21年北京的房產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)生了什么變化？
一直以來北京都是全國房價調(diào)控最嚴(yán)格的城市，在調(diào)控政策上也扮演著領(lǐng)頭羊的角色。關(guān)于房地產(chǎn)的調(diào)控政策都是北京先出臺，然后其他城市再進(jìn)行效仿，所以關(guān)注北京的房產(chǎn)調(diào)控政策，對于其他城市來說也更有意義。而對于購房者而言關(guān)注北京的購房政策，對于自己去推算所在城市未來可能出臺的調(diào)控政策也非常有參考價值。
5月份北京剛剛結(jié)束今年的第一次土拍，現(xiàn)在土拍結(jié)果都已經(jīng)出來了。通過這次拍地，我們可以看到北京的調(diào)控政策又發(fā)生了哪些變化。
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限價依然存在
首先要說的一點就是大原則，限價依然存在，對于新拍的地塊，政府依然采用了非常嚴(yán)格的限價，給予了售價上限，開發(fā)商并不能隨意定價。
只是從限制的價格上來看，大家發(fā)現(xiàn)新拍的地塊明顯要比去年高，對比周邊的二手房來說也處于中高水平。而去年拍得的限競房可是明顯要低于周邊的次新商品房小區(qū)的。所以這一波土拍的火熱程度和價格，也提高了限競房的去化速度。
除了限價之外，對于土地的溢價率也制定了上限，不允許開發(fā)商一味的抬高價格。當(dāng)開發(fā)商的競拍達(dá)到溢價率上限時，則開始比拼建筑方案，開發(fā)商遞交各自的建筑方案，由政府組建的委員會評選出好的方案，誰的方案好就把土地交給誰。老實說，這樣的方式壓縮了開發(fā)商的利潤空間。
房住不吵的大基調(diào)之下，限價會依然存在。
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新房面積更大
之前的限競房有個很重要的規(guī)定就是執(zhí)行70／90原則，即90平米以下房子占小區(qū)總房源的70％以上。所以在過去的幾年，北京的新房中出現(xiàn)了很多89平米的三居戶型，這也是為了滿足剛需的需求。
但是現(xiàn)在新拍的地塊，雖然有的也執(zhí)行70／90原則，但是這個政策變成了套內(nèi)面積，以套內(nèi)90平米，80％的得房率來推算的話，建筑面積應(yīng)該在110平米以上，面積更大了，對于購房者來說總價更高了。
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共有產(chǎn)權(quán)商品房誕生
之前大家都聽說過共有產(chǎn)權(quán)房，指的是政府建設(shè)一批房子，價格明顯低于市場價，但是產(chǎn)權(quán)不完全屬于自己，政府持有部分產(chǎn)權(quán)。有購房資格的人提交申請，待申請通過后就可以購買，而且限售五年。
通過以往的成交來看，共有產(chǎn)權(quán)房的去化也并不理想，主要還是因為房子位置不好，質(zhì)量差，還限售五年，而且只能賣給特定人群。北京早在17年頒布的一項規(guī)定中就說明共有產(chǎn)權(quán)房永遠(yuǎn)不可以轉(zhuǎn)為商品房，鎖死了其投資價值，流通性也受很大影響。
今年北京推出了升級換代產(chǎn)品，誕生了一個新的概念，共有產(chǎn)權(quán)商品房。30宗地中有6宗是共有產(chǎn)權(quán)商品房，地塊的性質(zhì)跟普通的商品房并無差別，政府對開發(fā)商的建設(shè)也沒有要求，只是產(chǎn)權(quán)上不完全歸屬于個人，部分產(chǎn)權(quán)歸屬于政府。這樣做的一個很重要的目的也是為了降低房價。以上地樹村為例，單價8.9w的價格，對比周邊11萬的價格來看，明顯倒掛，性價比很高。
而且與共有產(chǎn)權(quán)房很大的一個區(qū)別是這種產(chǎn)權(quán)的房子在二次銷售后，產(chǎn)權(quán)就可以完全歸屬于個人了，也就是變成了純商品房。只是房子收益中，按照產(chǎn)權(quán)比例需要把政府的那部分交給政府。
也許你會想，如果把房子立馬賣掉那豈不是就轉(zhuǎn)換成商品房了，遺憾的是對于價格跟周邊明顯倒掛的地塊還是有五年限售的。只是那些配建公租房的，價格跟周邊差不多的商品房地塊沒有五年限售。
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小區(qū)配建公租房
不同的階段，政府會采用不同的調(diào)控手段。
從16年下半年北京推出了限競房地塊開始，之前的幾年北京銷售的新房中很多都是限競房。但是從今年新拍的地塊來看，限競房已經(jīng)退出舞臺了。新拍的地塊主要都是以商品房為主，雖然有限價但是跟之前的限競房有個非常大的區(qū)別就是不再有五年限售。
可如果你認(rèn)為現(xiàn)在的房子更合適購買了，也不是那么理想。雖然新拍的地塊不限售，但是政府規(guī)定在商品房地塊上配建不同比例的公租房，30宗地中有13宗地塊都配建有公租房。其實這也符合政府的調(diào)控政策，在年初的政府報告中，北京市政府就把公租房列為一個解決住房問題非常重要的手段，擴(kuò)大公租房的建設(shè)規(guī)模。
解釋一下公租房的定義：
公共租賃住房是指由國家提供政策支持、限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和租金水平，面向符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新進(jìn)就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員出租的保障性住房。
公共租賃住房不是歸個人所有，而是由政府或公共機構(gòu)所有，用低于市場價或者承租者承受起的價格，向新就業(yè)職工出租，包括一些新的大學(xué)畢業(yè)生，包括一些退休老人及殘疾人。還有一些從外地遷移到城市工作的群體。
這樣一來對于買商品房的人來說，有個不太好的地方就是小區(qū)里面會摻雜很大比例的租房人群。有些人心里上是比較介意的，當(dāng)然這到時候還看開發(fā)商具體怎么蓋房，也有可能是公租房的樓棟和商品房區(qū)域用鐵柵欄或別的方式隔開。
結(jié)論
一是之前有的人說通過這次土拍來看，以后純商品房社區(qū)會變得越來越稀缺。確實，這次供地的30宗地塊中，沒有一塊純商品房地塊，都不同程度上受著政策約束。即使是崔各莊，樹村這樣非常好的地塊也都沒有獲得純商品房待遇。
二是公租房和共有產(chǎn)權(quán)兩種方式交叉使用。配建公租房的小區(qū)就不會再設(shè)共有產(chǎn)權(quán)，而定為共有產(chǎn)權(quán)的小區(qū)就不會配建公租房。
三是供給共有產(chǎn)權(quán)房的比例正在減少，30宗地塊中只有房山的一塊地是共有產(chǎn)權(quán)房，而全北京還未申購的共有產(chǎn)權(quán)房項目只有9個。這對于有意買共有產(chǎn)權(quán)房的人來說不算好事，機會不多了。