徐州市住宅專項維修資金管理辦法

第一章　總則

第一條  為了保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條  本市行政區(qū)域內(nèi)的商品住宅和保障性住房專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督適用本辦法。

第三條  本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。

本辦法所稱住宅共用部位，是指由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱住宅共用設(shè)施設(shè)備，是指由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括：電梯、天線、照明、監(jiān)控設(shè)施、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

第四條  下列資金列入住宅專項維修資金：

（一）業(yè)主交存的住宅專項維修資金；

（二）建設(shè)單位交存的電梯、消防設(shè)施設(shè)備專項維修資金；

（三）統(tǒng)籌維修資金。

第五條  市、縣（市）、銅山區(qū)、賈汪區(qū)房產(chǎn)管理部門會同財政部門負責(zé)住宅專項維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)管工作，房產(chǎn)管理部門所屬的物業(yè)管理機構(gòu)（以下簡稱物管機構(gòu)）負責(zé)住宅專項維修資金的日常管理工作。

第二章　交存

第六條  住宅、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與住宅小區(qū)內(nèi)單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅，應(yīng)當(dāng)交存住宅專項維修資金。但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外。

第七條  業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金。

首期住宅專項維修資金按照以下標(biāo)準(zhǔn)交存：未設(shè)電梯的房屋每平方米六十元，設(shè)有電梯的房屋每平方米九十元。房產(chǎn)管理部門可以根據(jù)法律規(guī)范和政策，結(jié)合我市實際情況，適時進行調(diào)整。

本辦法實施前交存的物業(yè)維修基金轉(zhuǎn)為住宅專項維修資金。

第八條  建設(shè)單位在交付房屋時，應(yīng)當(dāng)按照物管機構(gòu)的委托收取首期住宅專項維修資金。

建設(shè)單位辦理房屋初始登記前，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)總建筑面積交存首期住宅專項維修資金；未交存的，登記機構(gòu)不予辦理房屋權(quán)屬登記。

本辦法施行前，已設(shè)立住宅專項維修資金賬戶的物業(yè)管理區(qū)域未售出物業(yè)的首期住宅專項維修資金，由建設(shè)單位交存。

第九條  《江蘇省物業(yè)管理條例》施行后受讓土地的住宅物業(yè)配置電梯的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋初始登記前，按照物業(yè)總建筑面積每平方米二十元標(biāo)準(zhǔn)交存電梯、消防設(shè)施設(shè)備專項維修資金。

第十條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)統(tǒng)籌維修資金由下列資金構(gòu)成：

（一）利用業(yè)主共用部位、共用或共有設(shè)施經(jīng)營所得收益的百分之七十，但業(yè)主大會另有約定的，從其約定；

（二）住宅專項維修資金增值（孳息）部分支付業(yè)主房屋分戶賬和管理費用后滾存剩余的資金；

（三）共用設(shè)施設(shè)備報廢回收的殘值；

（四）防空工程平戰(zhàn)結(jié)合提取的資金；

（五）業(yè)主大會決定其他計入的資金。

第十一條  收取住宅專項維修資金應(yīng)當(dāng)開具財政部門統(tǒng)一監(jiān)制的票據(jù)。

第十二條  在已設(shè)立住宅專項維修資金賬戶的物業(yè)管理區(qū)域，業(yè)主未交存住宅專項維修資金或者分戶賬住宅專項維修資金余額不足首期交存額百分之三十的，應(yīng)當(dāng)及時補交或者續(xù)交；補交或者續(xù)交后的住宅專項維修資金余額，應(yīng)當(dāng)不少于首期住宅專項維修資金的交存金額。

第三章　使用

第十三條  住宅專項維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔(dān)人相一致的原則。

第十四條  住宅專項維修資金使用時由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有的建筑面積比例分攤；涉及未售出物業(yè)的部分，由建設(shè)單位分攤。

第十五條  業(yè)主委員會為住宅專項維修資金使用的申請人。但有下列情形之一的，相關(guān)業(yè)主或者社區(qū)居（村）民委員會是申請人：

（一）未成立業(yè)主委員會的；

（二）業(yè)主委員會未履行申請人職責(zé)的；

（三）在位業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的；

（四）業(yè)主委員會不能正常開展工作的其他情形。

成立物業(yè)管理委員會的，由物業(yè)管理委員會代行業(yè)主委員會的職責(zé)。

申請人可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理申請使用住宅專項維修資金等相關(guān)事項。

第十六條  使用住宅專項維修資金，按照下列程序辦理。但業(yè)主管理規(guī)約另有約定的，從其約定：

（一）申請。申請人向物管機構(gòu)申報維修項目，提交身份證明、維修項目現(xiàn)場照片等材料；屬于電梯或者消防設(shè)施設(shè)備維修的，還應(yīng)當(dāng)報告質(zhì)監(jiān)或者消防部門。

（二）確認。物管機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自接到申請之日起三個工作日內(nèi)組織人員現(xiàn)場查勘，確認是否屬于住宅專項維修資金使用范圍。

（三）制定方案。經(jīng)確認屬于住宅專項維修資金使用范圍的，申請人按照物管機構(gòu)提供的格式，制定使用方案。

（四）征求意見。物管機構(gòu)根據(jù)使用方案編制維修費用分攤清冊，交由申請人征求相關(guān)受益業(yè)主的意見；分攤清冊應(yīng)當(dāng)經(jīng)住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

（五）公示。物管機構(gòu)對住宅專項維修資金維修費用分攤清冊征求意見等情況進行抽查，并將使用方案和分攤清冊在住宅小區(qū)內(nèi)公示，公示時間不少于五日。

（六）預(yù)撥。公示期滿無異議的，出具準(zhǔn)予使用通知書；預(yù)算費用五萬元以上的，預(yù)撥預(yù)算工程款項百分之三十的資金。

（七）驗收。由申請人組織驗收，驗收合格后按照規(guī)定程序劃撥剩余工程款項。

申請人對物管機構(gòu)確認有異議的，可以向房產(chǎn)管理部門提出復(fù)核。

第十七條  申請人或者受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以制定年度住宅專項維修資金使用計劃，經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，由業(yè)主委員會執(zhí)行。

第十八條  已設(shè)立住宅專項維修資金賬戶的住宅小區(qū)，有下列情形之一，需要立即對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行應(yīng)急維修和更新、改造，相關(guān)的業(yè)主不能形成法定多數(shù)意見的，申請人或者受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物管機構(gòu)提交應(yīng)急處置方案，應(yīng)急處置方案經(jīng)物管機構(gòu)確認后由申請人或者受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實施：

（一）屋面防水損壞造成滲漏的；

（二）經(jīng)特種設(shè)備管理部門認定電梯故障危及人身安全的；

（三）公共護（圍）欄破損嚴重，危及人身安全的；

（四）樓體外立面有脫落危險可能影響人身安全的；

（五）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產(chǎn)安全的；

（六）經(jīng)消防管理部門認定消防系統(tǒng)功能障礙需要更新、改造的；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

應(yīng)急維修程序由房產(chǎn)管理部門另行制定。

第十九條  統(tǒng)籌維修資金主要用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備無法正常使用以及受益人為全體業(yè)主或者無法界定受益人時的維修、更新和改造。

申請使用統(tǒng)籌維修資金，相關(guān)的業(yè)主不能形成法定多數(shù)意見的，申請人可以參照應(yīng)急維修程序辦理。業(yè)主管理規(guī)約另有約定的，從其約定。

第二十條  維修項目在五千元以上的，申請人應(yīng)當(dāng)委托具備相應(yīng)資質(zhì)的機構(gòu)對工程造價進行審計；維修項目在二十萬元以上的，應(yīng)當(dāng)聘請監(jiān)理公司實施監(jiān)理。所需費用從住宅專項維修資金中列支。

第二十一條  下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：

（一）依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用；

（二）依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用；

（三）應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用；

（四）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修和養(yǎng)護費用；

（五）新增、新建配套設(shè)施、設(shè)備所需的費用；

（六）其他不得列支的情形。

第四章　監(jiān)督管理

第二十二條  住宅專項維修資金由物管機構(gòu)在銀行開立專戶代管。

住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、分賬核算。一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)分別設(shè)立總賬、業(yè)主分戶賬、統(tǒng)籌分賬和電梯、消防設(shè)施設(shè)備維修專項分賬。

第二十三條  住宅專項維修資金專戶除銷戶退款和退回多交款項外，應(yīng)當(dāng)通過轉(zhuǎn)賬結(jié)算，不得支取現(xiàn)金。

住宅專項維修資金不得向合同約定的施工、審計等單位之外的賬戶支付。

第二十四條  物管機構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)住宅專項維修資金總額、使用計劃等因素，制定安全合理的保值增值方案。禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務(wù)或者將購買的國債用于質(zhì)押等擔(dān)保行為。

第二十五條  住宅專項維修資金自存入銀行專戶之日起計息，按照銀行活期利率結(jié)息轉(zhuǎn)入業(yè)主分戶賬，剩余增值部分轉(zhuǎn)入統(tǒng)籌維修資金。

第二十六條  房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，住宅專項維修資金分戶賬中結(jié)余的資金隨房屋所有權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。

未按照本辦法第十二條規(guī)定補交或者續(xù)交住宅專項維修資金的，應(yīng)當(dāng)足額交存后，方能辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

第二十七條  物業(yè)滅失后，業(yè)主持注銷房屋所有權(quán)證的證明、本人身份證等材料，向物管機構(gòu)申請?zhí)崛∑滟~戶內(nèi)的剩余住宅專項維修資金，并辦理注銷手續(xù)。

第二十八條  物管機構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立住宅專項維修資金對賬電子查詢平臺。

業(yè)主、業(yè)主委員會對賬戶中住宅專項維修資金狀況有異議的，可以要求物管機構(gòu)復(fù)核。

第二十九條  物管機構(gòu)的管理費用在住宅專項維修資金增值收益中列支，由房產(chǎn)管理部門和財政部門核定后，納入財政部門預(yù)算管理。

第三十條  有下列情形之一的，納入誠信檔案：

（一）未按規(guī)定交存、補交住宅專項維修資金的；

（二）提供虛假材料的；

（三）違反本辦法受到行政處罰的。

第五章　法律責(zé)任

第三十一條  建設(shè)單位有下列行為之一的，由房產(chǎn)管理部門按照下列規(guī)定給予處罰：

（一）違反本辦法第八條第二款、第三款規(guī)定，未交存首期住宅專項維修資金的，責(zé)令限期補交；逾期不交的，處以一萬元以上五萬元以下的罰款。

（二）違反本辦法第十一條規(guī)定，未使用財政部門統(tǒng)一監(jiān)制票據(jù)收取住宅專項維修資金的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處以一萬元以上五萬元以下的罰款。

（三）違反本辦法第十四條規(guī)定，未分攤維修、更新和改造費用的，責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以一千元以上一萬元以下的罰款。

第三十二條  申請人、受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、施工單位套取住宅專項維修資金的，由房產(chǎn)管理部門追回住宅專項維修資金，沒收違法所得，可以并處套取金額二倍以下的罰款。

第三十三條  房產(chǎn)管理部門、物管機構(gòu)及其工作人員有下列情形之一的，對直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

（一）未履行法定職責(zé)的；

（二）弄虛作假、玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的；

（三）法律、法規(guī)規(guī)定的其他行為。

第六章　附則

第三十四條  非住宅物業(yè)之間存在共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，參照本辦法執(zhí)行。

第三十五條  本辦法自2015年11月1日起施行。2002年9月19日市人民政府頒發(fā)的《徐州市物業(yè)維修基金管理辦法》（徐州市人民政府令第81號）同時廢止。