上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法

聯(lián)合創(chuàng)作 · 2010-12-20 00:00

（1997年4月30日上海市人民政府令第42號發(fā)布，根據(jù)2000年9月20日《上海市人民政府關(guān)于修改〈上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法〉的決定》修正，根據(jù)2004年4月21日公布的《上海市人民政府關(guān)于修改〈上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法〉的決定》修正，根據(jù)2004年6月24日公布的《上海市人民政府關(guān)于修改〈上海市化學(xué)危險物品生產(chǎn)安全監(jiān)督管理辦法〉等32件市政府規(guī)章和規(guī)范性文件的決定》修正，根據(jù)2010年12月20日上海市人民政府令第52號公布的《上海市人民政府關(guān)于修改〈上海市農(nóng)機(jī)事故處理暫行規(guī)定〉等148件市政府規(guī)章的決定》修正并重新發(fā)布）

第一章　總則

第一條（目的和依據(jù)）

為了規(guī)范房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，保障房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人和其他關(guān)系人的合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場的正常秩序，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》等法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。

第二條（適用范圍）

本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。

第三條（定義）

本辦法所稱的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人將其依法擁有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

前款所稱的房地產(chǎn)權(quán)利人，是指合法擁有房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)的自然人、法人和其他組織。

第四條（管理部門）

上海市住房保障和房屋管理局、上海市規(guī)劃和國土資源管理局（以下簡稱市住房保障房屋管理局、市規(guī)劃國土資源局）是本市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的行政主管部門。區(qū)、縣房屋、規(guī)劃國土管理部門負(fù)責(zé)所轄區(qū)域房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的行政管理工作，業(yè)務(wù)上受市住房保障房屋管理局、市規(guī)劃國土資源局領(lǐng)導(dǎo)。

市住房保障房屋管理局和區(qū)、縣房屋管理部門所屬的房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)，按照市人民政府的有關(guān)規(guī)定，分別負(fù)責(zé)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)的具體管理工作。

財政、稅務(wù)、物價、工商等管理部門按照各自職責(zé)，協(xié)同實(shí)施本辦法。

第五條（轉(zhuǎn)讓原則）

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平和誠實(shí)信用的原則。

第六條（轉(zhuǎn)讓方式）

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主要包括下列方式：

（一）買賣；

（二）交換；

（三）贈與；

（四）以房地產(chǎn)抵債；

（五）以房地產(chǎn)作價出資或者作為合作條件，與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；

（六）因企業(yè)兼并或者合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；

（七）法律、法規(guī)、規(guī)章許可的其他方式。

第二章　一般規(guī)定

第一節(jié) 轉(zhuǎn)讓范圍和條件

第七條（轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人）

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)是依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)權(quán)利人。

房地產(chǎn)受讓人可以是中華人民共和國境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，但法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定或者土地使用權(quán)出讓合同另有約定的除外。

第八條（不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)）

有下列情形之一的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：

（一）未依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書的；

（二）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

（三）權(quán)屬有爭議，尚在訴訟、仲裁或者行政處理中的；

（四）司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（五）依法收回土地使用權(quán)的；

（六）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的其他情形。

第九條（國有土地上房屋轉(zhuǎn)讓的條件）

依法取得國有土地使用權(quán)的地塊上建成的房屋需轉(zhuǎn)讓的，必須在辦理房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書后，方可按照本辦法的規(guī)定辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

第十條（成片開發(fā)國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件）

以出讓方式取得成片國有土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，其土地使用權(quán)需轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）按照出讓合同的約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金；

（二）土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書；

（三）需轉(zhuǎn)讓地塊已經(jīng)形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；

（四）規(guī)劃國土管理部門已經(jīng)確定需轉(zhuǎn)讓地塊的規(guī)劃使用性質(zhì)和規(guī)劃技術(shù)參數(shù)；

（五）出讓合同約定的其他條件。

以劃撥方式取得成片國有土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，其土地使用權(quán)需轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)符合前款第（二）項、第（三）項、第（四）項所列的條件，并報市人民政府批準(zhǔn)。

第十一條（出讓國有土地上房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時的限定）

以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

第十二條（劃撥國有土地上房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時的限制）

以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)當(dāng)由受讓人按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并繳納土地使用權(quán)出讓金；按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)由轉(zhuǎn)讓人將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家。

土地收益上繳的具體辦法，由市人民政府按照國務(wù)院的規(guī)定另行制定。

第十三條（集體所有土地上房屋轉(zhuǎn)讓的條件）

集體所有土地上建成的房屋需轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書。

（二）居住房屋轉(zhuǎn)讓的受讓人為房屋所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內(nèi)具備居住房屋建設(shè)申請條件的個人；非居住房屋轉(zhuǎn)讓的受讓人為房屋所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內(nèi)的集體經(jīng)濟(jì)組織或者個體經(jīng)營者。

集體所有土地上建成的房屋需轉(zhuǎn)讓給前款第（二）項規(guī)定以外的受讓人的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理集體所有土地的征收手續(xù)后，方可按照本辦法的規(guī)定辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

第十四條（房地產(chǎn)買賣時的優(yōu)先購買權(quán)）

共有房地產(chǎn)買賣時，在同等條件下，房地產(chǎn)共有人享有優(yōu)先購買權(quán)。

已經(jīng)出租的房地產(chǎn)買賣時，在同等條件下，房地產(chǎn)承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。

第二節(jié) 轉(zhuǎn)讓程序

第十五條（轉(zhuǎn)讓合同的訂立）

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，除本辦法第六條第（五）項、第（六）項所列的情形外，轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法訂立房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。

第十六條（轉(zhuǎn)讓合同的主要內(nèi)容）

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同包括房地產(chǎn)的買賣合同、交換合同、抵債合同和贈與合同。

房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：

（一）轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所；

（二）房地產(chǎn)的座落地點(diǎn)、面積、四至范圍；

（三）土地所有權(quán)性質(zhì)；

（四）土地使用權(quán)獲得方式和使用期限；

（五）房地產(chǎn)的規(guī)劃使用性質(zhì)；

（六）房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況；

（七）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價格、支付方式和期限；

（八）房地產(chǎn)交付日期；

（九）違約責(zé)任；

（十）爭議的解決方式；

（十一）轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定的其他事項。

房地產(chǎn)交換合同除符合前款規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)載明交換的價格差額；房地產(chǎn)抵債合同除符合前款規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)載明抵沖的債務(wù)及其金額。房地產(chǎn)贈與合同應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律的規(guī)定。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的示范文本由市住房保障房屋管理局、市規(guī)劃國土資源局制定。轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)參照示范文本訂立房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。

第十七條（轉(zhuǎn)讓合同的生效）

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同自轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人正式簽訂之日起生效，但下列情形除外：

（一）轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定合同生效條件的，轉(zhuǎn)讓合同自約定的條件成立之日起生效；

（二）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須進(jìn)行合同公證或者轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定進(jìn)行合同公證的，轉(zhuǎn)讓合同自公證之日起生效。

第十八條（過戶申請和價格申報）

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓合同或者與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的法律文件生效后，向房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)提出過戶申請，并提交下列文件：

（一）房地產(chǎn)權(quán)證書；

（二）轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的身份證明；

（三）轉(zhuǎn)讓合同或者與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的法律文件；

（四）其他有關(guān)的文件。

房地產(chǎn)買賣、交換或者抵債的，轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在辦理過戶手續(xù)的同時，向房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)如實(shí)申報轉(zhuǎn)讓價格，不得瞞報或者作不實(shí)的申報。

房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)定期將轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人申報的轉(zhuǎn)讓價格抄送同級稅務(wù)、物價部門。

第十九條（過戶審核和轉(zhuǎn)移登記）

房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人過戶申請之日起15日內(nèi)完成審核。對不符合規(guī)定條件或者手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)作出不予過戶的決定，并書面通知轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人；對符合規(guī)定條件和手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)將申請過戶的文件移交房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按照《上海市房地產(chǎn)登記條例》的規(guī)定辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

第三節(jié) 轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任

第二十條（風(fēng)險責(zé)任轉(zhuǎn)移的日期）

房地產(chǎn)的風(fēng)險責(zé)任，自房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起由轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移給受讓人；但轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定自房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日起轉(zhuǎn)移風(fēng)險責(zé)任的，從其約定。

第二十一條（與第三人簽訂轉(zhuǎn)讓合同的限制）

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，未依法解除合同關(guān)系的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人不得就同一房地產(chǎn)與第三人簽訂轉(zhuǎn)讓合同。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人違反前款規(guī)定而造成他人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

第二十二條（房地產(chǎn)相關(guān)情況的告知）

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向受讓人告知房地產(chǎn)的抵押關(guān)系、租賃關(guān)系、相鄰關(guān)系等相關(guān)情況。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人違反前款規(guī)定而造成他人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

第二十三條（租賃合同的繼續(xù)履行）

轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn)，租賃雙方當(dāng)事人已經(jīng)依法辦理租賃合同登記的，該租賃合同由房地產(chǎn)受讓人繼續(xù)履行。

第二十四條（廣告宣傳的真實(shí)性）

與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的廣告或者表明房地產(chǎn)狀況的說明書、示意圖等應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確。

以公開展示樣品房的方式表明商品房的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況的，商品房的實(shí)際狀況應(yīng)當(dāng)與樣品房相符。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人違反前款規(guī)定而造成他人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

第二十五條（土地使用權(quán)分割的限定）

房屋轉(zhuǎn)讓時，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。

房屋分層、分套轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)整體不可分割；房地產(chǎn)受讓人按照分層、分套房屋的建筑面積，取得相應(yīng)比例的土地使用權(quán)。

第二十六條（房屋及其相關(guān)設(shè)施轉(zhuǎn)讓的限定）

房屋轉(zhuǎn)讓時，房屋的附屬設(shè)施同時轉(zhuǎn)讓。按照國家和本市有關(guān)規(guī)定可以單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的新建房屋的地下停車庫等附屬建筑物、構(gòu)筑物，需單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓合同中約定；未在轉(zhuǎn)讓合同中約定單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的，視作一并轉(zhuǎn)讓。

房屋轉(zhuǎn)讓時，房屋的共用部位、共用設(shè)備與自用部位、自用設(shè)備同時轉(zhuǎn)讓；共用部位的建筑面積按照國家和本市有關(guān)規(guī)定由房地產(chǎn)權(quán)利人分?jǐn)偂?/span>

按照房屋建筑設(shè)計為獨(dú)立成套的房屋，不得分割轉(zhuǎn)讓。

第二十七條（轉(zhuǎn)讓價格的限定）

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價格由轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人協(xié)商議定，但新建安居房、平價房買賣的價格應(yīng)當(dāng)由市物價部門和市房屋管理部門核定。

房地產(chǎn)買賣、交換或者抵債的，其轉(zhuǎn)讓合同中載明的房地產(chǎn)價格應(yīng)當(dāng)是受讓人按照本辦法第二十五條、第二十六條規(guī)定取得房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的總價格。

第二十八條（新建房屋轉(zhuǎn)讓后的保修責(zé)任）

新建房屋買賣、交換或者抵債的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)自房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起，對新建房屋承擔(dān)保修責(zé)任。承擔(dān)保修責(zé)任的期限，由轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在轉(zhuǎn)讓合同中約定，但不得少于兩年。

新建房屋在保修期內(nèi)發(fā)生再轉(zhuǎn)讓的，原房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)按照原轉(zhuǎn)讓合同，繼續(xù)承擔(dān)保修責(zé)任。

第二十九條（違約責(zé)任）

房地產(chǎn)買賣、交換或者抵債的當(dāng)事人一方違反轉(zhuǎn)讓合同約定的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ街Ц哆`約金；由于違約給對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行賠償。

違約金的數(shù)額應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓合同中約定；轉(zhuǎn)讓合同中未作約定，并且有下列情形之一的，按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定違約金：

（一）因房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人的過錯，未在約定的時間內(nèi)交付房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓人向受讓人支付的違約金為已經(jīng)收取的轉(zhuǎn)讓價款按照中國人民銀行公布的同期存款利率計算所得利息的兩倍；

（二）因房地產(chǎn)受讓人的過錯，未在約定的時間內(nèi)支付轉(zhuǎn)讓價款的，受讓人向轉(zhuǎn)讓人支付的違約金為逾期支付的轉(zhuǎn)讓價款按照中國人民銀行公布的同期存款利率計算所得利息的兩倍。

第三十條（相關(guān)稅費(fèi)的繳納）

房地產(chǎn)買賣、交換、贈與或者抵債的，轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照國家稅收法律、法規(guī)的規(guī)定納稅；其中房地產(chǎn)買賣、交換或者抵債的，還應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)繳納交易手續(xù)費(fèi)。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的稅、費(fèi)按照轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人申報的轉(zhuǎn)讓價格計算；其中房地產(chǎn)交換的，按照申報的交換價格差額計算。但轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人申報的轉(zhuǎn)讓價格明顯低于正常市場價格的，應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)評估價格計算稅、費(fèi)。

交易手續(xù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，由市物價部門會同市財政部門核定。

第三章　商品房預(yù)售

第三十一條（預(yù)售條件）

商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）土地使用權(quán)以出讓方式取得，已經(jīng)支付全部的土地使用權(quán)出讓金；

（二）土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書；

（三）取得商品房的建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（四）取得商品房的建設(shè)工程施工許可證；

（五）商品房建筑安裝工程投資完成的工程量達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；

（六）已經(jīng)確定商品房的竣工交付日期，并落實(shí)了市政、公用和公共建筑設(shè)施的配套建設(shè)計劃。

前款第五項的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)由市住房保障房屋管理局?jǐn)M訂，報市人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。

第三十二條（預(yù)售的申請和審核）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)向市住房保障房屋管理局或者區(qū)、縣房屋管理部門提出申請，并提交證明符合本辦法第三十一條規(guī)定的文件以及商品房的總平面圖、分層平面圖。

市住房保障房屋管理局或者區(qū)、縣房屋管理部門應(yīng)當(dāng)自受理預(yù)售申請之日起10日內(nèi)完成審核。對符合預(yù)售條件的，發(fā)給商品房預(yù)售許可證；對不符合預(yù)售條件的，作出不準(zhǔn)預(yù)售的決定，并書面通知申請人。

經(jīng)審核準(zhǔn)予預(yù)售商品房的，預(yù)售許可證簽發(fā)的日期為準(zhǔn)予預(yù)售的日期。

第三十三條（預(yù)售商品房的廣告宣傳）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可證后，方可進(jìn)行預(yù)售商品房的廣告宣傳。

預(yù)售商品房的廣告必須載明商品房預(yù)售許可證的批準(zhǔn)文號。

第三十四條（預(yù)售合同的訂立）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證，與預(yù)購人訂立預(yù)售合同。

預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)載明本辦法第十六條第二款所列的內(nèi)容。

第三十五條（預(yù)售合同的預(yù)告登記）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和預(yù)購人應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同生效后，將其送交房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)。對不符合規(guī)定條件或者手續(xù)的，房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)書面通知當(dāng)事人；對符合規(guī)定條件和手續(xù)的，房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將預(yù)售合同移交房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按照《上海市房地產(chǎn)登記條例》的規(guī)定預(yù)告登記。

第三十六條（預(yù)售款的收取）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)商品房建設(shè)工程的進(jìn)度，分期收取商品房預(yù)售款。但預(yù)售合同另有約定的，從其約定。

第三十七條（預(yù)售款的監(jiān)管）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的商品房預(yù)售款，應(yīng)當(dāng)委托監(jiān)管機(jī)構(gòu)監(jiān)管，專項用于所預(yù)售的商品房的建設(shè)。

監(jiān)管機(jī)構(gòu)對預(yù)售款監(jiān)管不當(dāng)，給預(yù)購人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

第三十八條（預(yù)售商品房的建筑設(shè)計變更）

已經(jīng)預(yù)售的商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更其建筑設(shè)計；確需變更的，應(yīng)當(dāng)在征得預(yù)購人同意并報規(guī)劃國土管理部門審核批準(zhǔn)后，與預(yù)購人訂立預(yù)售合同的變更協(xié)議。

未征得預(yù)購人同意，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)變更預(yù)售商品房的建筑設(shè)計的，預(yù)購人有權(quán)解除預(yù)售合同，并由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

第三十九條（預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓）

關(guān)于預(yù)購人將預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的問題，由市住房保障房屋管理局根據(jù)房地產(chǎn)市場的變動情況提出意見，市人民政府視調(diào)控需要作出決定。

按照市人民政府的有關(guān)決定，預(yù)購人轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房的，其轉(zhuǎn)讓行為按照下列規(guī)定實(shí)施：

（一）尚未付清預(yù)售商品房總價款的，預(yù)購人應(yīng)當(dāng)在征得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意后，與受讓人訂立預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的合同；

（二）已經(jīng)付清預(yù)售商品房總價款的，預(yù)購人可以與受讓人訂立預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的合同，并書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓時，預(yù)售合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

第四十條（預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同的預(yù)告登記）

預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)在預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的合同生效后，按照本辦法第三十五條的規(guī)定辦理轉(zhuǎn)讓合同的預(yù)告登記手續(xù)。

不符合市人民政府的有關(guān)決定轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房的，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記。

第四十一條（預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓后的再轉(zhuǎn)讓）

預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓后再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)按照本辦法第三十九條、第四十條的規(guī)定，訂立再轉(zhuǎn)讓的合同并辦理預(yù)告登記手續(xù)。

第四十二條（預(yù)售商品房的過戶手續(xù)）

預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在依法辦理新建商品房所有權(quán)登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書后，與受讓人按照本辦法第十八條的規(guī)定辦理過戶手續(xù)。

第四十三條（預(yù)售商品房交付時建筑面積增減的處理）

預(yù)售商品房交付時，其建筑面積與預(yù)售合同的約定出現(xiàn)增減的，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定處理：

（一）因按照本辦法第二十六條第二款規(guī)定分?jǐn)偡课莨灿貌课坏慕ㄖ娣e或者因具有相應(yīng)資質(zhì)的測量機(jī)構(gòu)實(shí)際勘測的誤差而造成建筑面積增減的，預(yù)售合同約定的轉(zhuǎn)讓總價格不變。

（二）因預(yù)售商品房的建筑設(shè)計變更而造成建筑面積增減的，按照本辦法第三十八條的規(guī)定處理。

（三）除本條第（一）項、第（二）項所列的情形外，建筑面積超過預(yù)售合同約定的，受讓人可以不承擔(dān)增加建筑面積部分的價款；建筑面積不足預(yù)售合同約定的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將減少建筑面積部分的價款退還受讓人。但預(yù)售合同另有約定的，從其約定。

第四章　房屋建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓

第四十四條（房屋建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓的條件）

房屋建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）土地使用權(quán)以出讓方式取得，已經(jīng)支付全部的土地使用權(quán)出讓金；

（二）土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書；

（三）取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（四）取得建設(shè)工程施工許可證；

（五）房屋建設(shè)的開發(fā)投資總額已經(jīng)完成25％以上。

第四十五條（房屋建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓合同的簽訂）

房屋建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)向受讓人出示符合本辦法第四十四條規(guī)定的文件，與受讓人訂立轉(zhuǎn)讓合同。

第四十六條（房屋建設(shè)工程的過戶手續(xù)）

房屋建設(shè)工程的轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓合同生效后，按照本辦法第十八條的規(guī)定辦理過戶手續(xù)。

第四十七條（預(yù)售合同的解除或者繼續(xù)履行）

房屋建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓前已經(jīng)按照本辦法第三章的規(guī)定預(yù)售商品房的，房屋建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)將房屋建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓的情況書面通知商品房預(yù)購人。商品房預(yù)購人有權(quán)在接到書面通知之日起30日內(nèi)要求解除商品房預(yù)售合同。

商品房預(yù)購人未按照前款規(guī)定要求解除商品房預(yù)售合同的，應(yīng)當(dāng)由房屋建設(shè)工程受讓人繼續(xù)履行商品房預(yù)售合同。

第五章　法律責(zé)任

第四十八條（行政處罰）

對違反本辦法的行為，由市住房保障房屋管理局、市規(guī)劃國土資源管理局或者區(qū)、縣房屋、規(guī)劃國土管理部門按照下列規(guī)定予以處罰：

（一）違反本辦法第十條規(guī)定，非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，沒收違法所得，并可以處違法所得50％以下的罰款；

（二）違反本辦法第十二條第一款規(guī)定，未依法辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并繳納土地使用權(quán)出讓金的，責(zé)令其改正，沒收違法所得，并可以處違法所得一倍以下的罰款；

（三）違反本辦法第十三條規(guī)定，非法轉(zhuǎn)讓集體所有土地上建成的房屋的，責(zé)令其改正，沒收違法所得，并可以處違法所得50％以下的罰款；

（四）違反本辦法第三十二條規(guī)定，未取得預(yù)售許可證預(yù)售商品房的，責(zé)令其停止預(yù)售，沒收違法所得，并可以處已收取的預(yù)付款1％以下的罰款；

（五）違反本辦法第四十四條規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓房屋建設(shè)工程的，沒收違法所得，并可以處違法所得5倍以下的罰款。

對違反本辦法中有關(guān)規(guī)劃管理、廣告管理和價格管理規(guī)定的行為，分別由規(guī)劃國土、工商和物價部門按照相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定予以處罰。

第四十九條（涂改、偽造有關(guān)證明的處理）

涂改、偽造商品房預(yù)售許可證的，由市住房保障房屋管理局或者區(qū)、縣房屋管理部門依法沒收涂改、偽造的許可證，并移送司法機(jī)關(guān)依法處理。