買房是一件人生大事，我們作為一名數(shù)據(jù)分析師，如何運用數(shù)據(jù)分析的知識買到心儀的房子呢？

正文

最近樓市好像又行了，各地都傳出房地產(chǎn)調(diào)控政策松動的消息。我這個互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)分析號主也想來聊一聊樓市了。

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杭州樓市在過去的半年分化越來越明顯。三四年前同樣起點的小區(qū)目前拉開30%~40%的差價都很正常。

很多人就開始后悔：為什么當時買的是a小區(qū)而不是b小區(qū)，買錯了房少賺了幾百萬。

有這樣想法的人，其實你讓他真的回到幾年前買了B小區(qū)，他還是會后悔。因為他會后悔為什么當時買的是b小區(qū)，而不是買比特幣。

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買房是一件人生大事，選錯房對人生影響太大了。所以這篇文章就聊一聊”如何通過數(shù)據(jù)分析買到好房子“。

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用數(shù)據(jù)選房

我作為一個同樣在幾年前在杭州買房的人，我從來不后悔當時選擇的方案。因為我知道，即使讓我重新回到三年前，通過我當時所有能夠掌握的信息，我也做不出比目前更好的選擇。

差別在哪里呢？

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身邊有人的買房經(jīng)歷是這樣的：

從親戚朋友/電梯廣告/路邊海報/信息流廣告等處得知某樓盤即將開盤，多方打聽以后發(fā)現(xiàn)性價比很好，在銷售的多次電話催促后通知房源告罄時匆忙下單。

還有這樣的：每個周末都讓中介領著自己看幾套房，兩個月下來看了二十幾套，各有優(yōu)劣。老婆喜歡a小區(qū)的環(huán)境，老人覺得b小區(qū)離醫(yī)院學校近，自己覺得c小區(qū)上班方便。

最終要么選一個折中方案，折中就代表著大家都接受但其實都不滿意。

要么最后拍腦袋選一個，最后選錯就不停抱怨。

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這兩種方法都有問題，前一種信息不全，后一種決策過程不清晰。

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如果用數(shù)據(jù)分析的方法做決策，會收集大量信息，并根據(jù)信息得出理性的結(jié)論。只要得到的信息是相同的，每次做的決定應該是一樣的。

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具體怎么做呢？

數(shù)據(jù)分析，那肯定得要有數(shù)據(jù)呀。

我們可以寫一段爬蟲從某殼網(wǎng)上爬取附近小區(qū)的房價數(shù)據(jù)，然后用地圖做一個炫酷的xx市房價熱力圖，高級一點的話點開小區(qū)還有小區(qū)的房價走勢。做出類似下圖的樣式：

（圖片來自網(wǎng)絡）

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你看，數(shù)據(jù)分析師短短幾個小時的時間就比普通買房者多獲得了幾個數(shù)量級的信息量。數(shù)據(jù)分析師獲取信息的能力就是這么夸張。

足不出戶，就能知天下事。是不是很高級。

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接下來我就來教如何用爬蟲實現(xiàn)這一切。

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真正的分析思維

爬蟲呢，就是……

教個P，其實我根本就不會爬蟲，編不下去了。

重要的是：用爬蟲獲取房價數(shù)據(jù)能解決選房買房的問題嗎？

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以下問題考慮過沒有：

• 價格洼地就一定好嗎？
• 便宜的房子是不是有什么問題？
• 并且你以為網(wǎng)站上的價格是真實價格嗎？
• 房子周邊沒有學區(qū)，以后小孩讀書怎么辦？

這些問題都沒有考慮，買什么房？

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爬取房價數(shù)據(jù)和地理分布，最多只是輔助我們做最終決策的一個方式，而不是主要的分析方法。要得出最終的結(jié)論，還是要把數(shù)據(jù)分析的思維貫穿其中。

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數(shù)據(jù)分析的思維解決問題一般有這樣幾個步驟：

• 明確問題
• 收集信息
• 分析數(shù)據(jù)
• 得出結(jié)論

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明確問題

你買房到底是為了啥？是為了結(jié)婚？還是為了投資？亦或者第二套改善房？搞不清楚需求，就沒法衡量不同房子之間的優(yōu)缺點。

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沒有房子是完美的。有的房子配套齊全，但是房齡老，戶型差。還有的房子戶型環(huán)境配套等都很好，但是貴！

而且人的喜好也是不同的。就算同樣是市中心的房子，喜歡熱鬧的人喜歡，喜歡自然風光的人不喜歡。還有人喜歡住高樓層，有人喜歡住低樓層。

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買房第一步，搞清買房的目的，究竟要什么樣的房子，要解決那些功能性需求以及有哪些偏好。

收集信息

之前用爬蟲爬取房價數(shù)據(jù)也是信息收集的一種，但是房子除了價格之外，還有很多其他指標。比如戶型、采光、交通、教育等等。

沒必要把所有指標都收集全了之后再做決策，有些指標有些是有一票否決權的，可以先收集這些指標，縮小最后選擇的范圍。

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價格信息

第一步先收集價格信息。價格信息不僅容易收集，也存在硬性約束。一般買房會有一個預算區(qū)間，太好太差的都不會考慮。這一步可以排除掉大部分小區(qū)。

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周邊現(xiàn)有配套

周邊配套信息和價格信息一樣，也是相對容易獲取的，可以足不出戶在電腦或手機上完成。通過百度地圖查一下醫(yī)院、學校、商場等信息，可以把一些配套明顯不行的排除掉。

其中學區(qū)的判定不能直接通過距離判斷，學區(qū)一般是通過戶籍所屬的社區(qū)決定的?？梢运阉鲗W校的招生簡章，會標明招生范圍是某街道某社區(qū)的。

社區(qū)的范圍是一個比較麻煩的東西，地圖一般只顯示到某某街道，不會細到某某社區(qū)。搜索某街道某社區(qū)的話只會到某一個點。

這里我推薦一個我自己發(fā)現(xiàn)的地圖網(wǎng)站openstreet。在地圖上會顯示社區(qū)名，不過社區(qū)范圍不太精確。但是街道卻非常清楚，甚至在地圖上可以看到街道的分解線。

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這里能采集到的大部分是現(xiàn)有的配套（openstreet會顯示一些規(guī)劃中的道路），有些配套還在規(guī)劃中，這些就只能具體情況具體分析。

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周邊規(guī)劃

周邊規(guī)劃的獲取渠道有這么幾種。

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入門版 道聽途說

這是最常見的類型，最初我也在這個階段停留了很久。

一般是咨詢當?shù)嘏笥?，了解一些?guī)劃。對于一些較成熟的城市來說這樣也許足夠了，成熟城市大的規(guī)劃較少，但杭州城西的規(guī)劃層出不窮，普通人還真未必搞得清楚。

就比如一般人會關心學校醫(yī)院等正向的規(guī)劃，忽略高架高壓線等負向規(guī)劃。如果門口道路要改造成高架，噪音影響還是很大的。

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進階版 房產(chǎn)類公眾號

稍微好點的方式，是關注幾個房產(chǎn)公眾號。在炒房成風的杭州，這類公眾號多如牛毛，搜幾個熱門樓盤的名字就很如找到。

這類公眾號一般對規(guī)劃很敏感，一有風吹草動就會開一篇文章解讀。這類消息源相比朋友之間的口口相傳信息密度大得多，消息源也更可靠一些。

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高階版 政府網(wǎng)站

最高階的玩法是直接從規(guī)劃的源頭入手，直接在政府網(wǎng)站看規(guī)劃文件。

這樣做的優(yōu)點是內(nèi)容一般比較全面和準確，缺點是規(guī)劃文件真的太難找了，整理起來也比較費勁。

規(guī)劃有好幾個不同級別，有國家級，省級，市級，區(qū)級。像地鐵規(guī)劃就要gwy的批準，省級的則有一些《xx省xx發(fā)展規(guī)劃綱要》，市區(qū)級是一些市政設施如學校醫(yī)院道路交通的規(guī)劃，以及土地出讓信息。

這里面國家級和省級的規(guī)劃一般是很少變化的，通過之前朋友打聽和房產(chǎn)公眾號也基本能了解。

變化比較多的是市區(qū)級的規(guī)劃。

很多道聽途說的規(guī)劃可能只是吹吹風，根本沒有規(guī)劃文件?；蛘咧暗哪硞€規(guī)劃已經(jīng)改了，而大家還不知道。所以市區(qū)級規(guī)劃最佳信息源還是第一手的市級區(qū)級政府網(wǎng)站。

不同地區(qū)政府部門的排版差異還是挺大的，一般的目錄是

• 政務公開-規(guī)劃計劃-規(guī)劃信息-空間規(guī)劃

這里面會有大量土地出讓信息和規(guī)劃文件。如下圖：

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小區(qū)配套

搞定了周邊配套好規(guī)劃，接下來具體的小區(qū)信息，就需要實地考察了。

不過在實地考察前，還是有一些方便的方式做好提前排雷。

1，貝殼找房的實地視頻

貝殼找房對各個小區(qū)的物業(yè)環(huán)境拍攝了視頻，可以不用到小區(qū)就有第一手的視頻資料。

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2，百度街景

百度街景是百度地圖的一項功能，如果你對房子周邊的環(huán)境不是特別熟悉的話，可以用百度街景先把附近的道路和街景搞清楚。比如我之前關注過一段時間的佛山樓市，雖然我佛山一次都沒去過，但是通過百度街景，我對佛山主要街道已經(jīng)很熟悉了。

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以上都完成之后，開始進入實地考察階段。

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實地考察

實地考察時，除了關注室內(nèi)的戶型和采光，也要多多關注小區(qū)的情況。主要考察這幾個方面。

• 小區(qū)環(huán)境
• 小區(qū)配套設施
• 物業(yè)管理水平
• 交通擁堵情況
• 停車位
• 鄰里畫像
• 主觀偏好

這些小區(qū)信息對二手房來說比較容易確定，所見即所得。新房的話，只能多看看沙盤和圖紙了。新房交付減配的情況時有發(fā)生，需要一定的運氣。認準大開發(fā)商會相對更保險。

實地看房至少要看10套不同戶型，看三五套的時候沒啥感覺，不容易給出客觀的評價。看到10套的時候基本上心里就有數(shù)了。

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分析數(shù)據(jù)

說了這么多信息獲取的方式，還有一個最大的問題沒有解決。

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以上的信息都很主觀，A小區(qū)和B小區(qū)究竟哪個環(huán)境更好，沒有絕對標準，如何量化比較？

兜了這么大一個圈子，終于到了具體的數(shù)據(jù)分析環(huán)節(jié)了。

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我用的方法是層次分析法。

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層次分析法

層次分析法，簡稱AHP，是指將與決策總是有關的元素分解成目標、準則、方案等層次，在此基礎之上進行定性和定量分析的決策方法。

上面這段話很學術，沒錯，是我從網(wǎng)上復制來的。要想說清概念比較麻煩，不如直接來看案例。

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層次分析法適用于多目標決策問題，什么是多目標呢。買房就是一個多目標的決策問題，價格、交通、教育、醫(yī)療等都需要考慮，其中許多目標還是矛盾的。層次分析法就是在這多個不同目標中選擇一個最佳的方案。

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層次結(jié)構

構建層次分析法首先要建立層次結(jié)構，結(jié)構有三層：

• 目標層
• 準則層
• 方案層

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不解釋，上案例。

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買房的決策就如上圖所示，一共有n套房子需要比較，每一套都參考準則層的m個準則評估，最后得到一個目標層的總分，得分最高者就是最佳選項。得分的計算公式是維度權重*維度得分，即：

房子A的目標分=房子A的價格得分*價格權重+房子A的交通得分*交通權重+房子A的商業(yè)得分*商業(yè)權重……以此類推。

公式里會出現(xiàn)兩個數(shù)字：

• 方案在不同準則內(nèi)的得分
• 各準則的權重

知道了這兩個數(shù)字，總得分的計算就非常簡單了。

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準則權重

先說說如何算準則的權重。

第一種，直接拍腦袋。

沒錯，就是拍腦袋。我們結(jié)合自己對需求的理解，直接對準則層中交通、醫(yī)療、教育、商業(yè)等等不同的維度賦予一個分數(shù)。如果只有四個維度的話，可以這樣：

• 交通0.2，醫(yī)療0.3，教育0.3，商業(yè)0.2。

或者

• 交通0.1，醫(yī)療0.3，教育0.4，商業(yè)0.2

分數(shù)根據(jù)自己感覺去打，只要最終分數(shù)加起來等于1就行

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第二種，間接拍腦袋。

沒錯，還是拍腦袋，只不過比直接拍要高級一點，做法是專家打分和對比矩陣。

對比矩陣長這樣：

表??格中的分數(shù)代表著兩兩比較的關系，分數(shù)從1-9代表不同含義：

• 1代表兩個因素同等重要
• 3代表一個因素比另一個因素稍微重要
• 5代表一個因素比另一個因素明顯重要
• 7代表一個因素比另一個因素強烈重要
• 9代表一個因素比另一個因素極端重要
• 2,4,,6,8是上述數(shù)據(jù)的中值
• 倒數(shù)，A和B相比如果是3，那么B和A相比就是1/3

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看起來是不是很精準？

那分數(shù)怎么來的呢？答案還是拍腦袋——啊不，是專家打分。

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這里的專家就是你自己和家人朋友，當日最主要的還是房子的所有人和使用者。

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上面表格中的數(shù)字，還不能直接計算出權重，還需要做一下一致性檢驗。

為啥要做這一步呢？

舉個例子：如果你覺得醫(yī)療相比教育來說明顯重要，打了5分；而醫(yī)療相比商業(yè)強烈重要，打了7分，那么教育和醫(yī)療就一定不是同等重要的，如果你打了1分就是不合理的。

一致性檢驗就是幫你檢查在打分過程中是否存在標準不統(tǒng)一的情況，具體做法這里不贅述了。

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通過了一致性檢驗，可以對上述表格計算出權重，最終得出權重如下：

交通0.1017、醫(yī)療0.2636、教育0.5189、商業(yè)0.1157。

計算方法這里不展開了。

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準則打分

準則的權重確定后，我們還要給各個方案的不同準則打分。

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打分的方式和權重的確認類似，基本也是拍腦袋。不過我們之前收集信息的時候已經(jīng)有了一些記錄，根據(jù)這些記錄打分也算有一些根據(jù)，不是胡亂拍腦袋。

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舉個例子，我們通過實地調(diào)查，得到了下面的表格。

最簡單的辦法就是把這些主觀描述直接轉(zhuǎn)化成分數(shù)，按照十分制或者百分制都行，只要保持統(tǒng)一即可。

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稍微復雜點的話就和之前算權重的方法一樣，只不過要多做幾遍。

比如交通方面，我們對比一下ABC三套房子。

之前分數(shù)越高代表越重要，現(xiàn)在打分的時候分數(shù)越高代表該項準則下表現(xiàn)越好。

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然后再對上表進行一致性檢驗，以及計算結(jié)果，得出該準則下的分值。

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其他的準則同理。

得出結(jié)論

算出了準則的權重和不同方案的得分，最后計算出總得分即可。如下圖所示（數(shù)據(jù)只是演示，和之前的表格無關)：

房子編號	交通 權重0.1	醫(yī)療 權重0.26	教育 權重0.52	商業(yè) 權重0.12	總得分
房子A	0.2	0.35	0.4	0.1	0.331
房子B	0.25	0.3	0.28	0.15	0.2666
房子C	0.3	0.4	0.15	0.1	0.224

最后計算得出房子A的分數(shù)最高，所以選房子A。

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不過因為之前打分的時候很多時候是拍腦袋的，帶有一點主觀成分，會有一定的偏差，如果最終前幾名得分比較接近的話，可以選出前三或前五，最終選擇其中一個。

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18年末，我用上述這套方法選出的top2小區(qū)，在之后的兩年都是周邊地區(qū)漲幅top5。又因為當時收集了大量規(guī)劃信息，我一度被同事們公認為買房達人。

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總結(jié)

今天聊了聊數(shù)據(jù)分析思維在買房這件事當中的應用。數(shù)據(jù)分析師分析一個問題，絕不是一上來就看有什么數(shù)據(jù)，而是要遵循分析的基本方法，從明確問題開始一步步深入，隨后挖掘更多信息，并通過科學的數(shù)學方法得出客觀有效的結(jié)論。

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這篇文章還提供了很多別人不知道的工具和技巧，希望這篇文章能幫你在大城市更好地扎下根。

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