去“中介化”浪潮下，“貝殼”們會(huì)被卷走嗎？

去中介化背后，是數(shù)據(jù)反壟斷的戰(zhàn)爭(zhēng)。

作者｜白芨

編輯｜潮聲

2021年5月20日，鏈家創(chuàng)始人左暉因肺癌離世。圍繞這一事件，各大社交媒體呈現(xiàn)出用戶觀點(diǎn)的極大分歧。

 

有人說(shuō)，左暉是功臣，他將一個(gè)坑蒙拐騙的草莽江湖整頓為運(yùn)行有序的商業(yè)賽道。

 

貝殼的官方公告《別老左》回顧了左暉“做難而正確的事”的精神力量。一位接近鏈家人士對(duì)「新熵」盛贊ACN經(jīng)紀(jì)人網(wǎng)絡(luò)的創(chuàng)新：“此前經(jīng)紀(jì)人傾軋競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)象嚴(yán)重，合作意愿很低。ACN網(wǎng)絡(luò)使經(jīng)紀(jì)人間的合作變?yōu)榭赡埽档土藫寙胃怕??！?/span>

 

 

也有人說(shuō)，中介是房?jī)r(jià)上漲的背后推手，通過(guò)壟斷、屏蔽個(gè)人賣家房源信息的方式，在市場(chǎng)中攫取超額利潤(rùn)。

 

隨著近期各地房地產(chǎn)政策的相繼出臺(tái)，一股“去中介”的浪潮，正在掃蕩房地產(chǎn)市場(chǎng)，并贏得網(wǎng)民叫好。

 

其中，政策發(fā)力的主體多為地方政府。今年2月，深圳市推出房地產(chǎn)市場(chǎng)官方指導(dǎo)價(jià)作為封頂價(jià)格，中介掛牌價(jià)格不得高于參考價(jià)，而商業(yè)銀行將根據(jù)這一指導(dǎo)價(jià)發(fā)放二手房貸款；8月19日，杭州上線二手房官方交易平臺(tái)，并上線“個(gè)人自主掛牌房源”功能。

 

而二手房官方交易平臺(tái)的上線，在社交媒體上被網(wǎng)民解讀為“全面取締中介機(jī)構(gòu)的起點(diǎn)”，消息曝光后兩天內(nèi)，中介平臺(tái)貝殼的股價(jià)在兩天內(nèi)暴跌19.47%，市值蒸發(fā)近300億人民幣。

 

而在相關(guān)報(bào)道的評(píng)論中，網(wǎng)民幾乎表達(dá)了對(duì)中介一邊倒的反感情緒。這從一個(gè)角度印證了中介市場(chǎng)改革的必要性——一邊是中介規(guī)范化、制度化的服務(wù)能力提升，一邊是購(gòu)房者與日俱增的抱怨，中介行業(yè)口碑的兩極分化，已經(jīng)走到一個(gè)關(guān)鍵的分水嶺。

01

中介與“原罪”

消費(fèi)者對(duì)中介的不滿，來(lái)源于哪些方面？

 

第一，在早期的中介行業(yè)中，主要問(wèn)題集中在誠(chéng)信上。例如，租房市場(chǎng)中資金鏈斷裂的二房東，以及購(gòu)房市場(chǎng)中提前收取傭金的中介，往往會(huì)對(duì)未完成合同履行的租客或購(gòu)房者采取冷處理的態(tài)度，甚至不退還傭金。例如，北京市場(chǎng)一度流傳著“沒被中介騙過(guò)不算北漂”的段子。

 

據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》報(bào)道，有中介經(jīng)紀(jì)人員會(huì)以高出賣方底價(jià)要求的價(jià)格，將房屋出售給買家，從而從中賺取差價(jià)。此外，部分經(jīng)紀(jì)人會(huì)囤積高性價(jià)比房源，并出售給房地產(chǎn)投機(jī)者，從中賺取“內(nèi)幕信息費(fèi)”。

 

中介之間也存在同樣的問(wèn)題，一位房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司從業(yè)者對(duì)「新熵」表示，房地產(chǎn)中介銷售的工作其實(shí)非常困難，遭遇用戶跳單（跳過(guò)中介而私自簽訂買賣合同）的情況非常多。此外，非獨(dú)家房源也容易在成交階段遭遇同行的返費(fèi)競(jìng)爭(zhēng)。而類似矛盾往往通過(guò)爭(zhēng)吵，甚至“武斗”的方式解決。

 

上述亂象的產(chǎn)生，與早期中介市場(chǎng)監(jiān)管缺位帶來(lái)的叢林效應(yīng)有關(guān)，左暉曾提出房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人招聘10萬(wàn)本科生的構(gòu)想，核心也是為了解決房地產(chǎn)中介行業(yè)的整體形象問(wèn)題。

 

第二，中介獲得的利潤(rùn)，與其付出的勞動(dòng)不對(duì)等?；蛘哒f(shuō)在購(gòu)房者看來(lái)，經(jīng)濟(jì)中介沒有創(chuàng)造足夠的服務(wù)價(jià)值，但收取了過(guò)高的中介服務(wù)費(fèi)。

 

在中介的對(duì)外宣傳口徑中，中介費(fèi)被解構(gòu)為時(shí)間、經(jīng)驗(yàn)、勞動(dòng)、渠道、服務(wù)等資源信息。一個(gè)清晰的現(xiàn)象是，中介正在極力維護(hù)房產(chǎn)交易的盲盒色彩，例如宣傳“跳過(guò)中介等于被騙”、“無(wú)中介服務(wù)無(wú)法完成貸款購(gòu)房流程”等觀念，而以上觀念正是二手房、租房中介獲客的基礎(chǔ)。

 

 

然而在經(jīng)紀(jì)人內(nèi)部，對(duì)中介費(fèi)的認(rèn)可程度并不統(tǒng)一，前述中介從業(yè)者表示：“如果我自己購(gòu)房，一定會(huì)跳單，沒有我跳不了的單。中介帶看新房后，可以獨(dú)自回去找到房主交易?！倍@里的“跳單”，實(shí)質(zhì)就是跳過(guò)中介費(fèi)，完成個(gè)人對(duì)個(gè)人的交易。

 

第三，房地產(chǎn)中介通過(guò)加劇買賣雙方的信息不對(duì)稱，而非減少信息不對(duì)稱來(lái)盈利。虛假房源問(wèn)題則是其中的核心表現(xiàn)。

 

一位出租個(gè)人房源的租戶對(duì)「新熵」表示，將房源信息掛到租房信息的門戶網(wǎng)站后，收到大量的中介的電話轟炸，而真正的租房者寥寥無(wú)幾。而在中介更高成交價(jià)格的許諾下，房東很難不受打動(dòng)。

 

事實(shí)上，虛假房源的泛濫，已經(jīng)演變?yōu)椤傲訋膨?qū)逐良幣”的過(guò)程，虛假的精致房源圖，以及虛構(gòu)的低房?jī)r(jià)，在交易平臺(tái)壟斷了絕大部分用戶注意力。這導(dǎo)致合規(guī)中介以及個(gè)人房東的房源信息被淘汰，更多中介選擇“打不過(guò)就加入”，虛假房源從而形成對(duì)交易平臺(tái)的覆蓋，這也是鏈家進(jìn)軍互聯(lián)網(wǎng)真房源平臺(tái)的市場(chǎng)環(huán)境基礎(chǔ)。

 

第四，房地產(chǎn)中介存在雙邊代理現(xiàn)象，不利于買方利益。

 

這意味著中介依賴買賣雙方的成交獲取收益，而難以為買方的切實(shí)利益服務(wù)。這催生了中介隱蔽房源缺陷的現(xiàn)狀，在中介行業(yè)的話術(shù)培訓(xùn)中，業(yè)主急售、不高于市場(chǎng)價(jià)、競(jìng)爭(zhēng)者多往往是高頻詞匯，而房源真正的問(wèn)題大多被忽略，同時(shí)，買方對(duì)中介的信任成本進(jìn)一步增加。

 

02

對(duì)中介沖擊有多大？

 

從近期各地方政府涉及中介的房地產(chǎn)政策看，政策的核心更傾向于規(guī)范中介，而非消滅中介存在的市場(chǎng)基礎(chǔ)。

 

前述房地產(chǎn)中介從業(yè)者對(duì)「新熵」表示，公司內(nèi)部已經(jīng)對(duì)相關(guān)政策的出臺(tái)有所討論，核心結(jié)論是，無(wú)論是官方二手房個(gè)人對(duì)個(gè)人交易平臺(tái)的推出，還是房地產(chǎn)政府指導(dǎo)價(jià)的推出，均不會(huì)對(duì)中介的商業(yè)模式構(gòu)成影響。

 

以房地產(chǎn)政府指導(dǎo)價(jià)為例，中介公司認(rèn)為，指導(dǎo)價(jià)限制了中介追求更高成交價(jià)格的能力，但同時(shí)也沖擊了賣方的溢價(jià)需求。盡管政府指導(dǎo)價(jià)為市場(chǎng)成交價(jià)格做了封頂，但賣方仍然會(huì)追求以更高價(jià)格銷售。

 

從社交媒體的反饋看，此次深圳推動(dòng)的房地產(chǎn)政府指導(dǎo)價(jià)，有一定與真實(shí)市場(chǎng)價(jià)格脫節(jié)的問(wèn)題，例如個(gè)別地區(qū)的指導(dǎo)價(jià)較市場(chǎng)價(jià)格高估或腰斬。

 

而事實(shí)上，政府指導(dǎo)價(jià)更多針對(duì)的，是銀行提供的購(gòu)房貸款，以及買家的心理預(yù)期。根據(jù)規(guī)定，商業(yè)銀行將根據(jù)成交參考價(jià)格發(fā)放二手房貸款，這將提升購(gòu)房者需提交的首付比例。此外，指導(dǎo)價(jià)將對(duì)買方的預(yù)期價(jià)格構(gòu)成影響，當(dāng)賣方試圖拉升實(shí)際售價(jià)時(shí)，會(huì)與政府指導(dǎo)價(jià)發(fā)生沖突，這在一定程度上限制了人為的價(jià)格抬升。

 

對(duì)于二手房的官方交易平臺(tái)，中介公司認(rèn)為，將房源交給中介，意味著省去約見購(gòu)房者的時(shí)間成本，這將限制個(gè)人房東到官方平臺(tái)掛單的意愿。此外，官方交易平臺(tái)并未提供中介囊括的交易服務(wù)，包括提供貸款流程服務(wù)，規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)，提供交易流產(chǎn)后的賠付傭金等，由于缺少第三方監(jiān)管賬戶，官方交易平臺(tái)只能承接非貸款購(gòu)房。

 

截至9月2日，杭州二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)的中介房源信息和個(gè)人房源信息分別是270488條和1905條。這意味著，中介仍然是官方交易平臺(tái)房源的主要供給方。

 

對(duì)于中介來(lái)說(shuō)，盡管一系列新政策的出臺(tái)產(chǎn)生了“去中介化”的猜測(cè)，但對(duì)自身的影響有限。由于官方平臺(tái)的流量規(guī)模、房源數(shù)量及覆蓋市場(chǎng)的程度都遠(yuǎn)不及中介平臺(tái)，從目前狀態(tài)看，“去中介化”更多處于試點(diǎn)階段，房地產(chǎn)中介在市場(chǎng)中仍然具有不可替代的地位。

 

03

“去中介化”的實(shí)質(zhì)是什么？

從阿里巴巴遭反壟斷調(diào)查開始，大型互聯(lián)網(wǎng)公司陷入了一場(chǎng)多事之秋。

 

2020年11月2日，多部門約談螞蟻金服實(shí)控人馬云、董事長(zhǎng)井賢棟、總裁胡曉明，螞蟻金服的IPO被迫中止。2021年7月4日，國(guó)家網(wǎng)信辦要求應(yīng)用商店下架滴滴APP。

 

這一輪由地方政府主導(dǎo)的“去中介化”，在本質(zhì)上與螞蟻金服、滴滴的監(jiān)管風(fēng)暴一致，都是對(duì)大型互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)數(shù)字壟斷行為的打擊。

 

從農(nóng)耕時(shí)代，到工業(yè)化時(shí)代、數(shù)字化時(shí)代，社會(huì)的主要生產(chǎn)資料從土地變成了產(chǎn)權(quán)和數(shù)據(jù)。圍繞主要生產(chǎn)資料，歷史呈現(xiàn)出兼并——均分/打破兼并——兼并的周期規(guī)律，并深刻影響國(guó)家興衰。

 

例如，最先實(shí)踐大一統(tǒng)國(guó)家治理的漢朝，遭遇到豪強(qiáng)大族兼并土地，役使貧民的問(wèn)題，地方豪強(qiáng)越來(lái)越多地蠶食本應(yīng)由國(guó)家掌握的人口和稅收，并在事實(shí)上獨(dú)立出中央政府的監(jiān)管能力之外，并最終構(gòu)成兩漢政府中央權(quán)威的瓦解。

 

在數(shù)字化時(shí)代，數(shù)據(jù)這一主要生產(chǎn)資料進(jìn)一步出現(xiàn)向少數(shù)互聯(lián)網(wǎng)公司的集中，而兼并數(shù)據(jù)的危害，較兼并土地有過(guò)之而無(wú)不及。

 

一方面，數(shù)據(jù)壟斷者擁有對(duì)市場(chǎng)的定價(jià)權(quán)，美團(tuán)、滴滴在掌握所在賽道絕大部分市場(chǎng)份額后，均通過(guò)提高抽傭比率的方式提高回報(bào)率。以中介市場(chǎng)為例，2019年，左暉表態(tài)“中國(guó)2.5%的中介費(fèi)率較美國(guó)、日本、南非等市場(chǎng)低?！彪S后，上海鏈家將中介費(fèi)率上調(diào)至3%，這引發(fā)了整個(gè)中介市場(chǎng)的費(fèi)率上調(diào)浪潮。

 

另一方面，數(shù)據(jù)壟斷者有能力引導(dǎo)算法價(jià)值觀向著有利于平臺(tái)收益最大化的方向發(fā)展，例如大數(shù)據(jù)殺熟，限制從業(yè)者在平臺(tái)中獲利過(guò)多等。

 

具體到中介市場(chǎng)中，政府力量入場(chǎng)的一項(xiàng)重要意義，則是打破中介機(jī)構(gòu)對(duì)樓盤數(shù)據(jù)的壟斷能力，使中介回歸服務(wù)本源。

 

以美國(guó)市場(chǎng)為例，6%的中介費(fèi)率，源于中介對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高度介入。截至2020年，美國(guó)中介在二手房市場(chǎng)滲透率達(dá)到90%左右，而國(guó)內(nèi)中介在新房和二手房銷售滲透率僅為46%，主要集中在高線城市中。

 

相比美國(guó)市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)中介行業(yè)在經(jīng)紀(jì)人素質(zhì)、代理制度上有較大差異。19世紀(jì)，美國(guó)出現(xiàn)經(jīng)紀(jì)人定期共享房源的MLS（Multiple Listing Service，多重上市服務(wù)系統(tǒng)或房源信息共享）系統(tǒng)，參與促成交易的買方經(jīng)紀(jì)人將共享傭金，這使中介行業(yè)的主要精力從籠絡(luò)房源，轉(zhuǎn)移至服務(wù)獲客上。在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，MLS系統(tǒng)也隨之轉(zhuǎn)移至線上。

 

相比之下，國(guó)內(nèi)中介仍然依賴壟斷賣家房源數(shù)據(jù)，通過(guò)屏蔽買方獲取房源信息的其它渠道，從業(yè)實(shí)現(xiàn)對(duì)3%左右中介費(fèi)率的維護(hù)。一旦官方主導(dǎo)的樓盤共享平臺(tái)完成覆蓋，中介壟斷數(shù)據(jù)的超額利潤(rùn)部分將消失，越過(guò)中介完成交易的數(shù)量將提升。

 

而本次杭州市推出的二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)，政策核心在于房源核驗(yàn)統(tǒng)一編碼。這意味著從數(shù)據(jù)層面，杜絕假房源進(jìn)入市場(chǎng)的可能性。

  

而隨著房源統(tǒng)一編碼的數(shù)據(jù)整理工作完成，未來(lái)的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)將實(shí)現(xiàn)所有房源的“編碼化”，無(wú)唯一編碼房源將被下架處理。這意味著中介對(duì)房源數(shù)據(jù)的壟斷被打破。而中介將回歸面向買家進(jìn)行跑腿+過(guò)戶服務(wù)的本源，這或?qū)?dǎo)致中介利潤(rùn)空間被壓縮。

 

原因在于，美國(guó)中介經(jīng)紀(jì)人能夠在開放房源信息的市場(chǎng)中賺取6%的中介服務(wù)費(fèi)，得益于美國(guó)繁瑣、復(fù)雜的法律系統(tǒng)。以賣房為例，房東需要繳納過(guò)戶公證費(fèi)、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)費(fèi)、房屋維修費(fèi)、白蟻檢查費(fèi)、縣政府乃至市政府的過(guò)戶稅等。對(duì)買方來(lái)說(shuō)，持有房產(chǎn)的稅款可能超過(guò)房?jī)r(jià)本身。因而在美國(guó)，雇傭會(huì)計(jì)師進(jìn)行個(gè)人稅務(wù)籌劃是常見現(xiàn)象。

 

這是美國(guó)高學(xué)歷經(jīng)紀(jì)人現(xiàn)象形成的根本原因，即個(gè)人無(wú)力應(yīng)對(duì)復(fù)雜的過(guò)戶手續(xù)。顯然在國(guó)內(nèi)，購(gòu)房的相關(guān)負(fù)擔(dān)更多出現(xiàn)在按揭手續(xù)層面。這限制了經(jīng)紀(jì)人獲取更高收益。當(dāng)房源信息的壟斷打破，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將倒逼中介費(fèi)率向更低水平發(fā)展，中介行業(yè)夢(mèng)寐以求的美式MLS的行業(yè)格局，將以另一種形態(tài)實(shí)現(xiàn)。

 

參考文獻(xiàn)：

1、《房地產(chǎn)中介，本質(zhì)上賺的是什么錢？ZF推出“二手房交易監(jiān)管平臺(tái)”是為了“去中介化”？》，付鵬。

2、《美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展基本情況及經(jīng)驗(yàn)借鑒》，盧航。

3、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)系列專題二 美國(guó)經(jīng)紀(jì)行業(yè)現(xiàn)狀、模式與格局》，楊侃、鄭南宏。

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