疫情之下,蛋殼自如為何吃相難看?
轉(zhuǎn)自?|?燃財經(jīng)
作者 | 蘇琦? ? ? ?編輯 | 魏佳
“如果沒法續(xù)約，我難道要戴著口罩睡大街嗎？”?時代中的一?；遥湓诿總€人頭上都是一座山。但很多租客沒想到，這座山來得如此猝不及防。僅僅一個春節(jié)，從老家回到大城市的租客們發(fā)現(xiàn)，想繼續(xù)住下去并不容易。?蛋殼公寓要求房東免租一個月，但對租客的房租照收不誤，部分房東收不到錢要求租客搬走；自如的多名租戶則表示，想要續(xù)租遭遇臨時漲價。?針對租客的質(zhì)疑，蛋殼方面回應稱，在補貼上蛋殼的支出要遠超出征求業(yè)主免租的金額，因此絕不會存在“賺差價”，并出臺了一系列措施補貼租客；自如方面回應稱，已經(jīng)跟進到租客，多是因長租客想改為短期續(xù)約引起，與租客基本達成共識。但這樣的回應在租客眼里只有兩個字：“牽強”。?長租公寓“吃相難看”，與其“二房東賺差價”的商業(yè)模式息息相關，業(yè)內(nèi)人士介紹，按照業(yè)內(nèi)默認指標，出租率在90%以上才有可能盈利，目前整個行業(yè)都處于虧損狀態(tài)，而長租公寓企業(yè)的現(xiàn)金流入主要依靠租金收入，年后本來是一波租房高峰期，現(xiàn)在因為疫情，流動性基本被鎖死，只能在老租客身上做文章。?“實際上，這次處在風口浪尖的自如和蛋殼也是無奈，這個行業(yè)受損失最大的就是它們這種自己出錢拿樓、賺差價的公寓方。”一名業(yè)內(nèi)人士稱。?2019年，長租公寓迎來倒閉潮，雖然先后有青客、蛋殼流血上市，但疫情的爆發(fā)成了企業(yè)運營的試金石。截至發(fā)稿，青客公寓上市時市值8.26億美元，當前市值僅為5.89億美元；蛋殼公寓上市時市值為27.4億美元，過去一個月不到，目前市值為24.78億美元。?長遠來看，大家租房的需求其實還在，只是高峰往后推了三四個月，疫情緩解之后會出現(xiàn)一波流量反彈。想要挺到那個時候，“自殺式漲價”或許是最壞的選擇，企業(yè)可以嘗試線上看房、社群招租等方式，同時，也要運營好已有的老用戶。隨著大型社區(qū)式租賃住房入局，2020年，長租公寓行業(yè)又將迎來新格局。
剛回北京蛋殼租客就被房東通知搬家2月11日，剛回北京的蛋殼公寓租客楊陽接到了房東的電話，要他準備好搬家。?房東稱，按照她跟蛋殼簽的合同，2月15日是打款日。但這個月蛋殼通知她不給打款了，并因為疫情的影響要求她免租1個月，房東提醒楊陽，到期如果蛋殼還不付錢，按照她跟蛋殼之間的合同，15個工作日之后合同就作廢，楊陽一家也得搬出房子。?然而楊陽和蛋殼的房租合同已經(jīng)簽到了2020年11月，且一年房租已經(jīng)全部付清。在這樣的情況下，楊陽的處境十分被動。?這兩天，楊陽被拉入好幾個蛋殼維權群。除了楊陽這種情況外，另一部分租戶反映，他們因為回不來等原因想退租，但客服回復稱退房預約已經(jīng)排到3月1日。?群里的房東情緒也很激動，1月24日開始就有人沒有收到打款了?！叭绻雌谑詹坏阶饨鹁蛿嗨當嚯姄Q門換鎖”，群內(nèi)不少房東已打算強制收房。?“對于我們租戶來說，這是房東跟蛋殼之間的糾紛，其實跟租戶沒有直接關系，最后卻直接影響了我的生活。這時候業(yè)主如果強制收房，我難道要戴著口罩睡大街嗎？”楊陽告訴燃財經(jīng)，他打電話給12345、110以及蛋殼客服，均沒有得到有效的解決方案。?2月14日早上，蛋殼方告訴楊陽會正常給房東打款，讓他安心住。但直到截稿，房東依舊沒有收到房款。眼看離房東給的最后期限越來越近，楊陽每天提心吊膽，害怕自己無家可歸。?房東、租戶與蛋殼爭論的焦點在于，疫情之下，蛋殼要求房東免租一個月，但沒有為租客減免租金，“房東免租、租客交租”的行為引發(fā)不滿。“租客剛跟我說完交了房租，蛋殼轉(zhuǎn)頭就要我免租金，真怕蛋殼哪天碎了。”一位房東稱。?多名北京地區(qū)的房東在維權群表示，蛋殼并沒有征求房東是否同意減免房租的意見，而是直接通知會暫停打款。后來，蛋殼方給出兩個選擇：第一，不免租金就正常解約，可以賠償一個月（即退回房東押金）；第二，如果走法律程序解決，蛋殼方可以以不可抗力的因素，不給予賠償。?關于業(yè)主在蛋殼不如約支付租金情形下能否收房的問題，北京地區(qū)的律師華強稱，根據(jù)合同來看，業(yè)主與蛋殼僅是委托管理關系，業(yè)主與租戶才是租賃關系。在租戶已經(jīng)按照約定支付租金的前提下，即使是支付給蛋殼，法律上也視同支付給業(yè)主了，業(yè)主無權要求租戶騰房。至于業(yè)主的損失，可依合同向蛋殼追討，包括但不限于違約金，實際損失等。
房東與蛋殼的合同?華強稱，根據(jù)法工委的意見，本次疫情確實已經(jīng)定性為不可抗力。但根據(jù)業(yè)主提供的信息，蛋殼已經(jīng)提前收取租金，且北京并未官宣封城，個人行動并未受到強制性阻礙，業(yè)主與蛋殼的財產(chǎn)委托管理服務合同不存在不能履行的情況。所以，蛋殼單方以不可抗力解除合同的理由于法無據(jù)。?另一位北京中南律師事務所的陳衛(wèi)平主任律師稱，根據(jù)《財產(chǎn)委托管理服務合同》第八條第（四）項規(guī)定，出現(xiàn)蛋殼利用房屋從事違法活動，損害公共利益的、蛋殼遲延支付租金滿15個工作日的，房主有權單方面解除合同，蛋殼應賠償房主兩個月租金。?對于諸多質(zhì)疑，2月3日晚，蛋殼公寓發(fā)文指出，針對武漢無法返城的租客，蛋殼公寓計劃為租客返還一個月租金。對于武漢地區(qū)以外無法返程的租客，蛋殼公寓將根據(jù)各地政府發(fā)布的因疫情延期返工的天數(shù)，返還租客相對應的租金，或提供相對應的免費延住天數(shù)。補貼在3月2日后返還至蛋殼公寓APP個人中心的錢包中。?然而，租戶對此并不買賬。一方面，返還金額并不能提現(xiàn)，只能用于抵扣房屋服務費、維修金、水電燃氣費用（非自繳）、租金（分期月付除外）及續(xù)租、首付款等蛋殼APP內(nèi)的賬單費用。另一方面，這一期間仍舊居住在出租房內(nèi)的租客將得不到補貼。?2月15日，蛋殼再次回應稱，在原有的續(xù)租優(yōu)惠活動上，增加首月立減50%月租金，住滿6個月后再返20%的優(yōu)惠活動，但前提是用戶在2月1日至2月29日合同期滿且續(xù)租滿一年，且依舊無法提現(xiàn)。
維權群流傳的蛋殼應對業(yè)主的方案
自如租客想續(xù)約只能接受漲價與此同時，另一家長租公寓自如也被指在疫情時期變相漲價。?“不漲價就不給續(xù)約，不然只能搬走，可現(xiàn)在我能搬去哪里呢？”北京的一位自如客肖莉莉原本簽了一年合同，2月27日到期。在2019年12月時她就和自如管家溝通過續(xù)約的事，管家稱到時候提前一兩個月續(xù)租就可以，還有優(yōu)惠，優(yōu)惠活動會在APP顯示。?可就在2月7日，她接到管家的電話，稱房子續(xù)租不了。問及原因，對方稱她住的這套是止血房源，按照市場價來看屬于虧損房源，現(xiàn)在要回歸市場價，系統(tǒng)內(nèi)部已經(jīng)將這套房源鎖上，續(xù)約的話需要向公司申請。?“我的第一反應是不可能。2020年1月，我隔壁房間還新簽了一個客戶，按優(yōu)惠價格簽了一年的合同。同樣房源，為何我續(xù)租就不可以，新簽的那戶就可以入??？”肖莉莉告訴燃財經(jīng)，那時候她人都沒回去，租的房沒人住還照樣交房租，現(xiàn)在續(xù)租無門，自如這樣對待老客戶讓她寒心。?由于疫情期間不便搬家，無奈之下她讓管家?guī)兔ι暾埨m(xù)租，隔了兩天對方回復了三個方案，簡單來說就兩個字：漲價。
蛋殼管家給肖莉莉的續(xù)租漲價方案?第一種方案是按照原價申請短租一個月，然后再去找其他房源，但自如沒有審批下來；第二種是申請續(xù)租7個月，但這屬于短租，要在原來的基礎再加6%的租金漲幅。按照現(xiàn)在3190元/月（不含服務費）的價格，總價要漲到3381元/月。第三，不續(xù)約搬離。???后來肖莉莉加了一些維權群，才知道很多自如租客都面臨這種情況。
管家告知租客漲價?維權群內(nèi)，一位租客遇到了和肖莉莉同樣的話術——之前說好提前一個月續(xù)約有服務費打7折的優(yōu)惠，但續(xù)約時要漲價，租客還不能自己續(xù)約，只能由管家發(fā)起。?另外一位女生人還沒有回到北京，遭遇漲價后不想續(xù)租，她在群里稱，“我現(xiàn)在人還在外地，房子還有兩天到期的時候，管家告訴我說房子續(xù)租不了了，我只能叫朋友去把東西搬走。這和高價賣口罩有什么區(qū)別？他們這是在特殊時期把我往外攆啊?！?/span>
微博“自如趁疫情漲價”話題?微博上自如趁疫情漲房租的話題已有數(shù)千萬人參與，其中熱度最高的帖子寫著：自如趁租客不便搬家換租時“坐地起價”，肆意哄抬租金，多地區(qū)續(xù)租普遍增長10%-30%，最高達38.3%。?對此，自如于2月10日公開回應稱：“已經(jīng)跟進到租客，多是因長租客想改為短期續(xù)約引起，與租客基本達成共識”。但網(wǎng)友的高贊評論稱：重新定義“與租客達成共識”。
疫情成了長租公寓模式的試金石對于長租公寓行業(yè)來說，年后本來是一波租房高峰期，現(xiàn)在因為疫情直接斷送這波行情。?“根據(jù)以往的數(shù)據(jù)，年后基本上從初六開始，用戶的網(wǎng)站和APP的訪問量就開始攀升。今年因為疫情，大家短時間內(nèi)都沒有換房需求，數(shù)據(jù)斷崖式下跌。”蘑菇租房聯(lián)合創(chuàng)始人龍東平觀察到，大家最愁的還是沒辦法帶人看房，很多外地租客甚至還在老家沒回來。?愛分析高級分析師黃勇也告訴燃財經(jīng)，長租公寓企業(yè)的現(xiàn)金流入主要依靠租金收入。受疫情影響，各地復工時間推遲，導致春節(jié)后這段傳統(tǒng)旺季中有租房需求的流動人口驟減，長租公寓的出租率顯著下降，并出現(xiàn)一定比例的退租。?在運營層面，很多社區(qū)街道采取了較為嚴厲的防控措施，甚至拒絕外地租客進入小區(qū)，引發(fā)租客權益糾紛、疫情防控等事務需要處理；而長租公寓企業(yè)自身也和其他行業(yè)一樣面臨員工復工難等問題，加大了運營難度和人力支出成本。?在這種情況下，原本就現(xiàn)金流吃緊的長租公寓行業(yè)壓力更大。按照業(yè)內(nèi)默認的指標：出租率在90%以上才有可能盈利，目前整個行業(yè)都處于虧損。根據(jù)青客公寓和蛋殼IPO時披露的財務數(shù)據(jù)，青客的賬面資金不夠維持一年，蛋殼的僅夠再支撐3-4個月。?從1月9日青客發(fā)布的上市后首份財報來看，青客2019年第三季度成本及費用總額為4.37億元，與上年同期的4.35億元基本持平，其中，成本最高的是運營成本，達到3.45億元。但第三季度凈虧損為1.25億元，較上一季度的凈虧損7163萬元擴大75%。?“過年之前空置的房源現(xiàn)在租不出去，已經(jīng)入住的租客也沒辦法搬走、找房子，流動性被鎖死，只能在老租客身上做文章?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士告訴燃財經(jīng)，“實際上，這次處在風口浪尖的自如和蛋殼也是無奈，這個行業(yè)受損失最大的就是它們這種自己出錢拿樓、賺差價的公寓方?！?/span>?該業(yè)內(nèi)人士稱，從企業(yè)角度來看，有些房源可能以前是為了促銷降低了價格，本來這一輪租約到期就準備開始調(diào)價，只是正好趕上了疫情。“但臨時漲價的行為，大家肯定都會記在心里。越是這個關頭，越是要采取更合理的溝通策略?！?/span>?長租公寓行業(yè)誕生于2010年，隨著房價高企以及城市化進程加快，激發(fā)了租房市場的爆發(fā)，資本大舉押注，2015-2016年，長租公寓行業(yè)正式步入快車道。
圖 / 視覺中國
疫情結(jié)束后將迎來反彈2020年仍有新機會“長遠來看，租房的需求其實還在，等疫情緩解之后，肯定會出現(xiàn)一波流量的反彈。”龍東平告訴燃財經(jīng)，就看大家能不能挺到那個時候。?業(yè)內(nèi)人士認為，在這個階段，不能完全依靠業(yè)主降租、政府扶持，更應該多方努力解決現(xiàn)金流，最大限度降低運營成本，及尋求新的融資渠道。?同時，線上看房、社群招租等渠道也應該嘗試，為疫情結(jié)束后的需求反彈做準備。現(xiàn)在不少長租公寓企業(yè)都開始開展線上看房，此前，自如等APP也有360度看房功能。?“還可以通過租客群等垂直渠道進行招租?！饼垨|平稱，作為一家為全國中小公寓方提供SaaS管理系統(tǒng)的創(chuàng)業(yè)公司，蘑菇租房在2月份贈送總計100萬份電子合同，將找房——簽約——租后都搬到線上。?另外，鑒于一些長租公寓品牌的影響，如何運營好已經(jīng)簽約的存量租客，也是當務之急。一方面提升續(xù)租的可能性，降低退租風險；另一方面，租客轉(zhuǎn)介紹，能降低獲客成本，提高出租率。?“如有業(yè)主同意免租，也可以減免租客的租金?！饼垨|平稱，“業(yè)主租金占公寓整體運營成本的六成以上，跟業(yè)主和產(chǎn)權方爭取優(yōu)惠是最直接的節(jié)流方式。但說到底業(yè)主愿意降租是情分，不愿意降租是本分?？梢試L試半個月到1個月的降租，或根據(jù)目前的‘空置房源’去談，成功率可能更大?！?/span>?現(xiàn)在整個長租公寓還處在以虧損來換規(guī)模的階段，規(guī)模越大反而虧損得越多。對于市面上大量的幾十、幾百套規(guī)模的中小公寓玩家，沒有人會專門去做虧本生意，所以往往還能盈利。上述業(yè)內(nèi)人士稱，疫情之下，這些小公寓方由于資金儲備不足，需跟進政府財稅扶持政策，想辦法借錢挺過去，或者拿以前的利潤出來填坑。最壞的打算就是急剎車，把房子退給業(yè)主，等疫情過去了再續(xù)租。?根據(jù)中指研究院發(fā)布的《2019長租公寓市場年報》，據(jù)不完全統(tǒng)計，2018年長租公寓領域，企業(yè)獲得融資37筆，約1491億元；而2019年僅有16筆，約360億元， 金額不足去年的1/4。資金向頭部企業(yè)靠攏，包括蛋殼、魔方、佳兆業(yè)、龍湖等。?2019年行業(yè)回歸理性，2020年格局則將迎來調(diào)整。業(yè)內(nèi)人士預測，長租公寓已經(jīng)經(jīng)歷兩次迭代，第三次迭代即3.0版的大型社區(qū)式租賃住房，將以大體量的優(yōu)勢影響著行業(yè)格局。這類租賃住房也將是國家扶持重點，成為市場上重要的增量供給。
對于這類公寓而言，由于之前沒有運營經(jīng)驗，所以住建部明確2020年將重點探索這類項目的運行機制，將其交予長租公寓機構運營，這也成為今年長租公寓行業(yè)的新機會所在。?*題圖來源于視覺中國。應受訪者要求，文中楊陽、華強、肖莉莉為化名。
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