汕頭經(jīng)濟特區(qū)城市建設用地使用性質和容積率規(guī)劃管理辦法
第一條 為規(guī)范城市建設用地使用性質和容積率的規(guī)劃管理，維護規(guī)劃的嚴肅性和權威性，根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》《汕頭經(jīng)濟特區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》等法律、法規(guī)規(guī)定，結合汕頭經(jīng)濟特區(qū)（以下簡稱特區(qū)）實際，制定本辦法。
第二條 特區(qū)范圍內建設用地的使用性質和容積率的規(guī)劃管理，適用本辦法。
第三條 本辦法所稱的建設用地使用性質，按照國家有關城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準進行分類；所稱的建設用地容積率，是指一定地塊內計容總建筑面積與建設用地凈（實）用地面積的比值。
第四條 市自然資源主管部門組織實施本辦法，并負責市區(qū)（濠江區(qū)除外）建設用地使用性質和容積率的規(guī)劃管理工作。
南澳縣、濠江區(qū)自然資源主管部門負責本行政區(qū)域內建設用地使用性質和容積率的規(guī)劃管理工作。各功能區(qū)管委會和市自然資源主管部門的派出機構按照規(guī)定職責負責轄區(qū)內建設用地使用性質和容積率的規(guī)劃管理工作。
市、區(qū)（縣）人民政府有關行政管理部門按照各自職責協(xié)助實施本辦法。
第五條 提出或者修改建設用地的使用性質、容積率等規(guī)劃條件，應當以控制性詳細規(guī)劃為依據(jù)。尚未編制控制性詳細規(guī)劃的建設用地，除本條第二款規(guī)定情形外，自然資源主管部門不得辦理建設用地規(guī)劃許可手續(xù)和建設用地審批手續(xù)。
尚未編制控制性詳細規(guī)劃的建設用地有下列情形之一的，自然資源主管部門可以根據(jù)總體規(guī)劃或者分區(qū)規(guī)劃等規(guī)劃和特區(qū)規(guī)劃技術規(guī)范，提出或者修改使用性質、容積率等規(guī)劃條件，在自然資源主管部門網(wǎng)站、建設用地現(xiàn)場公示三十天以上，經(jīng)規(guī)劃委員會審議通過并報本級人民政府批準后，作為土地使用權出讓、劃撥以及建設用地規(guī)劃許可的依據(jù)：
（一）因國家、省或者特區(qū)重點建設項目需要使用土地的；
（二）因基礎設施、公益性公共設施建設項目需要使用土地的；
（三）小于二公頃的政府儲備土地；
（四）建設項目的用地小于二公頃，且建設項目周邊片區(qū)已經(jīng)建成、配套公共服務設施能夠滿足需要的；
（五）僅涉及修改單條支路走向、寬度或者單個地塊建筑高度、建筑密度等內容的；
（六）修改非居住、商業(yè)服務業(yè)設施用地容積率的，或者將非居住、商業(yè)服務業(yè)設施用地調整為其它非居住、商業(yè)服務業(yè)設施用地的；
（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第六條 公共管理與公共服務、交通設施、公用設施類用地劃撥前需提出使用性質、容積率等規(guī)劃條件，所在區(qū)域尚未編制控制性詳細規(guī)劃的，可以簡化按照下列程序辦理：
（一）自然資源主管部門根據(jù)總體規(guī)劃或者分區(qū)規(guī)劃等規(guī)劃和特區(qū)的規(guī)劃技術規(guī)范提出規(guī)劃條件，在自然資源主管部門網(wǎng)站、建設用地現(xiàn)場公示十天以上，征求規(guī)劃地段內利害關系人的意見，必要時進行走訪、座談或者組織聽證；
（二）自然資源主管部門根據(jù)公示情況提出意見，經(jīng)規(guī)劃委員會或其策略委員會審議通過后報本級人民政府審定。
第七條 建設用地出讓、劃撥前，需對居住、商業(yè)服務業(yè)設施用地的容積率進行修改或者將建設用地使用性質調整為居住、商業(yè)服務業(yè)設施用地，但不符合控制性詳細規(guī)劃的，應當按程序修改控制性詳細規(guī)劃，再依據(jù)修改后的控制性詳細規(guī)劃辦理調整使用性質和容積率等規(guī)劃條件。
第八條 建設用地出讓、劃撥前，需對公共管理與公共服務、工業(yè)、物流倉儲、交通設施、公用設施用地的容積率進行修改或者將建設用地使用性質調整為非居住、商業(yè)服務業(yè)設施用地，但不符合控制性詳細規(guī)劃的，按照以下程序辦理，并將調整內容納入相應的控制性詳細規(guī)劃：
（一）自然資源主管部門組織技術人員、相關部門、專家等就擬調整的必要性進行專題論證，并將擬調整的使用性質或者容積率在自然資源主管部門網(wǎng)站、建設用地現(xiàn)場公示十天以上，征求規(guī)劃地段內利害關系人的意見，必要時進行走訪、座談或者組織聽證；
（二）專題論證同意調整內容且公示沒有合理異議的，由自然資源主管部門直接出具規(guī)劃條件；專題論證有不同意見，或者公示反對意見強烈，或者公示反對意見具有合理性的，由自然資源主管部門研究提出意見，報本級人民政府審定。
第九條 任何單位或者個人不得擅自調整建設用地規(guī)劃條件確定的使用性質或者容積率，確需調整的，應當按照本辦法的規(guī)定進行。
建設單位或者個人應當按照建設用地的規(guī)劃條件開發(fā)建設，需要調整建設用地的使用性質或者容積率的，應當向自然資源主管部門提出申請，不符合本辦法第十條規(guī)定，或者需要收回（收購）土地使用權的，不予辦理。不予辦理或者按照本辦法規(guī)定不予批準調整的，由自然資源主管部門書面告知申請人并說明理由。
第十條 建設用地有下列情形之一的，建設單位或者個人可以申請調整使用性質或者容積率：
（一）因修改城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃和專項規(guī)劃，導致開發(fā)建設條件發(fā)生變化的；
（二）因城市基礎設施、公益性公共設施或者政府重大項目建設需要，導致開發(fā)建設條件發(fā)生變化的；
（三）公共管理與公共服務、工業(yè)、物流倉儲、交通設施、公用設施用地因建設需要確需提高容積率的；
（四）國家和省有關政策發(fā)生變化的；
（五）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他情形。
第十一條 建設單位或者個人申請調整使用性質或者容積率的建設用地有下列情形之一的，不予批準：
（一）建設用地閑置，未經(jīng)自然資源主管部門依法處置的；
（二）建設單位或者個人在用地范圍內有違法建設行為，尚未查處完畢的；
（三）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他情形。
屬于規(guī)劃確定的道路與交通設施、公用設施、綠地與廣場、保障性住房建設用地、水域及自然和歷史文化遺產(chǎn)保護用地的，不予批準調整使用性質。
第十二條 建設單位或者個人申請調整建設用地使用性質或者容積率且符合控制性詳細規(guī)劃的，按照以下程序辦理：
（一）向自然資源主管部門提出書面申請；
（二）符合本辦法第十條規(guī)定且不需要收回（收購）土地使用權的，在自然資源主管部門網(wǎng)站、建設用地現(xiàn)場公示十天以上，征求規(guī)劃地段內利害關系人的意見，必要時進行走訪、座談或者組織聽證；
（三）自然資源主管部門依據(jù)控制性詳細規(guī)劃和公示情況，辦理使用性質或者容積率的確認、調整手續(xù)。
第十三條 建設單位或者個人申請調整公共管理與公共服務、交通設施、公用設施用地的容積率或者將非居住、商業(yè)服務業(yè)設施用地調整為其他非居住、商業(yè)服務業(yè)設施用地，但不符合控制性詳細規(guī)劃的，按照以下程序辦理，并將調整內容納入相應的控制性詳細規(guī)劃：
（一）向自然資源主管部門提出書面申請并說明調整內容和理由；
（二）符合本辦法第十條規(guī)定且不需要收回（收購）土地使用權，經(jīng)自然資源主管部門審核符合規(guī)劃技術規(guī)范要求的，將調整內容在自然資源主管部門網(wǎng)站、建設用地現(xiàn)場公示三十天以上，征求規(guī)劃地段內利害關系人的意見，必要時進行走訪、座談或者組織聽證；
（三）公示沒有合理異議的，由自然資源主管部門辦理后續(xù)的規(guī)劃許可；公示反對意見強烈或者反對意見具有合理性的，由自然資源主管部門研究提出意見，報本級人民政府審定。
第十四條 兩宗以上建設用地同時符合下列條件的，建設單位或者個人可以申請按控制性詳細規(guī)劃將不同宗地合并使用，并按照合并歸宗后的宗地出具規(guī)劃條件，以及進行地價、歸宗等用地管理：
（一）建設用地相鄰；
（二）建設用地屬于同一使用權人或者共有使用權人；
（三）建設用地的使用性質相同或者兼容。
不符合前款規(guī)定，或者需要收回（收購）土地使用權、不能合并歸宗的，自然資源主管部門不予出具規(guī)劃條件并書面告知申請人。
自然資源主管部門予以出具規(guī)劃條件的，建設單位或者個人應當辦理建設用地歸宗手續(xù)。
第十五條 建設單位或者個人申請將不同宗地合并使用出具規(guī)劃條件，符合控制性詳細規(guī)劃的，按照以下程序辦理：
（一）向自然資源主管部門提出書面申請；
（二）符合本辦法第十四條規(guī)定條件，且不需要收回（收購）土地使用權和能夠合并歸宗的，在自然資源主管部門網(wǎng)站、建設用地現(xiàn)場公示十天以上，征求規(guī)劃地段內利害關系人的意見，必要時進行走訪、座談或者組織聽證；
（三）公示沒有合理異議的，自然資源主管部門出具合并后宗地的規(guī)劃條件。
第十六條 居住、商業(yè)服務業(yè)設施用地，建設單位或者個人申請將不同宗地合并使用出具規(guī)劃條件，不符合控制性詳細規(guī)劃或者所在區(qū)域尚未編制控制性詳細規(guī)劃的，不予辦理。
公共管理與公共服務、工業(yè)、物流倉儲、交通設施、公用設施、綠地廣場類用地，建設單位或者個人申請將不同宗地合并出具規(guī)劃條件，不符合控制性詳細規(guī)劃或者所在區(qū)域尚未編制控制性詳細規(guī)劃的，按照以下程序辦理，并將調整內容納入相應的控制性詳細規(guī)劃：
（一）向自然資源主管部門提出書面申請，說明理由；
（二）符合本辦法第十四條規(guī)定條件，且不需要收回（收購）土地使用權和能夠合并歸宗的，在自然資源主管部門網(wǎng)站、建設用地現(xiàn)場公示十天以上，征求規(guī)劃地段內利害關系人的意見，必要時進行走訪、座談或者組織聽證；
（三）公示沒有合理異議的，自然資源主管部門出具合并后宗地的規(guī)劃條件。
第十七條 分割建設用地土地使用權的，原規(guī)劃條件或者經(jīng)審定的修建性詳細規(guī)劃、建設工程設計方案總平面圖確定的道路、廣場、公共綠地、市政公用設施、公共服務設施等建設項目，應當在分割建設用地使用權的有關法律文書、用地批準文件或者轉讓合同中明確實施責任人。
分割建設用地土地使用權的，應當按照《汕頭經(jīng)濟特區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術規(guī)定》的要求進行分割，落實各項規(guī)劃指標要求。不符合《汕頭經(jīng)濟特區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術規(guī)定》要求的，不予辦理建設用地土地使用權分割。
第十八條 居住、商業(yè)服務業(yè)設施用地范圍內的建設項目已經(jīng)銷售的，不予批準分割建設用地土地使用權。
經(jīng)批準分期核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證的項目，應當按照同一個項目整體實施，不得按分期實施范圍線辦理分割建設用地土地使用權。
第十九條 建設單位或者個人申請對用地進行分割出具規(guī)劃條件的，按照以下程序辦理：
（一）向自然資源主管部門提出書面申請，說明理由，并附有資質規(guī)劃編制單位編制的分割方案及圖件。分割方案應當對各項規(guī)劃指標、交通組織進行說明，說明用地分割的合理性及合法性。
（二）符合分割要求，且不需要收回（收購）土地使用權的，在自然資源主管部門網(wǎng)站、建設用地現(xiàn)場公示十天以上，征求規(guī)劃地段內利害關系人的意見，必要時進行走訪、座談或者組織聽證。
（三）公示沒有合理異議的，自然資源主管部門出具分割后的用地規(guī)劃條件。
第二十條 申請調整地下空間使用性質，不符合控制性詳細規(guī)劃的，不予辦理。
第二十一條 調整建設用地使用性質或者容積率，應當符合建設用地周邊環(huán)境的要求和公共服務設施的承載能力，符合消防、衛(wèi)生、交通等相關規(guī)定。
第二十二條 居住用地應當按照應配盡配原則及控制性詳細規(guī)劃要求，落實公共服務設施配套。
2006年以前按照綜合用地性質出讓的建設用地，按照現(xiàn)行城鄉(xiāng)規(guī)劃用途建設，現(xiàn)行城鄉(xiāng)規(guī)劃明確為居住用地的，不再保障公共服務設施用地，但提高容積率的，按照提高的部分配套保障公共服務設施用地。
按照本條第二款規(guī)定保障的公共服務設施用地應當獨立占地，并由政府根據(jù)調整前的規(guī)劃條件按照市場評估價收購，或者在批準調整時明確公共服務設施的實施責任人。
第二十三條 提高容積率的建設用地，北側用地已經(jīng)建成但未退足建筑間距的，由提高容積率的建設用地單方退足補全建筑間距。
第二十四條 自然資源主管部門實施規(guī)劃許可，應當保持建設用地使用性質或者容積率的延續(xù)性、一致性，涉及同一宗建設用地的建設用地規(guī)劃許可、規(guī)劃方案審定、建設工程規(guī)劃許可以及規(guī)劃核實等規(guī)劃管理，核定的建設用地使用性質和容積率指標及相應的計容建筑面積應當保持一致。工業(yè)、物流倉儲用地按照國家、省有關規(guī)定執(zhí)行。
第二十五條 同一建設項目分期開發(fā)的，各期建設工程規(guī)劃許可確定的計容建筑面積的總和，應當與規(guī)劃設計條件、建設用地規(guī)劃許可確定的計算容積率總建筑面積相符。
第二十六條 同一宗建設用地具有兩種或者兩種以上不同使用性質的，應當明確各種不同使用性質的計容建筑面積。
第二十七條 建設用地申請調整的使用性質屬于控制性詳細規(guī)劃規(guī)定的使用性質兼容范圍的，視同符合控制性詳細規(guī)劃規(guī)定。調整兼容類的計容建筑面積不能超過總計容建筑面積的50%。
第二十八條 因建設單位或者個人原因提出申請使用性質調整、容積率調整、宗地合并或分割而不能按期開工的項目，依據(jù)土地閑置處置有關規(guī)定執(zhí)行。
第二十九條 “舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房”改造建設用地的使用性質和容積率調整，省、市另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
第三十條 建設單位或者個人違反本辦法規(guī)定擅自改變建設用地使用性質或者容積率的，按照《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》《廣東省城市控制性詳細規(guī)劃管理條例》《汕頭經(jīng)濟特區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》等法律、法規(guī)處理。
第三十一條 自然資源主管部門等行政機關及其工作人員在建設用地使用性質和容積率的規(guī)劃管理中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十二條 本辦法自2020年3月1日起施行。
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