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最近10年政府一直在做房地產(chǎn)調(diào)控，近幾年的力度也是越來越大，力求穩(wěn)住房價。雖然政府做了很多調(diào)控，但是大家對于調(diào)控這一行為卻是褒貶不一。
平時跟身邊的朋友聊天，發(fā)現(xiàn)大家都知道房地產(chǎn)調(diào)控這回事，但對于具體的調(diào)控政策卻了解的很少。我想通過這篇文章讓大家對近十年的房地產(chǎn)調(diào)控發(fā)展有個初步、系統(tǒng)的了解。
正常來講，我們國家的買房政策是這樣的。購房者買房子只需要支付房產(chǎn)總價的30％作為首付款，最長可貸款年限為30年，然后每月按照4.6%的利率來償還月供。從銀行的貸款中還可以使用公積金，最多可使用120萬，利率為3.2%。
按照這種方式，我們以一套總價200萬的房子來估算。首付30%為60萬，總計從銀行貸款140萬，貸款30年，每月的月供為7000元左右。
但是政府對房地產(chǎn)做了一系列調(diào)控，上面說的這個貸款方式，可能在三、四線城市還能實現(xiàn)。但是在一、二線城市除非你有首套資格，要不然已經(jīng)基本不可能實現(xiàn)了。
北京一直被認為是全國樓市的風(fēng)向標(biāo)，從調(diào)控的力度上來看是全國最嚴厲的。從調(diào)控的時間上來說，也是全國最領(lǐng)先的。其它城市的調(diào)控政策也會參考北京。
在房價調(diào)控的力度上，我們可以根據(jù)城市級別來劃分，把一線城市北上廣深列為一檔，把二線城市列為一檔，不同檔位的城市調(diào)控政策有很大的相似性。
在大家認知中的房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該是從2007開始，2007年到2010的這段時間，其實北京就已經(jīng)發(fā)布了限購政策，主要有三點，一是外地戶籍的在北京買房應(yīng)該繳納一年社保；第二是購買第二套房子的首付比例提高到40％；第三是買第三套房子，必須全款，不能有貸款了。
現(xiàn)在來看，這樣的限購政策真的是太寬松了，對很多人來說，這個政策相當(dāng)于完全沒有約束。
而調(diào)控政策的轉(zhuǎn)折點，是在2011年。
1、2011年
北京真正對大多數(shù)人有影響的限購發(fā)生在2011年2月，11年2月份北京對限購政策加碼。第一次推行外地戶籍在北京買房需連續(xù)繳納五年社保，并且把二套房的首付比例提高到60%，二套房的貸款提高1.1倍。本市戶籍的家庭已經(jīng)擁有兩套房的，不能在北京再買房了。
這個政策一直沿用至今。
相比較而言，最嚴格的就是連續(xù)五年社保，這個政策把剛需購房者的需求都推遲了，但也打壓了投資需求。據(jù)統(tǒng)計，自推出這個政策后，北京的購房者中剛需比例占據(jù)90%以上。
從北京的房價走勢來看，調(diào)控似乎并沒有起到抑制作用。2011年北京房子的均價是26000元，2012年末漲到了3萬元，等到2013年末則上漲到了4萬元。
同樣也是2011年2月，廣州和上海也發(fā)布了限購政策。思路相同，同樣是在社保上對買房者進行限制，不過上海、廣州和深圳對外地戶籍購房者的要求要比北京寬松很多，并沒有要求連續(xù)社保，只要購房者在買房之日前2年累計繳納一年社保即可，不要求連續(xù)。當(dāng)然二套房的首付比例也提高到了60%，二套貸款利率提高1.1倍。
除了一線城市外，非本地戶籍購房，繳納一年社保，二套房首付比例60%。這一政策在2011年被很多二線城市廣泛使用，如杭州、濟南也都實行了這一政策。
2、2013年
2013年上海的房價由年初的24000元漲到30000。廣州的房價由年初的17000漲到19000。這兩個城市對限購政策加碼。
上海對外地戶籍的社保要求由一年調(diào)整為2年，廣州對外地戶籍的社保要求由一年調(diào)整為3年。兩個城市對于二套房首付比例都由60%提高到70%。
3、2014年
限購政策的調(diào)整不僅跟房價有關(guān)，跟經(jīng)濟大環(huán)境也有很大的關(guān)系。
2014、2015年，全國很多城市的房產(chǎn)庫存量比較大，據(jù)統(tǒng)計，15年全國商品房的待售面積為68000萬平方米，達到歷史新高。為了解決這個問題，政府開始放寬樓市的限購政策。
來自杭州的官方數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年，杭州商品住宅市場的供應(yīng)量為435.93萬平米，同比上漲6.14%。但是成交量卻比去年同期下滑了34.74%，已經(jīng)明顯供大于求。庫存去化周期達到了25個月。
14年杭州入市的所有新樓盤都在降價，有的樓盤降幅最大有33%，可能有的人還記得那時候杭州出現(xiàn)購房者打砸售樓處的新聞。
當(dāng)然，杭州并不是個例，那時候很多城市的房地產(chǎn)市場都比較低迷。2014年上半年蘇州住宅成交25693套，同比跌幅為10.75%。同期，溫州的住宅去化周期長達45個月，全國最高。西安、沈陽、青島等15個城市的去化周期也都超過了20個月。為了應(yīng)對去庫存的壓力，2014年全國二線城市如杭州、濟南、蘇州、西安、廈門、寧波、沈陽等陸續(xù)有30個城市取消了限購。非本地戶籍的購房者無需繳納一年連續(xù)社保即可買房，同時降低了二套房的首付比例，對于買房者的購買套數(shù)也沒有限制。取消限購之后，效果也是立竿見影，放松限購后杭州的日成交量相比限購時提高了72%。很多城市的成交量都出現(xiàn)了回暖跡象。2016年央行發(fā)布通告，調(diào)整了二套房的認貸標(biāo)準(zhǔn)。對于實施限購措施的城市，個人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。對于非限購的城市，只要你還清了房子的貸款，并且名下無房，那再次買房就可以算首套。并且降低了貸款的利率，利率為正常的0.7倍。而那時候國內(nèi)實施限購的城市僅有五個，北京、上海、深圳、廣州及三亞。三亞由于特殊的地理位置優(yōu)勢，在房產(chǎn)限購方面獲得了跟一線城市相同的待遇。所以16年的時候，你在很多城市買房，例如杭州，只要首套的貸款已還清，并且房子已經(jīng)賣出，那再買房即可算首套，首付30%。除了修改二套房的認定標(biāo)準(zhǔn)外，16年還有很多二線城市把首付降為20%或25%，例如青島，成都、濟南都把首套房的首付比例降為20%，二套房的首付比例降為30%。我們以單價12000一平米來估算，一套100平的房子估算，總價120萬，首付20%也就是24萬。現(xiàn)在來看那時候的買房成本確實是很低的。與二線城市的形成鮮明對比的是，16年一線城市中的上海和深圳，再次對限購政策加碼。上海對于非本市戶籍購房者繳納社保的要求，由從自購房之日起前3年內(nèi)累計繳納2年，調(diào)整為自購房之日前連續(xù)繳納滿5年。深圳也在16年3月份，限購政策由1年社保調(diào)整為3年社保。我在查閱資料的時候很驚訝，本來一直以為上海和北京的政策應(yīng)該是差不多的。沒想到上海直到16年才實行了跟北京一樣的連續(xù)5年社保的限購政策，兩個城市在5年后才實現(xiàn)了同步。2017年對樓市來說是一個不平凡的年份，限購大幅加碼的一年。首先出手的是北京，17年3月份北京發(fā)布了一系列限購加碼的政策，其中包括離婚一年以上才算首套，商辦住房不得出售給個人，非北京戶籍的購房者在通州買房需要有通州連續(xù)繳納3年社保的記錄。二套房的購房者購買非普通自住房（新房）首付比例為80%。購房資格中原來規(guī)定的之前5年每年有個稅記錄即可，也改為了個稅連續(xù)繳納。貸款年限由30年縮短為25年。之所以推出這么嚴厲的限購政策，也是由于當(dāng)時北京的房價上漲過快，15年北京的均價是4萬，等到16年底已經(jīng)漲到了6萬一平。現(xiàn)實情況是很多小區(qū)的業(yè)主都發(fā)現(xiàn)自家的房價翻倍了。我一個同事15年買的北京某小區(qū)單價是3萬多，等到16年底就已經(jīng)漲到了6萬，真是一個樓市非常瘋狂的階段。北京限購加碼后，緊接著廣州在17年3月出臺政策對于非廣州戶籍的購房者需滿足連續(xù)5年繳納個人所得稅或社保的條件，并且限購一套住房。天津也在17年4月對限購政策加碼。對于外地戶籍的購房者提出了2年社保的限制，二套房首付60%，貸款年限由30年調(diào)整為25年。不僅是一線城市，其實很多二線城市的房價上漲都是從16年下半年開始的。這里有個大背景是15年國家為了去庫存，大力推進棚改，改造各類棚戶區(qū)1800多萬套，并且使用了貨幣化安置方式。這在后來被認為是推動那一輪房價上漲的重要動力。2016年，青島的均價是9200元/平米，到2018年已經(jīng)漲到了20000元/平米。2016年，濟南的均價是8500元/平米，到2018年已經(jīng)漲到了18000元/平米。我有個同事16年初在青島以單價9000買的房子，等到17年已經(jīng)漲到了16000元。所以17年推出限購政策的也不僅是一線城市，二線城市也在17年把限購政策調(diào)嚴了。2017年、2018年這兩年主要是給樓市降溫的，很多二線城市相繼出臺了限售政策。廣州，廈門、成都、常州、東莞、揚州、濟南、無錫、西安、南寧、重慶、南昌、桂林、寧波、昆明、大連、長春深圳、珠海、惠州、鄭州、南京、武漢、貴陽、長沙、哈爾濱、成都不知道大家發(fā)現(xiàn)沒有，雖然很多二線城市都推出了限售政策，但是北京和上海直到今天都沒有面向住宅的限售政策。各個城市會根據(jù)自己的城市定位和長期發(fā)展來制定調(diào)控政策。由于北京和上海落戶很難，想要依靠落戶獲取購房資格的人在極少數(shù)，所以對于已經(jīng)落戶的人再增加門檻沒太有必要。而且對于沒有戶籍的外地人有連續(xù)五年社保的要求，也算很嚴格了，所以北京和上海一直沒有發(fā)布過限售政策。而二線城市則不同，因為落戶政策非常寬松，大家可以通過落戶來獲得購房資格，所以就采取了限售政策，來避免大家把買房當(dāng)做投資。17年的調(diào)控政策推出后效果還是很明顯的，北京房價一直處于陰跌的狀態(tài)。很多二線城市也一直處于下跌狀態(tài)。但是房價分化的比較明顯，這種分化確實有南北之分。進入到20年，北方的城市還在陰跌中，南方的城市如深圳、上海、廣州、杭州卻出現(xiàn)了上漲的勢頭。20年深圳房價大漲，南山，福田，羅湖，寶安的房價都突破了六萬。如果單看均價的話，深圳已經(jīng)是全國房價最高的城市，把北京和上海甩在了身后。深圳的二手房均價要比北京高2萬多，是廣州的2.2倍，杭州的2.6倍。
深圳一直以來是一線城市中限購最寬松的城市。其實很多人都不關(guān)心深圳的限購政策，因為深圳一直秉持最寬松的落戶政策，所謂的社保門檻完全可以通過落戶解決。面對房價大漲，深圳政府在20年7月祭出了史上最嚴厲的調(diào)控政策。非深圳戶籍的購房者須有連續(xù)五年的繳納社保記錄，即使有深圳戶籍的，也需要落戶滿三年以上才有購房資格。離婚滿三年以上才能算首套。這樣一來深圳的限購政策終于跟北京和上海同步了。深圳調(diào)控后，20年下半年上海的房價也出現(xiàn)了漲幅。上海政府出手很快，房價上漲沒幾個月就對限購政策加碼。基于之前的購房政策，追加一條離婚滿三年以上才算首套，個人購買不足5年的住房，全額征收增值稅。相當(dāng)于增加了買房者的成本，以一套500萬左右的房子為例，首付相當(dāng)于增加了20多萬。今年1月份杭州調(diào)控升級，對于落戶未滿5年的購房者僅限購買一套住房，購買中簽率低于10%的新房，限售5年。這也是杭州在調(diào)控中第一次使用限售的方式。現(xiàn)在全國實施限購的城市已經(jīng)超過40個，主要都是一二線城市，少數(shù)三線城市。國家對于房地產(chǎn)發(fā)展總的基調(diào)是“房住不炒”，房地產(chǎn)調(diào)控到今天，看得出來，各地政府對于調(diào)控手段的應(yīng)用也更加成熟，主要體現(xiàn)在幾個方面：第一是響應(yīng)速度更快，房價上漲初期就快速出臺了調(diào)控政策；第二是調(diào)控政策多樣化，即使同一個城市也不再一刀切，不同的區(qū)域?qū)嵤┎煌南拶徴摺?/span>其實放眼全球，調(diào)控政策并不是我們國家的專屬。德國，對開發(fā)商所售房子的價格有明顯的限制，開發(fā)商定價過高，購房者可以起訴開發(fā)商，如售價超過政府認定合理價格的50%，開發(fā)商可能面臨最高3年的監(jiān)禁，已經(jīng)上升到了犯法的范疇。韓國政府也曾出臺了50多項政策來調(diào)控上漲的房價，例如增加保障房的供給，提高稅收，增加購買和交易成本，購房新房不允許貸款，持有多套住房的業(yè)主賣房的時候收30%的收益稅等等一系列措施。最大的差異是別的國家不會利用行政手段限制大家的買房自由。從結(jié)果上來看，德國和韓國的調(diào)控也沒有抑制住房價的上漲。回顧過去十年，各個國家重要城市的房價都有不同程度的漲幅。借用學(xué)者們的一個觀點，調(diào)控不是抑制房價不漲，只是降低房價上漲的速度。
