào)》研究顯示，受限于較高的“上車”門檻，一線城市客群購(gòu)房壓力較大，往往需要掏空“6個(gè)錢包”才能實(shí)現(xiàn)“上車”夢(mèng)想，因此，反映在置業(yè)年齡結(jié)構(gòu)上，一線城市的置業(yè)年齡明顯偏高。報(bào)告顯示，2021年1至10月，一線城市購(gòu)房平均年齡約為36.9歲，高出新一線城市2.7歲，高出二線城市2.1歲。根據(jù)貝殼研究院最新測(cè)算的居住負(fù)擔(dān)指數(shù)顯示，114個(gè)樣本城市中，一線城市居住負(fù)擔(dān)指數(shù)算術(shù)平均數(shù)約為89.1，新一線城市約為65.2，二線城市約為63.5，三線城市約為59.3，四線城市約為55.1。一線城市居住負(fù)擔(dān)較高，并且隨著城市能級(jí)下降，居住負(fù)擔(dān)指數(shù)也依次下降，兩者呈強(qiáng)相關(guān)關(guān)系。報(bào)告指出，置業(yè)年齡的高低，根本還是受到置業(yè)成本的影響，直接表現(xiàn)在調(diào)控政策、貸款門檻、市場(chǎng)預(yù)期、本地人群置業(yè)習(xí)慣等方面。在貸款門檻較低時(shí)，置業(yè)預(yù)期較高，比如以子女名義購(gòu)房，會(huì)直接拉低置業(yè)平均年齡；在貸款門檻較高，置業(yè)預(yù)期較低，投資客戶減少，相對(duì)應(yīng)自住型客戶占比增加，置業(yè)年齡就會(huì)相對(duì)應(yīng)提升。以北京、上海及深圳為代表的城市，在調(diào)控政策影響下，重點(diǎn)城市貸款門檻提升，導(dǎo)致置業(yè)年齡普遍偏高；以珠海、廈門為代表的城市，過(guò)半數(shù)是屬于異地置業(yè)，且以改善投資為主， 導(dǎo)致客群平均年齡較高。而在以天津?yàn)榇淼某鞘斜镜厝巳合鄬?duì)保守，不愿意背負(fù)過(guò)高房貸壓力，因此選擇全款比例較高，導(dǎo)致購(gòu)房年齡后移。在19個(gè)一線及新一線樣本城市中，天津在2021年度選擇全款購(gòu)房的百分占比達(dá)到38.02%，居于首位。可以說(shuō)，購(gòu)買力與城市能級(jí)呈顯著相關(guān)性。報(bào)告從貸款來(lái)衡量購(gòu)買力情況后發(fā)現(xiàn)，對(duì)于大多數(shù)購(gòu)房者而言，購(gòu)房時(shí)貸款都是必需的流程，在調(diào)查中僅31.8%的住房消費(fèi)者無(wú)貸款，68.2%的受訪者購(gòu)房時(shí)會(huì)選擇貸款。另外有13.6%的受訪者還清了貸款，對(duì)于這部分受訪者進(jìn)一步詢問(wèn)，其中65.7%的受訪者是提前還款，僅34.3%的受訪者屬于按正常計(jì)劃還清貸款。具體細(xì)分看，在已還清貸款受訪者中，90后提前還款的占比為 68.52%，70后提前還款的占比為60.78%，相差7.74個(gè)百分點(diǎn)；分城市看， 已還清貸款購(gòu)房者，屬于提前還款的占比一線城市略低于其他城市，且城市能級(jí)越低提前還款的占比越高。而以套均總價(jià)來(lái)衡量購(gòu)買力情況后發(fā)現(xiàn)，分城市級(jí)別看，2021年1-9 月份，一線城市成交套均總價(jià)達(dá)到368萬(wàn)元每套，新一線城市達(dá)到143萬(wàn)元每套，頭部二線城市也達(dá)到了121萬(wàn)元每套。高能級(jí)城市依靠?jī)?yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)支撐，對(duì)人才保持著持續(xù)的虹吸效應(yīng)，進(jìn)而影響到供需關(guān)系的改變，疊加土地供給、金融政策等因素影響，最終體現(xiàn)到房?jī)r(jià)上，城市能級(jí)越高，購(gòu)買力相應(yīng)越高。性別結(jié)構(gòu)變化也在一定程度上影響住房消費(fèi)市場(chǎng)。在居住領(lǐng)域，女性置業(yè)的百分占比也在逐年提升，貝殼研究院統(tǒng)計(jì)了35個(gè)樣本城市，一線城市的女性置業(yè)人群百分占比增速相對(duì)明顯，2021年度，該占比達(dá)到48.79%。新一線及二線城市，相較于2019年，同樣出現(xiàn)不同程度的增幅。整體看，2021年“她需求”在城市間存在年齡差，一線城市的“她需求”主要由30-39歲的青年女性支撐，女性客群中30歲以下占比均不足三成；新一線城市的“她需求”雖然仍以80后女性為主力，但30歲以下女性購(gòu)房需求明顯更強(qiáng)。同樣，根據(jù)貝殼研究院發(fā)布的《女性居住現(xiàn)狀調(diào)查報(bào)告（2021）》顯示，全國(guó)30個(gè)重點(diǎn)城市整體女性購(gòu)房占比從2017年45.60%到2020年47.54%，逐年提升。另外，消費(fèi)升級(jí)品質(zhì)居住成為新剛需。據(jù)《2021居住客群消費(fèi)趨勢(shì)年報(bào)》研究顯示，目前，兩居室仍然是主流交易戶型，但從趨勢(shì)看，三居室及以上戶型交易占比呈顯著增長(zhǎng)趨勢(shì)。2021年，全國(guó)35個(gè)樣本城市購(gòu)買三居及以上產(chǎn)品的客群占比36.66%，同比增加了0.5個(gè)百分點(diǎn)，相較于2017年增加了3.67個(gè)百分點(diǎn)。其中，2021年新一線城市購(gòu)買三居及以上產(chǎn)品客群占比40.52，比一線城市高出15.12個(gè)百分點(diǎn)，在樓齡方面，2020年重點(diǎn)城市購(gòu)買樓齡在10年以內(nèi)的購(gòu)房客群占比46.5%，較2017年提高15.7個(gè)百分點(diǎn)。
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