限購政策正發(fā)生著怎樣的變化？
閱讀本文前，建議先看一下《政府為控制房價做了哪些努力？》這篇文章，了解一下我們國家房產(chǎn)調(diào)控政策的發(fā)展史。我們知道全國主要的一二線城市都施行了限購政策，部分二線城市還實行了限售。
房價在經(jīng)過17年嚴厲的調(diào)控之后，一直比較平穩(wěn)，有的城市甚至是下跌的態(tài)勢。但是去年深圳、廣州、上海的房價都有了不小的漲幅，最近西安、合肥的房價和成交量也都有明顯上漲。或許是為了盡量不引起注意，現(xiàn)在鏈家已經(jīng)把北京、深圳、成都、杭州、天津、合肥這幾個城市的成交記錄都給下架了。
經(jīng)過這一輪房價上漲，房產(chǎn)調(diào)控政策又在發(fā)生著怎樣的變化。
1
限購政策加碼
已有的政策，都是靠著社保繳費年限來提高購房門檻，但是很多人可以通過落戶來解決，而且除了北京和上海外，其它城市的落戶政策都非常寬松。但是現(xiàn)在越來越多的城市，正在把落戶這個口給堵上。
20年7月份深圳最新的調(diào)控政策中就有一條，落戶滿3年才有資格買房。
上周西安限購政策加碼，新落戶一年且繳納12個月社?；騻€稅才可買房。
而成都之前也推出政策，要落戶滿2年才能買房。
杭州雖然還沒有對年輕人落戶增加時間限制，但是對于老人投靠子女落戶杭州的，須落戶滿3年才有購房資格。避免很多年輕人通過父母落戶的方式，獲取購房資格。
2
限售正擴展至更多城市
之前的文章中提到過，關(guān)于限售政策，主要就是部分熱門的二線城市在使用，而一線城市還都沒有實行限售。
現(xiàn)在限售城市中迎來了一位新成員，西安。根據(jù)西安最新的限售政策，不管是新房還是二手房都要滿5年才能出售，這個力度可以說是很大了。
除此之外，上海和杭州也首次推出了限售，只是影響范圍比較小，主要是對于一些特別熱門的新房使用。上海規(guī)定對按照優(yōu)先購房政策購買的新建商品住房，在購房合同網(wǎng)簽備案滿5年后才可轉(zhuǎn)讓。
杭州前一陣剛出的政策，對于中簽率低于或等于10%的新房，限售5年。
4月2日廣州推出最新的限售政策，通過人才政策購買的新房和二手房，限售3年。
看得出來上面對于限售政策的使用還是比較謹慎的，不過一旦推出基本都是五年的時間周期。
3
法拍房納入限購
可能很多人不知道，之前有一類房子是不在城市限購范圍內(nèi)的，那就是法拍房。法拍房的優(yōu)勢是價格低，平均為正常售價的7-8折，但是缺點就是有風(fēng)險，比如說難以入住，或者入住了之后會被騷擾等。一般情況下是不建議大家購買的。而且法拍房的房源少，每年的數(shù)量相對有限。加上法拍房的客戶群體比較小，所以政府遲遲沒有把法拍房納入限購范圍。
因此有人就利用這個漏洞，專門虛構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛，把原本正常的房子變成法拍房，從而繞過限購。
北京是11年限購，但17年才把法拍房納入了限購范圍。而其它城市，上海，杭州，成都、合肥都是今年才把法拍房納入到限購范圍內(nèi)。所以現(xiàn)在法拍房這條路也被堵上了。
4
制定二手房參考價
去年深圳首推二手房參考價，現(xiàn)在有的城市也在借鑒這一做法，西安、無錫、成都也都宣布將推出參考價機制。但是當(dāng)前只有深圳在二手房參考價方面執(zhí)行的比較到位，給每個小區(qū)都定了價格。
二手房參考價這一機制或許并不能直接降低房價，但是卻會抬高人們的購房成本。假設(shè)一套100平米的房子單價20萬，總價就是2000萬，如果按照首付4成來看，首付只需要800萬，可貸款1200萬。但是如果該小區(qū)政府給出的參考價是10萬一平，那總價就變成了1000萬，首付4成，就只能貸款600萬了?？少J款額直接減半，而首付就要多出一倍。
總的來說，房地產(chǎn)的調(diào)控政策，正在呈現(xiàn)著上面這幾個特征。對大多數(shù)人來說，估計最不愿看到的就是自己的城市推出限售政策了。而之所以現(xiàn)在成都、西安、杭州推出了這些政策也主要是因為這幾個城市最近樓市比較熱，價格上漲比較多。正所謂槍打出頭鳥，這幾個城市受到了住建部的特殊關(guān)照。
結(jié)語
基于此，我們也很容易猜測，接下來如果哪個城市的房地產(chǎn)市場比較熱，房價上漲的比較快，也很有可能推出類似如上的政策。對于二線城市來說，政策推出后，也許價格不見得有多大的變動，但是成交量肯定會趨于穩(wěn)定甚至下滑，這對購房者來說是有利的，至少自己買房考慮的時間會多一些。
如果你想在一些新房和二手房價格倒掛的城市買房，可能要早點行動了。如果城市一旦給落戶增加時間上的限制，比如說落戶滿一年才有購房資格，那意味著即使你落戶了也不能立即買房，會影響你的購房計劃。