算法炒房三月虧20多億！房地產(chǎn)巨頭大翻車(chē)：房?jī)r(jià)水太深，AI根本把握不住
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就離譜！
一年前靠著一套算法營(yíng)收30億美元，一年后還是同樣的算法，卻造成資金大缺口，不得不裁員、變現(xiàn)手上資產(chǎn)。
沒(méi)想到，炒房平臺(tái)用上AI算法，會(huì)這么刺激。
是的，你沒(méi)看錯(cuò)，這年頭連AI都會(huì)炒房了，而且還是風(fēng)生水起。在大洋彼岸甚至已經(jīng)發(fā)展成了一個(gè)產(chǎn)業(yè)，不少公司都讓AI來(lái)代替人工估價(jià)，以更快速?gòu)馁u(mài)家手里收購(gòu)房產(chǎn)。
不過(guò)就在最近，其中一家估值超30億美元的龍頭公司受到了當(dāng)頭棒喝。
要知道，他們的炒房平臺(tái)網(wǎng)站每月用戶(hù)訪問(wèn)量超2億，今年第一季度就售出房屋1965套，往年成交量更是保持在4000套以上。
如今，卻不得已要關(guān)停這項(xiàng)業(yè)務(wù)，并裁員25%。
所以，到底是什么算法，竟然會(huì)把炒房的給“坑”了？
眼看它高樓起，眼看它高樓塌
如上提到的公司，就是美國(guó)房地產(chǎn)信息龍頭Zillow。
他們于2018年4月推出了一項(xiàng)AI炒房業(yè)務(wù)，名叫Zillow Offers，
△?Zillow旗下所有品牌和業(yè)務(wù)
具體來(lái)看，就是倒買(mǎi)倒賣(mài)房屋，收購(gòu)價(jià)格則由AI給出。
公司會(huì)根據(jù)AI給出的估價(jià)從房主手里買(mǎi)下房，然后對(duì)房子進(jìn)行翻新，再加價(jià)出售。
俗稱(chēng)中間商賺差價(jià)。
背后用的是一個(gè)叫做Zestimate的算法。
它基于750萬(wàn)個(gè)統(tǒng)計(jì)和機(jī)器學(xué)習(xí)模型，通過(guò)分析每個(gè)房產(chǎn)上的數(shù)百個(gè)數(shù)據(jù)點(diǎn)，來(lái)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值，平均誤差一開(kāi)始能控制在14%左右。
最開(kāi)始時(shí)，Zillow為了給自家算法賺吆喝，也費(fèi)了不少功夫。
早在2017年，他們?cè)贙aggle上發(fā)布了房屋估價(jià)比賽Zillow Prize，獎(jiǎng)金高達(dá)120萬(wàn)美元。
Zillow首席分析官也一度宣稱(chēng)：他們的目標(biāo)是讓房?jī)r(jià)評(píng)估最終完全由機(jī)器生成。
嗯，Zillow對(duì)AI的投入和信心，可見(jiàn)一斑。
ps.為打響這一業(yè)務(wù)，Zestimate還曾給白宮估價(jià)3.98億美元做噱頭。
在業(yè)務(wù)正式開(kāi)展后，他們還對(duì)這個(gè)算法不斷優(yōu)化，讓它漸漸學(xué)會(huì)了網(wǎng)羅各路信息。
比如，它會(huì)利用自然語(yǔ)言處理抓取顧客在與Zillow銷(xiāo)售交流時(shí)，所寫(xiě)或所說(shuō)的資產(chǎn)信息；用計(jì)算機(jī)視覺(jué)挖掘房屋圖表相關(guān)的數(shù)據(jù)等等。
如今的平均誤差已經(jīng)能控制在5%左右。
而使用AI最大的亮點(diǎn)，就是估價(jià)會(huì)比傳統(tǒng)人力估價(jià)的速度快很多。
這可以說(shuō)是瞅準(zhǔn)了房產(chǎn)賣(mài)家的需求，能夠幫助他們快速變現(xiàn)。
由此，基于這項(xiàng)AI業(yè)務(wù)的優(yōu)勢(shì)，Zillow在美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的擴(kuò)張之路就此開(kāi)啟。
業(yè)務(wù)開(kāi)展一年左右，就賣(mài)出4313棟房產(chǎn)，營(yíng)收近14億美元。
2019年，網(wǎng)站平均月活用戶(hù)可達(dá)1.7億個(gè)，擁有1.1億套房屋信息。
2020年，Zillow更是高歌猛進(jìn)，1月份股價(jià)就沖上高點(diǎn)，并在短暫回落后一路飆升，股價(jià)一年內(nèi)大漲188.4%。
進(jìn)入2021年后，股價(jià)已經(jīng)沖上202.94美元的巔峰，較2019年幾乎翻了6倍。
第一季度總營(yíng)收12.18億美元，超市場(chǎng)預(yù)期10%。
第二季度營(yíng)收達(dá)13億美元，利潤(rùn)5.38億美元，同比增長(zhǎng)92%。
彼時(shí)其CEO里奇·巴頓（Rich Barton）還表示Zillow Offers業(yè)務(wù)將持續(xù)加速，而且在賣(mài)家市場(chǎng)中很受歡迎。
但事情并未如巴頓所預(yù)想的那樣發(fā)展，從第三季度開(kāi)始，Zillow的崩潰就初見(jiàn)端倪。
雖然財(cái)報(bào)中顯示該季度營(yíng)收為17.41美元，較前兩季度仍在增長(zhǎng)，但這并未超過(guò)市場(chǎng)給出的預(yù)期20.1億美元。
而且上一季度還凈賺5個(gè)多億美元的Zillow，這季度竟然虧了3.8億美元，也就是24億人民幣。
隨著慘淡的Q3財(cái)報(bào)一起到來(lái)的，還有公司的一系列調(diào)整。
CEO巴頓宣布，今年內(nèi)炒房業(yè)務(wù)Zillow Offers將關(guān)停。
公司將裁員25%，大約2000人一夜失業(yè)。
與此同時(shí)公司還將以以28億美元的價(jià)格拋售7000套房屋。
據(jù)Insider分析，Zillow手上的房產(chǎn)中，有93%掛牌售價(jià)低于購(gòu)買(mǎi)價(jià)。
AI也拿樓市沒(méi)辦法
為什么會(huì)起起落落如此之快？
想要回答如上問(wèn)題，或許還要從美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)找答案。
事實(shí)上，Zillow能夠在短短幾年內(nèi)賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)，不止是因?yàn)樗臉I(yè)務(wù)模式獨(dú)特，更是因?yàn)槌松狭嗣绹?guó)樓市升溫的東風(fēng)。
據(jù)Trading Economics數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)房?jī)r(jià)在2012年以后就呈穩(wěn)定上升趨勢(shì)，但漲幅還算平穩(wěn)。
而在2020年新冠肺炎疫情爆發(fā)后，新一輪的樓市狂熱就此掀起。
造成這波狂熱的原因有很多：
因?yàn)榫蛹肄k公或者想遷往郊區(qū)居住，民眾買(mǎi)房需求大漲；有的人急于將手中的資產(chǎn)變現(xiàn)；
還有美聯(lián)儲(chǔ)在疫情爆發(fā)后大量購(gòu)買(mǎi)MBS（抵押支持債券），讓美國(guó)抵押貸款利率水平降至歷史低位；
與此同時(shí)，受疫情影響許多建筑工地停工，房地產(chǎn)供給不足。
這番供不應(yīng)求之下，房?jī)r(jià)抬升就變成了一件非常自然的事。
據(jù)美國(guó)聯(lián)邦住房金融局（FHFA）8月31日發(fā)布的一份報(bào)告顯示，截至6月的12個(gè)月里，美國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)創(chuàng)紀(jì)錄地上漲了18.8%。
基于這樣的大背景下，Zillow Offers業(yè)務(wù)大增也就不足為奇。
但短短幾個(gè)月內(nèi)，讓Zillow Offers不得不關(guān)停的，也是因?yàn)?strong style="-webkit-user-drag: none;app-region: no-drag;color: rgb(0, 153, 127);">樓市。
本來(lái)持續(xù)升溫的美國(guó)樓市，卻從今年第三季度開(kāi)始，增長(zhǎng)速度明顯變緩。
這一點(diǎn)人能感覺(jué)得到，可是基于數(shù)據(jù)推理的算法卻不行。
它拿著過(guò)去幾個(gè)月大漲的數(shù)據(jù)，給出的預(yù)估也依舊在按照上漲的趨勢(shì)走。
不少人都發(fā)現(xiàn)，Zillow給出的預(yù)估價(jià)格太高了。
有網(wǎng)友就舉例說(shuō)，他曾經(jīng)注意到Zillow估價(jià)為80萬(wàn)美元的房子，其真實(shí)價(jià)格可能只有30-40萬(wàn)。
彼時(shí)Zillow的一些競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有所察覺(jué)紛紛收手，但它不知是不是因?yàn)閷?duì)自己的算法過(guò)于自信，仍按給出的估價(jià)大量收房。
結(jié)果，房子就這樣砸在自己手里了。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，在第三季度結(jié)束時(shí)，Zillow手中房屋庫(kù)存量達(dá)9790套，遠(yuǎn)高于第二季度的3142套庫(kù)存。
CEO巴頓也將這次Zillow的“滑鐵盧”歸咎為算法的失誤。
房?jī)r(jià)的不可預(yù)測(cè)性遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了我們的預(yù)期。
他表示，這一切的源頭，還是Zestimate算法無(wú)法準(zhǔn)確預(yù)估未來(lái)3-6個(gè)月的房?jī)r(jià)。
算法炒房已成新產(chǎn)業(yè)
看來(lái)，房?jī)r(jià)這趟深水，AI是真的把握不住。
不過(guò)，在美國(guó)，像Zillow Offer這樣基于AI估價(jià)的房產(chǎn)中介服務(wù)已形成一種固定模式，叫做Instant Buyer，簡(jiǎn)稱(chēng)“iBuyer”，可以理解成“閃買(mǎi)”。
流程就是平臺(tái)買(mǎi)入-持有-改造-再出售。
借助AI估值模型，平臺(tái)一周就能完成出價(jià)并支付給業(yè)主，以此不斷購(gòu)入被低估的房產(chǎn)。
掛牌時(shí)，也由AI對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行自動(dòng)評(píng)估。
雖然平臺(tái)這樣直接購(gòu)買(mǎi)房子并自己翻修，風(fēng)險(xiǎn)很大，但同時(shí)利潤(rùn)也很高。
整個(gè)“去中介化”的流程相比傳統(tǒng)房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)模式，還可以大大節(jié)省交易周期（最快只需兩周）。
而iBuyer模式最早從2014年成立的Opendoor開(kāi)始（2020年12月上市，估值48億美元）。
隨后，Offerpad（2015年）、Redfin（2017年）、Zillow Offer（2018年）等iBuyers也紛紛進(jìn)場(chǎng)，借著這片快速增長(zhǎng)的科技“藍(lán)海”分一杯羹。
△美國(guó)前三大iBuyers公司業(yè)務(wù)范圍，藍(lán)色Opendoor，黃色Offerpad，綠色Zillow Offer
在此次房?jī)r(jià)波動(dòng)中，這些公司日子也不好過(guò)，只不過(guò)沒(méi)有Zillow Offer這么離譜罷了。
比如Opendoor今年第二季度就虧損了1億多美元。
所以iBuyer這種房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)經(jīng)濟(jì)模式，風(fēng)險(xiǎn)真的很大啊。
而最重要的是，人都把握不了的房?jī)r(jià)走勢(shì)，AI呢？
參考鏈接：
[1]https://venturebeat.com/2021/07/14/zillow-utilizes-ai-data-to-revolutionize-how-people-sell-houses/
[2]https://www.geekwire.com/2021/zillow-shutter-home-buying-business-lay-off-2k-employees-big-real-estate-bet-falters/
[3]https://www.reddit.com/r/MachineLearning/comments/qlilnf/n_zillows_nnbased_zestimate_leads_to_massive/
[4]https://realtybiznews.com/zillow-values-the-white-house-at-397-7-million/98737518/
[5]https://xueqiu.com/5876923686/163394579
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關(guān)于程序員大白
程序員大白是一群哈工大，東北大學(xué)，西湖大學(xué)和上海交通大學(xué)的碩士博士運(yùn)營(yíng)維護(hù)的號(hào)，大家樂(lè)于分享高質(zhì)量文章，喜歡總結(jié)知識(shí)，歡迎關(guān)注[程序員大白]，大家一起學(xué)習(xí)進(jìn)步！