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          北京買房，該買新房還是二手房？
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          2021-07-21 00:14
          
                    

                    
                    
                    
                    

          到底該買新房還是二手房，這也是很多人一直糾結(jié)的一個問題。

          關(guān)于這個問題，也沒有標(biāo)準(zhǔn)答案。我在這里給大家分析一下買二手房和新房的利弊，大家可以根據(jù)自己的情況選擇。

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          新房

          還是從房子產(chǎn)權(quán)說起，現(xiàn)在北京買新房的話，主要有三種產(chǎn)權(quán)：共有產(chǎn)權(quán)房，限競房和商品房。

          北京政府這幾年為了緩解住房壓力，推出了不同產(chǎn)權(quán)類型的房子。不同產(chǎn)權(quán)的房子，價格、升值性、居住體驗都是不同的。

          A：共有產(chǎn)權(quán)房

          共有產(chǎn)權(quán)住房是地方政府讓渡部分土地出讓收益，然后以較低的價格配售給符合條件的保障對象家庭。配售時，保障對象與地方政府簽訂合同，約定雙方的產(chǎn)權(quán)份額以及保障房將來上市交易的條件和所得價款的分配份額。

          上面的這段官文，你可能沒聽懂，我通俗的解釋一下。共有產(chǎn)權(quán)房最大的優(yōu)勢就是便宜，相比周邊的房價要低30%以上。但是房子的產(chǎn)權(quán)不完全歸自己所有，部分歸國家的，部分歸個人。如果哪天你想把房子賣了，賣得的錢根據(jù)產(chǎn)權(quán)比例由政府和個人來分配。

          這類房子最大的優(yōu)勢就是價格低，政府推出這類產(chǎn)權(quán)的房子顯然也只是為了滿足大家自住需求，而避免借機(jī)炒房，斷了依靠房子資產(chǎn)升值的念頭。

          之前購買這類房子對于購房者的要求還比較高，除了最基本的北京購房資格外，還要有房子所在區(qū)域繳納社保的要求。但后來因為很多共有產(chǎn)權(quán)房申請的人比較少，所以也會把資格放開，只要有北京購房資格就可以申請。不過這個要看具體的房源位置，有的小區(qū)購買比較容易，但個別地段特別好的小區(qū)申請還是很難的。

          要單說價格共有產(chǎn)權(quán)房是很便宜了，有的小區(qū)單價2萬，買一套90平的房子，總價180萬，首付只需要50多萬?？雌饋砗苊利?，但之所以沒有預(yù)想中的那么受歡迎，主要也是共有產(chǎn)權(quán)房的劣勢也很明顯。首先要說的就是房子失去了投資屬性，房子五年之后才可以出售，而且政府有優(yōu)先回購的權(quán)利，同時也只能賣給有購買共有產(chǎn)權(quán)房資格的人，面臨的受眾群體少很多。很多人買房子，自住的同時也追求房子升值帶來的收益，共有產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)決定了它失去了金融屬性；第二就是共有產(chǎn)權(quán)房小區(qū)的環(huán)境、地段、物業(yè)和建筑質(zhì)量相對而言都會差一些，即使自住也會犧牲一些居住品質(zhì)；第三是房子雖然便宜，但畢竟產(chǎn)權(quán)不全都是自己的，也有部分人計算把全部產(chǎn)權(quán)加到一起的價格，認(rèn)為買共有產(chǎn)權(quán)房其實也并不劃算。

          我個人的觀點可能比較偏激，除非你是北京人，無法離開北京，為了自住買共有產(chǎn)權(quán)房，要不然我是非常不建議買共有產(chǎn)權(quán)房的。如果你是追求房子未來的收益，北京的房子買不起，哪怕你去幾個好的二線城市買房，過幾年享受到的收益很可能也要比共有產(chǎn)權(quán)房高。

          B：限競房

          限競房，通過“限房價，競地價”的土地出讓方式產(chǎn)生的商品房。其重點是在土地出讓時就提前鎖定房屋未來的上市銷售價格，而土地則由參與競買的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競拍，由出價最高者獲得。這是防止開發(fā)商炒地進(jìn)而推高房價的一種調(diào)控舉措。

          事實上近幾年在北京市場上買的房子，大多都是限競房，例如南邊的中海寰宇天下，北邊的萬象悅府，奧森one，奧海明月，華樾北京等等，之所以會這樣也是因為政府這兩年賣的地大多是限競房地塊。從2017年到2019年這3年，北京一共提供了106塊限競房地塊，占所有供地比例的87%。所以如果你是近兩年買房的，發(fā)現(xiàn)限競房很多，完全不用感到奇怪。

          對于購房者來說，限競房最大的優(yōu)勢是開發(fā)商拿地的時候政府已經(jīng)把房子的最高售價限制住了，相當(dāng)于提前知道了房價。這樣的話如果你想買哪個樓盤，可以提前按照房價來估算自己的首付，做到心里有數(shù)，更不用擔(dān)心開發(fā)商隨意漲價了。

          限競房應(yīng)該說是被加了限制的商品房，在產(chǎn)品上來說最接近商品房。而且過去幾年，由于某些限競房的地段非常優(yōu)秀，價格又明顯低于周邊的二手房，所以也遭到了瘋搶。

          不過限競房也有一個最大的劣勢，就是限售5年。解釋一下這個限制的影響，因為限競房是新房，所以買的時候都是期房，通常來說都是在房子交房前2年的時間你就把首付交出去了，房子交房前的一年半時間你就開始還房貸了。對很多人來說在這一年半的時間里都處于房貸和房租并存的狀態(tài)，需要考慮一下經(jīng)濟(jì)支出。

          而限售5年是指拿到契稅票或者房產(chǎn)證開始計算，所以等到房子交房，然后再到你可以把房子賣掉，前后要7、8年的時間?，F(xiàn)在社會變化很快，7、8年時間會發(fā)生很多事。這樣一來，無論是你中間想換房，還是說因為生活中的變故，想把房子賣掉都無法操作，而且限競房銀行不接受二次抵押。

          C：商品房

          商品房是指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的，建成后用于市場出售出租的房屋。它是開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的供銷售的房屋，能辦產(chǎn)權(quán)證和國土證，可以自定價格出售的產(chǎn)權(quán)房。

          商品房就比較簡單了，大家房子的傳統(tǒng)認(rèn)知都是指商品房，可以自由買賣和交易，沒有限售。

          從17年到19年這三年，北京只提供了15個商品房地塊，還有的在懷柔、密云這樣的區(qū)域，所以近兩年北京市場上的商品房特別少，變成稀有品了。

          另外就是商品房對于開發(fā)商來說，沒有價格上的限制，開發(fā)商可以自由定價，這樣一來開發(fā)商做產(chǎn)品會更用心一些，當(dāng)然價格也會更貴。

          其實從產(chǎn)權(quán)類型上講，最好的就是買商品房。只是有的開發(fā)商把產(chǎn)品做得好的同時，戶型也偏大，上千萬只能買個兩居，把很多剛需擋在了門外。

          不過這種現(xiàn)象在以后會有所緩解，2020年北京的供地中，有36個商品房地塊，占比81%，后續(xù)會有更多商品房面世。

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          二手房

          說完了新房，再來說一下買二手房的優(yōu)勢

          一是二手房是現(xiàn)成的產(chǎn)品，很多東西能夠做到眼見為實。看房的時候能夠切身感受到房子的戶型，周邊噪音，樓層采光等。這些問題在看房的時候能夠非常的明顯感受到。

          這幾點中重點說一下采光，這是很多人買房的時候會忽略的一個問題。開發(fā)商總是想在有限的地塊上蓋更多的房子，有的小區(qū)由于樓間距低造成有的樓棟基本全天無光。還有的樓層由于比較低，雖然不會被前后的樓棟遮擋，但是樓前的樹會把屋子的光擋的嚴(yán)嚴(yán)實實的。

          這張圖拍攝于上午11點，天空如此晴朗，但是這棟樓的15層以下基本沒有陽光

          這些問題在買新房的時候很多人不會想到，換句話說，即使想到了其實也很難判斷。而一旦買的房采光不好，到時候就很鬧心了。

          二是買二手房能早時間入住。眾所周知，北京的房租很高，這是個很大的優(yōu)勢，特別是有孩子的家庭。按照北京的房租，即使你在五環(huán)外租一個兩居室保守估計也要6000元，加上一個月的中介費一年的開銷就是78000。

          對比新房，交房后還要裝修、晾味，保守估計需要半年。對于購房者來說，早一天住進(jìn)去，就相當(dāng)于省一天的錢。

          三是擔(dān)心新房質(zhì)量。這幾年房地產(chǎn)市場并不如以前好，限競房由于限價開發(fā)商的利潤也受限。北京這兩年交付的新小區(qū)，出現(xiàn)了大量維權(quán)的現(xiàn)象，主要集中在兩點，一是建筑質(zhì)量比較差，二是規(guī)劃的與實際交付的不相符。所以質(zhì)量也就成了很多人買新房的顧慮。

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          新房的優(yōu)勢

          買新房的優(yōu)勢在于能夠以相同甚至更低的總價買到更好的產(chǎn)品，畢竟限競房政府限價了，價格優(yōu)勢還是有的。如果你看二手房會發(fā)現(xiàn)，想買一些次新小區(qū)，滿足小區(qū)環(huán)境好，物業(yè)好，人車分流這幾個條件的小區(qū)價格都比較高，還不一定有合適的房源，而買新房（限競房和商品房）的話這幾個條件會輕松滿足。

          第二是戶型優(yōu)勢。限競房出來以后，出來了一種非常流行的89平的三居戶型，雖然有的人說實用面積60多平的三居住起來不太舒服。但對于剛需來說，畢竟是三居，還是非常實用的。如果你看過北京的二手房會發(fā)現(xiàn)，這種戶型在二手房市場是很難遇到的。


          第三就是買新房不用中介費，這一點有些人是比較介意的。按照某家大中介2.7個點的中介費計算，500萬的房子中介費就是13萬，確實是一筆不小的費用。而如果買新房的話，只需要繳納相應(yīng)的稅費即可。

          最后要說的就是首付差異上，首套的話還好，但如果是二套的話差異就大了。二套買新房首付需要80％，而如果是二手房的話五環(huán)外可貸款149萬，五環(huán)內(nèi)可貸款180萬。相比較而言，買二手房的首付預(yù)算要低一些。

          好了，我把新房和二手房的優(yōu)勢和缺點都跟大家說了，大家可根據(jù)自己的需求選擇。

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