復盤：貝殼是怎么用技術(shù)改變居住的？

標準化和數(shù)字化之后，貝殼接下來要實現(xiàn)的是什么？

2020 年 8 月 13 日，誕生僅兩年的貝殼找房赴美上市，且市值不斷攀升。但是回頭看這家公司誕生之初，實際上不少外界的猜測和質(zhì)疑：比如「鏈家并購擴張的商業(yè)模型被證偽后，左暉給自己尋找的新故事」，「既做運動員，又做裁判員」，類似的聲音還有很多。

實際上，貝殼的商業(yè)邏輯與大多數(shù)人認為的不同，并非戰(zhàn)術(shù)上的市場爭奪技法，而是一個戰(zhàn)略上的「對產(chǎn)業(yè)變革方向的判斷和選擇」。

過去的房產(chǎn)經(jīng)紀市場魚龍混雜，各自為政，一個個經(jīng)紀品牌和房源、經(jīng)紀人、客源就相當于一個個小池塘。這樣的產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間非常有限，不提升產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)效率和價值空間，只是無限「內(nèi)卷」是沒有意義的。

所以貝殼這家公司給自己設(shè)定的「元問題」，就是如何把他們打通，變成大江大河，這樣才真的是一個貝殼找房創(chuàng)始人左暉所說的「讓人有熱情的大行業(yè)」，這樣所有行業(yè)成員才有機會解決大問題，創(chuàng)造大價值。

三年時間過去，從鏈家的思維體系中跑出來的貝殼，用自己的方式詮釋了在居住行業(yè)的新定位：科技驅(qū)動的新居住服務(wù)商，并將往日的競爭對手們變?yōu)椤阜?wù)對象」，走出了「先豎再橫」、從線下到線上的獨特之路。

5 月 20 日，2021 財年的 Q1 財報顯示，貝殼實現(xiàn)營收 207 億元，同比大增 190.7%，在房地產(chǎn)淡季依然實現(xiàn)有效增長。

作為行業(yè)中最特立獨行的那一家，貝殼能取得今天的結(jié)果和影響力，與貝殼在行業(yè)當中用一種更高維度的思考方式來看待房產(chǎn)，甚至整個居住產(chǎn)業(yè)，有很大關(guān)系。在過去幾年當中，居住行業(yè)的一場變革里面，并不僅是貝殼在商業(yè)模式上的創(chuàng)新才獲得。其中有一個非常容易被忽視的重要角色，就是技術(shù)。

如何詮釋貝殼作為「技術(shù)驅(qū)動的居住服務(wù)商」角色的建立，這家公司形成了一些典型的，值得從技術(shù)角度復盤的案例。

技術(shù)的抉擇

從正常的商業(yè)認知來講，一家服務(wù)型公司往往比純粹的產(chǎn)品型公司更加困難，在信息化較落后的房產(chǎn)行業(yè)尤為如此。

美團創(chuàng)始人王興曾經(jīng)用原子（物質(zhì)單位）、比特（信息單位）的相互作用來形容互聯(lián)網(wǎng)：互聯(lián)網(wǎng)的作用，一個是用移動比特代替移動原子，一個用移動比特輔助移動原子。

居住行業(yè)同理。如果要改變行業(yè)此前的模式，把一個個的經(jīng)紀品牌打通，對居住行業(yè)來說，最需要解決的是怎么讓消費者和真實房源更容易、更好地接觸。在這其中，對于技術(shù)的選擇就是對于問題的選擇，只有明白解決哪個問題，才能用更合理的方式幫助服務(wù)對象。

早在 2008 年，鏈家內(nèi)部就開始做房屋的數(shù)字化，。包括十年后，貝殼成立如視事業(yè)部，將 VR 技術(shù)正式帶入找房、看房的業(yè)務(wù)，本質(zhì)上都是在將真實且龐大的房源信息數(shù)字化，消費者會被數(shù)字化與用戶體驗吸引而來，最終系統(tǒng)內(nèi)房源信息也會越來越多，用戶越來越多，形成了正向循環(huán)。貝殼再引入核心競爭力之一——經(jīng)紀人協(xié)作機制，經(jīng)紀人按照一定的規(guī)則進行房源共享、收益共享，打破行業(yè)以往「成交為王」的惡性競爭博弈，讓經(jīng)紀人能更安心作業(yè)、享受穩(wěn)定收益，從而愿意長期從業(yè)，也進一步提升了服務(wù)品質(zhì)，這又是另一個正循環(huán)

伴隨著數(shù)字技術(shù)的成熟，在虛擬世界里查看信息，甚至與信息開展交互這種略顯科幻的場景，也被人們發(fā)現(xiàn)是可以描繪出來的。這使得貝殼提出了一個新的嘗試，「數(shù)字空間」業(yè)務(wù)應(yīng)運而生。

貝殼副總裁、如視事業(yè)部經(jīng)理惠新宸回憶，從貝殼還不是貝殼的時候，一直走到現(xiàn)在，整個過程中經(jīng)歷過幾次選擇的時間節(jié)點：

如何把線下空間「搬」到線上，使用的技術(shù)是有幾種選擇的。比如最常見的全景照片拍攝、序列幀的方式與三維重建，即貝殼最終使用的 VR。當時的 VR 技術(shù)并不成熟，也看不出與房產(chǎn)有很大關(guān)聯(lián)，但貝殼的出發(fā)點是在于，以數(shù)據(jù)價值做考量。

「如果采集到的畫面數(shù)據(jù)量越大，代表著它潛在的數(shù)據(jù)價值也就越大?！够菪洛犯嬖V極客公園（ID：geekpark）。而當時，貝殼甚至不具備全面的 VR 數(shù)據(jù)分析能力，只是以做大數(shù)據(jù)的經(jīng)驗來判斷，數(shù)據(jù)一定會有價值。

現(xiàn)在回頭看，數(shù)據(jù)帶來的價值也很容易展現(xiàn)出來。2019 年底，如視 Lite 發(fā)布，憑借對貝殼 VR 房源數(shù)據(jù)的深度學習，用單目圖像深度估算技術(shù)，將二維的房屋圖片賦予三維的「深度」，實現(xiàn)對距離遠近和方位的感知。用普通的全景相機和手機，搭配如視自主研發(fā)的 APP，拍攝好的圖片會自動進行 AI 拼接與 3D 化處理，生成三維空間結(jié)構(gòu)模型。

如果沒有基礎(chǔ)的三維數(shù)據(jù)，就很難實現(xiàn)后期的二維變?nèi)S的高效率轉(zhuǎn)化，這其實是貝殼用發(fā)展的眼光看待技術(shù)，意識到有些技術(shù)在未來能夠得到充分發(fā)揮的價值，并且還能夠持續(xù)深入發(fā)展。

如視 Lite 將二維照片賦予三維「深度」| 貝殼

另一個選擇則是在質(zhì)量方面，貝殼到底追求的是什么。比如，同樣是線上呈現(xiàn)房源，那么房屋圖片需不需要 PS 或者加濾鏡，加上廣角這種的大視角使得房屋看起來更大？還是說就是真實呈現(xiàn)？貝殼最后從美觀和真實當中選擇了后者，衡量標準就是希望讓消費者去看房的時候，「線上和線下是一個樣子」。

這些底層價值選擇，決定了貝殼的技術(shù)路線。比如圍繞真實，貝殼在技術(shù)上的迭代全部都集中于此。如視研發(fā)的 VR 掃描設(shè)備背后的技術(shù)，由基于結(jié)構(gòu)光的采集技術(shù)轉(zhuǎn)變?yōu)榛诩す獾摹纲ち_華」，前者可以實現(xiàn) 360 度自動全景掃描，采集場景的深度數(shù)據(jù)，并對畫面進行自動拼接處理；設(shè)備搭載的深度激光檢測模組，既讓采集半徑由 5 米擴大到 10~25 米，大幅減少了采集點位，提升采集效率，也讓深度采集精度達到 20mm 的絕對誤差，測量面積誤差可控制到 0.4% 以內(nèi)。

在終端設(shè)備方面，貝殼在研發(fā)時候同樣選擇了足夠前瞻的技術(shù)，來支撐它可以到達技術(shù)改變的臨界值，確保它在更前沿的地方也可以迅速匹配使用。

「終端的升級說到底就是算力的升級，整個基礎(chǔ)技術(shù)的提升讓它的產(chǎn)物可以變得更精準?！够菪洛犯嬖V極客公園，技術(shù)的提升導致終端的升級，從而會衍生更多的產(chǎn)品和交互形態(tài)，這些都是構(gòu)成數(shù)字空間的重要要素。

但是同樣可以看出，不管是房屋的數(shù)字化還是到今天更廣闊的數(shù)字空間，貝殼的邏輯也比較清晰地展現(xiàn)在眼前：做居住行業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施。

惠新宸打了個比方，如果把行業(yè)比作一套火車的運行系統(tǒng)，現(xiàn)在的階段只是在鋪鐵軌。但也只有「鋪了鐵軌」，實現(xiàn)了對技術(shù)的判斷和抉擇，才能支撐貝殼「居住服務(wù)提供商」的定位，最終擁有可能是行業(yè)中最多的真房源、更多的客源，以及經(jīng)紀人之間更有效的合作，而非內(nèi)卷般的競爭。

技術(shù)必然性

如果說技術(shù)成為了過去三年時間，貝殼最具差異化的競爭力，那么未來 5 年甚至 10 年，技術(shù)將會怎樣在居住行業(yè)繼續(xù)發(fā)光發(fā)熱？

「數(shù)字空間」就是貝殼對于未來的描繪。為什么要推出「數(shù)字空間」？如果回答這個問題，要先從居住行業(yè)的發(fā)展開始談起。

衣食住行，自古以來屬于人們最基本的生活條件，在互聯(lián)網(wǎng)時代的發(fā)展卻顯得不那么平均。全中國與居住相關(guān)的市場有 30 萬億的交易規(guī)模，僅次于社會化零售，卻在互聯(lián)網(wǎng)信息化的過程中發(fā)展墊底。

究其原因，實際上與整個交易鏈條都息息相關(guān)。在極客公園過去的文章中提到過，貝殼的內(nèi)部培訓中，董事長兼 CEO 彭永東會反復向新員工強調(diào)，在過去房價飛漲的年代，買到就是賺到，消費者不那么在意服務(wù)，房產(chǎn)經(jīng)紀只為這個唯一的目標服務(wù)，這也是為什么房產(chǎn)經(jīng)紀一度被打上「地頭蛇」、「騙子」的標簽。當經(jīng)紀人想盡辦法只為成交，賺一筆算一筆，行業(yè)處在相對混亂的狀態(tài)。

在增量市場向存量市場轉(zhuǎn)變的當下，這個行業(yè)也正在向?qū)I(yè)化靠攏。但行業(yè)同樣也有它自己的特點，彭永東在 2021 年 4 月的一次演講中提到兩個數(shù)據(jù)，全中國一年的房屋交易是 2000 萬套/年，如果只算存量房，其在中國的換手率大概在 1% 到 2% 左右，大概 50 年換一輪，頻率可以說是很低。

另外一個數(shù)據(jù)是行業(yè)轉(zhuǎn)化率，1/2500。相當于 50 個線上的流量會轉(zhuǎn)化成一個商機，或者轉(zhuǎn)化成一個有意向的客戶，然后 50 個有意向的客戶，會形成最后一次的成交。在彭永東看來，從流量開始，一直到最后的成交，居住行業(yè)低頻，低轉(zhuǎn)化率，體驗差……行業(yè)特性決定了它在互聯(lián)網(wǎng)時代數(shù)字化節(jié)點的困難，但貝殼看到的，也是其中新的機會。

在這套完整的流程面前，貝殼使用的方式就是將它拆解成為上百個小的環(huán)節(jié)，之后在產(chǎn)品上通過技術(shù)的方式把它們重新連接，形成一套行業(yè)的操作系統(tǒng)，建立從底層的「物」到上層流程和服務(wù)的一套標準。

更重要的是，技術(shù)作為一種手段在完成對行業(yè)的定義之后，會滿足核心的消費者體驗。彭永東提到過，自己與一家搬家公司交流，得知因為貝殼有了 VR 空間后可以做很多的仿真，搬家前后如何擺放家具，哪個家具應(yīng)該擺放在哪里，都可以通過數(shù)字空間來解決。

在貝殼看來，數(shù)字空間的價值，不僅在于整個交易流程中重塑消費者體驗，還提供了整個居住行業(yè)更多的基礎(chǔ)支撐——當房屋的全量信息都被數(shù)字化復刻，不只是線上看房，它還可以在裝修、家裝的過程中參與到消費者的體驗當中。在房屋施工的過程中，消費者可以看到裝修的質(zhì)量以及施工進度的管理。

比如在數(shù)字化空間中疊加「時間」整個變量，就可以看到你的家未來的樣子——「貝殼未來家」就是這樣的產(chǎn)品，通過 AI 渲染，用戶能夠直觀體現(xiàn)一套簡陋房源裝修前后的對比，這一功能基于物品識別技術(shù)，將房屋三維戶型圖與智能設(shè)計相結(jié)合，通過家具、風格的實時渲染和拼接，在短時間內(nèi)將購房者腦中的裝修方案具象化。

貝殼未來家可以線上規(guī)劃房屋裝修設(shè)計 | 貝殼

「人們想到的、看到的和最后實際得到的，這三者之間有兩個巨大的鴻溝，如何跨越這兩個鴻溝是整個產(chǎn)業(yè)面向數(shù)字化需要去突破的地方。」貝殼方面提到。如果沒有適合的技術(shù)在其中推動，進而對流程進行改變，它只能淪為一個營銷工具。

瞄向更大的問題，用更好的技術(shù)去解決，進而提升效率，這才是行業(yè)未來發(fā)展的出路貝殼在推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中，解決原來行業(yè)中看起來無法解決的問題，技術(shù)也許是最重要的一個支點。

從對技術(shù)的信賴開始，到以技術(shù)視角解決一個個真實的問題，再到數(shù)字空間構(gòu)建層面、以技術(shù)為基底構(gòu)建新居住的最終藍圖——這就是貝殼在產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)中趟出的「新路」，也是貝殼這家公司為何是「技術(shù)驅(qū)動」的真實注解。

圖片來源：貝殼

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