買房費用，一文搞懂

一. 前面的話

今天，我們來聊一個實用話題：買房費用。按照現(xiàn)在很多自媒體標題黨的套路，本文題目可以改為：

《600萬房價，費用多少你知道嗎?》

或者

《房事那點事，你不看就要后悔了!》

或者

《再不買房，你女朋友就另嫁他人!》

我相信，倘若這樣，點擊閱讀的人會更多，但是，我個人不想這么做。這個社會，已經(jīng)很浮躁了，我不想給讀者帶來更多煩躁。

本文不討論是否應(yīng)該買房，不討論該在哪里買房，也不討論固定利率和LPR，而是從客觀的角度，分析一下買房過程中的費用問題。

對很多年輕奮斗者而言，買房似乎是一個無法回避的問題，不管買不買，多了解一些費用預(yù)算，總是好的，這也是本文的目的所在。

特別說明：

• 全國各地的政策和規(guī)定不一樣，本文僅以深圳某段時間為例來說明。文中部分信息，可能過時，請自己確認。

• 本文主要著重客觀分析，而不是幫大家做出指導或選擇。所以，請自己審慎評估，做出適合自己的明智選擇。

二. 場景分析

對年輕人而言，要全款買房，幾乎不可能。即使能全款買房，一次性支付，也非上策。這很好理解，考慮到通貨膨脹，買房的錢，就應(yīng)該拖著慢慢還，拖得越久越好，即使支付利息也值得。

沒錯，那就貸款買房，這里有兩種方式，一是等額本金，一是等額本息。這兩種方式，各有優(yōu)缺點。對年輕人而言，剛開始買房時，手頭的錢基本都不充足，等額本息是較為合理的選擇方式。

那么，究竟是貸20年，還是貸30年呢？如果年紀稍大一點，可以選擇20年，但如果比較年輕，那就毫不猶豫選擇30年。原因很簡單，考慮通貨膨脹，使勁地拖延還款，多點利息也無所謂。

另外，公積金貸款的年利率(3.25%)較低，先把公積金貸款的額度貸滿(夫妻最高90萬，個人最高50萬)，使勁地用。剩下的再用商業(yè)貸款(曾經(jīng)年利率是4.90%)，這就是所謂的組合貸款。

房貸利率，確實相對不高。既然要貸款，那到底要貸多少呢？考慮到通貨膨脹因素，當然是貸得越多越好。

以600萬的房價為例，三成首付是180萬，七成貸款是420萬(其中90萬用公積金貸款，330萬商業(yè)貸款)。

從上述分析來看，對于一對年輕夫婦而言，手頭的錢可能不是非常寬裕，那么可以考慮作出如下輕壓選擇：

三. 費用計算

房子的售賣價格是600萬，既然做出了貸款的選擇，那就看看貸款買房的所有費用吧。

那么，售價600萬的房子，實際最終要花費多少錢呢？把上述表格第二列的金額加起來就行，結(jié)果是991萬。

第一眼看到這個數(shù)字，會覺得很大，對于普通人而言，幾乎是天文數(shù)字。那么，有必要解釋幾點。

• “雜稅雜費”部分，上述的30萬以上，只是過去某段時間的一個參考價格，現(xiàn)在不十分準確，請自己去查并確認。
  

• 手頭要有220萬現(xiàn)金(180萬 + 10萬+ 30萬)，而且需要一次性交齊。交完后，手上要留一些錢，畢竟要生活嘛。
  

• 總共貸款本息之和是771萬(90萬 + 330萬 + 51萬 + 300萬)，要在30年內(nèi)還清，每月要還2.14萬(771萬/360).
  

那么，有怎樣一些殘酷的現(xiàn)實呢？

• 首先，準備220萬元，一次性交齊。關(guān)鍵是，這220萬也挺難湊齊的，可能要到處借，于是有了“6個錢袋”的生動說法。

• 然后，每個月要還2.14萬元。月月還，月月煩。不過，也沒有必要煩，大家都一樣，日子總得一天天過，有啥可煩的呢？

• 最后，成房奴了唄，不敢失業(yè)，不敢辭職，不敢生病，不敢亂花。其實，也沒必要搞得這么苦！該吃要吃，該喝要喝。

四. 貸款利息怎么算？

眼尖的朋友，肯定注意到了表格中的0.567和0.91這兩個數(shù)字，它們是怎么得來的呢？

數(shù)學不是特別好的人，不要過于糾結(jié)這個細節(jié)，只需要看一下大概是怎么回事就行了。

其實，只要高中不是特別貪玩，一定計算過等額本息公式，即PMT公式，也很好推導。

話不多說，直接用PMT公式吧，我們用計算機語言(Go語言)編程，來實際計算一下：

package main
import (    "fmt"    "math")
func get_pmt(f_interest_rate float64, term_number int, principal int) float64 {
  compound_rate := math.Pow(1 + f_interest_rate, float64(term_number))  pmt := float64(principal) * f_interest_rate * compound_rate / (compound_rate - 1)
  return pmt}
func main(){  n := 360  year_month := 12  p := 100
  r1 := float64(0.0490) / float64(year_month)  r2 := float64(0.0325) / float64(year_month)  a := get_pmt(r1, n, p) * float64(n) - float64(p)  b := get_pmt(r2, n, p) * float64(n) - float64(p)
  fmt.Println(a, b)}

用計算機編譯運行一下，結(jié)果是：

91.06   56.67

這是什么意思呢？意思是，采用30年的等額本息貸款：

• 如果商業(yè)貸款100元，產(chǎn)生的利息是91元，那么總共要還191元，接近翻倍。

• 如果公積金貸款100元，產(chǎn)生的利息大概是56.7元，那么總共要還156.7元。

可以看到，商業(yè)貸款比公積金貸款更貴。所以，要盡量用滿公積金貸款。對夫妻而言，公積金貸款最多貸90萬，故有如下數(shù)據(jù)：

有的人說，貸款420萬元，除了還這420萬本金外，還得另外再還351萬利息，這利息很高啊。

其實，這利息并不是很高，從30年后的視角來看，也許這些錢根本就不多，畢竟要考慮通貨膨。

可以這么想，30年前的1991年，在農(nóng)村，萬元戶鳳毛麟角，而現(xiàn)在的農(nóng)村，誰家沒有1萬元呢？

五. 月供的估算公式

現(xiàn)在，來給一個近似的月供公式， 其中x是買房的房價，y是x除以10000后的值，公式推導如下：

m = ((0.7 * x - 900000) * 1.9106 + 900000 * 1.5677) / 360  = 37.15 *  (x/10000) - 860  = 37.15 * y - 860  = 37 * y + 0.15y - 860  （以深圳房價為例，近似認為0.15y等于60）  = 37 * y - 800

所以：

m(600萬) = 37 * 600 - 800 

也即：

m(600萬) = 21400

六. 最后的話

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