算法炒房三月虧20多億！房地產(chǎn)巨頭大翻車：房價水太深，AI根本把握不住

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明敏 豐色 發(fā)自 凹非寺
量子位 報道 | 公眾號 QbitAI

就離譜！

一年前靠著一套算法營收30億美元，一年后還是同樣的算法，卻造成資金大缺口，不得不裁員、變現(xiàn)手上資產(chǎn)。

沒想到，炒房平臺用上AI算法，會這么刺激。

是的，你沒看錯，這年頭連AI都會炒房了，而且還是風(fēng)生水起。在大洋彼岸甚至已經(jīng)發(fā)展成了一個產(chǎn)業(yè)，不少公司都讓AI來代替人工估價，以更快速從賣家手里收購房產(chǎn)。

不過就在最近，其中一家估值超30億美元的龍頭公司受到了當(dāng)頭棒喝。

要知道，他們的炒房平臺網(wǎng)站每月用戶訪問量超2億，今年第一季度就售出房屋1965套，往年成交量更是保持在4000套以上。

如今，卻不得已要關(guān)停這項(xiàng)業(yè)務(wù)，并裁員25%。

所以，到底是什么算法，竟然會把炒房的給“坑”了？

眼看它高樓起，眼看它高樓塌

如上提到的公司，就是美國房地產(chǎn)信息龍頭Zillow。

他們于2018年4月推出了一項(xiàng)AI炒房業(yè)務(wù)，名叫Zillow Offers，

△?Zillow旗下所有品牌和業(yè)務(wù)

具體來看，就是倒買倒賣房屋，收購價格則由AI給出。

公司會根據(jù)AI給出的估價從房主手里買下房，然后對房子進(jìn)行翻新，再加價出售。

俗稱中間商賺差價。

背后用的是一個叫做Zestimate的算法。

它基于750萬個統(tǒng)計和機(jī)器學(xué)習(xí)模型，通過分析每個房產(chǎn)上的數(shù)百個數(shù)據(jù)點(diǎn)，來評估其市場價值，平均誤差一開始能控制在14%左右。

最開始時，Zillow為了給自家算法賺吆喝，也費(fèi)了不少功夫。

早在2017年，他們曾在Kaggle上發(fā)布了房屋估價比賽Zillow Prize，獎金高達(dá)120萬美元。

Zillow首席分析官也一度宣稱：他們的目標(biāo)是讓房價評估最終完全由機(jī)器生成。

嗯，Zillow對AI的投入和信心，可見一斑。

ps.為打響這一業(yè)務(wù)，Zestimate還曾給白宮估價3.98億美元做噱頭。

在業(yè)務(wù)正式開展后，他們還對這個算法不斷優(yōu)化，讓它漸漸學(xué)會了網(wǎng)羅各路信息。

比如，它會利用自然語言處理抓取顧客在與Zillow銷售交流時，所寫或所說的資產(chǎn)信息；用計算機(jī)視覺挖掘房屋圖表相關(guān)的數(shù)據(jù)等等。

如今的平均誤差已經(jīng)能控制在5%左右。

而使用AI最大的亮點(diǎn)，就是估價會比傳統(tǒng)人力估價的速度快很多。

這可以說是瞅準(zhǔn)了房產(chǎn)賣家的需求，能夠幫助他們快速變現(xiàn)。

由此，基于這項(xiàng)AI業(yè)務(wù)的優(yōu)勢，Zillow在美國房地產(chǎn)市場的擴(kuò)張之路就此開啟。

業(yè)務(wù)開展一年左右，就賣出4313棟房產(chǎn)，營收近14億美元。

2019年，網(wǎng)站平均月活用戶可達(dá)1.7億個，擁有1.1億套房屋信息。

2020年，Zillow更是高歌猛進(jìn)，1月份股價就沖上高點(diǎn)，并在短暫回落后一路飆升，股價一年內(nèi)大漲188.4%。

進(jìn)入2021年后，股價已經(jīng)沖上202.94美元的巔峰，較2019年幾乎翻了6倍。

第一季度總營收12.18億美元，超市場預(yù)期10%。

第二季度營收達(dá)13億美元，利潤5.38億美元，同比增長92%。

彼時其CEO里奇·巴頓（Rich Barton）還表示Zillow Offers業(yè)務(wù)將持續(xù)加速，而且在賣家市場中很受歡迎。

但事情并未如巴頓所預(yù)想的那樣發(fā)展，從第三季度開始，Zillow的崩潰就初見端倪。

雖然財報中顯示該季度營收為17.41美元，較前兩季度仍在增長，但這并未超過市場給出的預(yù)期20.1億美元。

而且上一季度還凈賺5個多億美元的Zillow，這季度竟然虧了3.8億美元，也就是24億人民幣。

隨著慘淡的Q3財報一起到來的，還有公司的一系列調(diào)整。

CEO巴頓宣布，今年內(nèi)炒房業(yè)務(wù)Zillow Offers將關(guān)停。

公司將裁員25%，大約2000人一夜失業(yè)。

與此同時公司還將以以28億美元的價格拋售7000套房屋。

據(jù)Insider分析，Zillow手上的房產(chǎn)中，有93%掛牌售價低于購買價。

AI也拿樓市沒辦法

為什么會起起落落如此之快？

想要回答如上問題，或許還要從美國房地產(chǎn)行業(yè)找答案。

事實(shí)上，Zillow能夠在短短幾年內(nèi)賺得盆滿缽滿，不止是因?yàn)樗臉I(yè)務(wù)模式獨(dú)特，更是因?yàn)槌松狭嗣绹鴺鞘猩郎氐臇|風(fēng)。

據(jù)Trading Economics數(shù)據(jù)顯示，美國房價在2012年以后就呈穩(wěn)定上升趨勢，但漲幅還算平穩(wěn)。

而在2020年新冠肺炎疫情爆發(fā)后，新一輪的樓市狂熱就此掀起。

造成這波狂熱的原因有很多：

因?yàn)榫蛹肄k公或者想遷往郊區(qū)居住，民眾買房需求大漲；有的人急于將手中的資產(chǎn)變現(xiàn)；

還有美聯(lián)儲在疫情爆發(fā)后大量購買MBS（抵押支持債券），讓美國抵押貸款利率水平降至歷史低位；

與此同時，受疫情影響許多建筑工地停工，房地產(chǎn)供給不足。

這番供不應(yīng)求之下，房價抬升就變成了一件非常自然的事。

據(jù)美國聯(lián)邦住房金融局（FHFA）8月31日發(fā)布的一份報告顯示，截至6月的12個月里，美國房價指數(shù)創(chuàng)紀(jì)錄地上漲了18.8%。

基于這樣的大背景下，Zillow Offers業(yè)務(wù)大增也就不足為奇。

但短短幾個月內(nèi)，讓Zillow Offers不得不關(guān)停的，也是因?yàn)?strong style="-webkit-user-drag: none;app-region: no-drag;color: rgb(0, 153, 127);">樓市。

本來持續(xù)升溫的美國樓市，卻從今年第三季度開始，增長速度明顯變緩。

這一點(diǎn)人能感覺得到，可是基于數(shù)據(jù)推理的算法卻不行。

它拿著過去幾個月大漲的數(shù)據(jù)，給出的預(yù)估也依舊在按照上漲的趨勢走。

不少人都發(fā)現(xiàn)，Zillow給出的預(yù)估價格太高了。

有網(wǎng)友就舉例說，他曾經(jīng)注意到Zillow估價為80萬美元的房子，其真實(shí)價格可能只有30-40萬。

彼時Zillow的一些競爭對手有所察覺紛紛收手，但它不知是不是因?yàn)閷ψ约旱乃惴ㄟ^于自信，仍按給出的估價大量收房。

結(jié)果，房子就這樣砸在自己手里了。

據(jù)統(tǒng)計，在第三季度結(jié)束時，Zillow手中房屋庫存量達(dá)9790套，遠(yuǎn)高于第二季度的3142套庫存。

CEO巴頓也將這次Zillow的“滑鐵盧”歸咎為算法的失誤。

房價的不可預(yù)測性遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了我們的預(yù)期。

他表示，這一切的源頭，還是Zestimate算法無法準(zhǔn)確預(yù)估未來3-6個月的房價。

算法炒房已成新產(chǎn)業(yè)

看來，房價這趟深水，AI是真的把握不住。

不過，在美國，像Zillow Offer這樣基于AI估價的房產(chǎn)中介服務(wù)已形成一種固定模式，叫做Instant Buyer，簡稱“iBuyer”，可以理解成“閃買”。

流程就是平臺買入-持有-改造-再出售。

借助AI估值模型，平臺一周就能完成出價并支付給業(yè)主，以此不斷購入被低估的房產(chǎn)。

掛牌時，也由AI對房屋價值進(jìn)行自動評估。

雖然平臺這樣直接購買房子并自己翻修，風(fēng)險很大，但同時利潤也很高。

整個“去中介化”的流程相比傳統(tǒng)房產(chǎn)買賣模式，還可以大大節(jié)省交易周期（最快只需兩周）。

而iBuyer模式最早從2014年成立的Opendoor開始（2020年12月上市，估值48億美元）。

隨后，Offerpad（2015年）、Redfin（2017年）、Zillow Offer（2018年）等iBuyers也紛紛進(jìn)場，借著這片快速增長的科技“藍(lán)海”分一杯羹。

△美國前三大iBuyers公司業(yè)務(wù)范圍，藍(lán)色Opendoor，黃色Offerpad，綠色Zillow Offer

在此次房價波動中，這些公司日子也不好過，只不過沒有Zillow Offer這么離譜罷了。

比如Opendoor今年第二季度就虧損了1億多美元。

所以iBuyer這種房產(chǎn)買賣經(jīng)濟(jì)模式，風(fēng)險真的很大啊。

而最重要的是，人都把握不了的房價走勢，AI呢？

參考鏈接：
[1]https://venturebeat.com/2021/07/14/zillow-utilizes-ai-data-to-revolutionize-how-people-sell-houses/
[2]https://www.geekwire.com/2021/zillow-shutter-home-buying-business-lay-off-2k-employees-big-real-estate-bet-falters/
[3]https://www.reddit.com/r/MachineLearning/comments/qlilnf/n_zillows_nnbased_zestimate_leads_to_massive/
[4]https://realtybiznews.com/zillow-values-the-white-house-at-397-7-million/98737518/
[5]https://xueqiu.com/5876923686/163394579

— 完 —

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