交房了，收房去！

交房

2020年的最后一天，軒轅去干了一件大事：去驗收去年買的新房。

這是一個位于成都天府新區(qū)的樓盤，精裝修交付，但是開發(fā)商的精裝修很難不變成“驚裝修”。

果不其然，到了交房這幾天，業(yè)主群里一直就是揭露各種各樣的問題，滿滿的負(fù)能量，看的我收房的情緒down到了極點。

昨天，懷著忐忑的心情，終于看到了新房。

提前在網(wǎng)絡(luò)平臺預(yù)約了驗房師，經(jīng)過2個多小時的逐項檢查后，萬幸，除了一些小磕小碰，補漆打膠之外，基本上沒有大的問題。

不過，倘若有機會再選，我還是不想再買精裝房了，因為眾所周知的原因，4000/平米的裝修價格，被開發(fā)商剝奪利潤后，實際交給施工方的價格連這一半都不到，選用的材料和施工質(zhì)量情況也就可想而知了。

換房經(jīng)歷

其實，這算是軒轅的第二次買房了，不過不是我的第二套房，因為這一次是以小換大：先賣了小的，再重新買的。

第一套房是2015年，剛剛北漂一年后，買的一套小三居，89平，兩梯六戶，剛得不能再剛的剛需二手房。

二手房的好處是所見即所得，沒有期房的爛尾、質(zhì)量沒保障風(fēng)險，也不用像新房要等個一兩年才能入住，但也需要承擔(dān)五花八門的各種稅費和中介費，加起來成本也不菲。

自從成都執(zhí)行限購政策以來，想要上車買新房變得越來越困難，又是限資格，又是要搖號。2019年6月，我回成都剛好滿2年了，根據(jù)限購政策，我從下個月開始獲得買房的資格了。

第一次買房的經(jīng)驗告訴我：成都的樓市行情還遠(yuǎn)處于低谷，要趁著現(xiàn)在限購又有資格趕緊下手，否則錯過這個窗口期，等到下一波上漲周期到來，自己多存的那點錢根本都不夠看。

可是直接買第二套，根據(jù)政策將要付出六成以上首付，當(dāng)下確實沒有這個能力，索性把原來的賣了，重新買吧！

當(dāng)機立斷，說干就干，但賣房的過程并不順利，因為原來房子是按揭買下的，想要售賣還得先把銀行的貸款還清。但銀行的錢還起來并不是那么順利，得預(yù)約排隊，一排就是幾個月，等不及的還要找“串串”（四川話，注意不是吃的那個串串，有點類似黃牛那意思）走特殊渠道幫忙加急處理，加急費動輒就是幾千，這似乎已經(jīng)成為了這一行公開的秘密。

一邊忙著賣房，一邊還得看新房。

有了第一次買房的經(jīng)歷，膽子變得大了起來，第一次的時候貸個幾十萬都會覺得鴨梨山大，現(xiàn)在放開膽子拉杠桿！有了賣房的資金，能夠撬動的盤子也更大了。

經(jīng)驗分享

兩次買房的經(jīng)歷，積累了一些個人經(jīng)驗，只是個人見解，僅供參考。

一：選擇城市

選擇在什么樣的城市安居，每個人都有不同的考量，可能因為距離，可能因為文化，有可能因為工作，有可能因為在這里上過大學(xué)，也有可能因為自己的另一半。那拋開這些不談，選擇一座有價值、有潛力的城市其實非常重要。

城市的發(fā)展不僅僅來自于城市本身，還來自于國家戰(zhàn)略層面的頂層規(guī)劃。

就目前的頂層設(shè)計來說，中國的城市布局未來會朝著超大城市群發(fā)展，根據(jù)中央一系列出臺的文件來看，未來的經(jīng)濟發(fā)展重點是五大城市群：

• 環(huán)渤海灣城市群
• 長三角城市群
• 珠三角城市群
• 成渝城市群
• 長江中游城市群

那具體到城市層面的選擇，軒轅主要看這幾點：

• 人口規(guī)模，為什么近幾年各大城市都在搶人？有人才有就業(yè)，有人才有置業(yè)，有人才有商業(yè)，有人才有經(jīng)濟，有人才有基建，有人才有GDP，有人才有一切，沒有人都是空談。在目前的中國來說，1000萬人口是未來躋身一線城市的基本排面。

• 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，一座城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定了這座城市人口的構(gòu)成，如果都是一些瀕臨淘汰落后的粗曠型產(chǎn)業(yè)，對年輕人的吸引力自然不足，整座城市的氛圍也就暮氣沉沉。金融、IT互聯(lián)網(wǎng)、電子信息產(chǎn)業(yè)、文化旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)的興盛會讓城市更有朝氣。

• 軌道交通，一座城市能修多少地鐵，不是由這座城市的地鐵規(guī)劃部門自己拍板的了的，更是城市的通勤客流、基建能力、GDP和國家發(fā)改委的審批來支撐的，這是一項城市硬核指標(biāo)的體現(xiàn)，軌道交通發(fā)達的城市，將能夠支撐起更大的城市空間結(jié)構(gòu)，拉近各個區(qū)域的距離，激發(fā)城市運營的活力。

二：選擇板塊

選擇了城市，選擇什么樣的板塊也就很重要了。不同城市情況不同，就不展開說了，簡單幾句：

• 不選區(qū)域交界的地方，容易成為三不管地帶
• 不選安置房聚集的地方
• 不選有高架、鐵路、航空線路穿過的版塊

三：學(xué)會看規(guī)劃

我們買房的時候都會多少留意，附近有沒有醫(yī)院、學(xué)校、商場等生活配套設(shè)施，但大部分人都是聽銷售忽悠，而銷售的話你只能當(dāng)個耳旁風(fēng)，他只會挑好的說，甚至還會忽悠你，所以學(xué)會自己看規(guī)劃就很有必要了。

每個大城市都會有自己的規(guī)劃局和規(guī)劃網(wǎng)站，都會對片區(qū)的功能定位有詳細(xì)的規(guī)劃，通過這些正規(guī)渠道提前了解做好功課，免得后面發(fā)現(xiàn)不利因素艱難維權(quán)。

看版塊用地規(guī)劃，規(guī)劃局的官網(wǎng)會公示城市所有區(qū)域的規(guī)劃用地圖，不同的顏色代表了不同的土地用途。比如黃色代表住宅，紅色代表商業(yè)/寫字樓，紫色代表學(xué)校，粉色代表醫(yī)院，藍色代表市政設(shè)施等等。學(xué)會看這些圖，附近有什么一目了然，不怕被忽悠。

看軌道交通規(guī)劃，銷售通常會告訴你幾百米內(nèi)就規(guī)劃有一個地鐵站，但他口中但幾百名可能是一公里甚至幾公里，具體在哪里，你需要通過軌道交通規(guī)劃部門的官方規(guī)劃公示圖來確定：

而且通常來說，規(guī)劃不是一成不變的，都會經(jīng)歷多次調(diào)規(guī)，或許最新的規(guī)劃已經(jīng)移走甚至取消了地鐵站都不是沒有可能。

四：選擇開發(fā)商

盡量選擇大品牌開發(fā)商，不選一些本地私人開發(fā)樓盤，盡量避免爛尾的風(fēng)險。

但如今，大開發(fā)商也有渣樓盤，擦亮眼睛很重要。開發(fā)商不是做慈善的，如果一個樓盤的拿地成本過高，但又因為限價沒辦法賣出高價格，勢必會在工程質(zhì)量上縮水。所以，想要房子修得好，首先要開發(fā)商能賺到錢，過于追求低價樓盤，也不可取，羊毛出在羊身上。

以上就是軒轅的幾點經(jīng)驗談，希望對大家有幫助。如果大家對于買房的話題感興趣想進一步了解如何在確定城市區(qū)域版塊后進一步挑選具體的房源，就給軒轅留言吧！感興趣的人多那就找機會繼續(xù)聊這個話題～

房產(chǎn)自媒體

這一次的換房經(jīng)歷，歷時幾個月，慢慢看，慢慢選。這個過程中，對成都樓市、板塊、市場有了更深刻的認(rèn)識和理解。

買房免不了要關(guān)注各種房地產(chǎn)自媒體公眾號，看他們寫的房產(chǎn)文章，了解樓盤信息。隨著我看的越來越多，認(rèn)知的逐步提升，知識儲備的逐漸豐富，加上我平時就對城市建設(shè)、規(guī)劃發(fā)展頗有興趣，我越來越發(fā)現(xiàn)：我好像也能寫這樣的文章，要不我也去搞一個公眾號，來嘗試著寫一寫？

加上媳婦一鼓勵，我干勁就來了，注冊了一個公眾號，開始正式做起了房產(chǎn)博主。

做房產(chǎn)博主經(jīng)歷了什么？

又因為寫了什么被有關(guān)部門請喝茶？

我又是怎么變成技術(shù)博主的呢？

咱們下回繼續(xù)聊～