湖北省城市房地產開發(fā)經營管理辦法
湖北省城市房地產開發(fā)經營管理辦法
（1999年11月19日湖北省人民政府令第185號公布 根據(jù)2011年12月23日湖北省人民政府令第350號第一次修訂 根據(jù)2014年12月31日湖北省人民政府令第378號第二次修訂）
第一章 總 則
第一條 為規(guī)范房地產開發(fā)經營行為，加強對城市房地產開發(fā)經營活動的監(jiān)督管理，促進和保障房地產業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《城市房地產開發(fā)經營管理條例》等法律法規(guī)，結合本省實際，制定本辦法。
第二條 在本省行政區(qū)域內從事房地產開發(fā)經營活動，實施房地產開發(fā)管理，應當遵守本辦法。
本辦法所稱房地產開發(fā)經營是指房地產開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設以及轉讓房地產開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。
第三條 房地產開發(fā)必須執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，按照經濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，全面規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設。
第四條 省人民政府建設行政主管部門負責全省城市房地產開發(fā)經營活動的監(jiān)督管理工作。
各市（含州，下同）、縣（含縣級市，下同）人民政府房地產開發(fā)主管部門負責本行政區(qū)域內房地產開發(fā)經營活動的監(jiān)督管理工作。
縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門依照有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負責與房地產開發(fā)經營有關的土地管理工作。
第二章 房地產開發(fā)企業(yè)
第五條 房地產開發(fā)企業(yè)是指以營利為目的，從事房地產開發(fā)經營的企業(yè)法人。
第六條 設立房地產開發(fā)企業(yè)，除應當符合有關法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設立條件外，還應當具備下列條件：
（一）有200萬元以上的注冊資本；
（二）有4名以上持有資格證書的建筑、土木工程專業(yè)的專職技術人員，1名以上持有資格證書的建筑或房地產專業(yè)的專職管理人員，2名以上持有資格證的專職會計人員。
第七條 外商投資設立房地產開發(fā)企業(yè)的，除應當符合本辦法第六條的規(guī)定外，還應當依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關審批手續(xù)。
第八條 設立房地產開發(fā)企業(yè)，應當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本辦法第六條規(guī)定條件的，應當自收到申請之日起30日內予以登記；對不符合條件不予登記的，應當說明理由。
工商行政管理部門在對設立開發(fā)企業(yè)申請登記進行審查時，應當聽取同級建設行政主管部門的意見，并以建設行政主管部門簽署的書面意見為依據(jù)。
第九條 房地產開發(fā)企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內，持下列文件到登記機關所在地的房地產開發(fā)主管部門備案登記：
（一）營業(yè)執(zhí)照復印件；
（二）企業(yè)章程；
（三）驗資證明；
（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；
（五）專業(yè)技術人員的資格證書和聘用合同。
第十條 房地產開發(fā)主管部門應當根據(jù)開發(fā)企業(yè)的資產、專業(yè)技術人員和開發(fā)經營業(yè)績等，根據(jù)國家有關規(guī)定對備案的房地產開發(fā)企業(yè)核定資質等級。
第十一條 房地產開發(fā)企業(yè)資質分為四個等級，實行分級審批。一級資質由省建設行政主管部門初審，報國家建設行政主管部門審批；二、三級資質由各市建設行政主管部門初審，報省建設行政主管部門審批；四級資質由各市建設行政主管部門審批，報省建設行政主管部門備案。
武漢市二級資質由市建設行政主管部門初審，報省建設行政主管部門審批；三、四級資質由市建設行政主管部門審批，報省建設行政主管部門備案。
第十二條 房地產開發(fā)企業(yè)的資質等級評定標準和承擔業(yè)務范圍，由省人民政府建設行政主管部門根據(jù)國家有關規(guī)定，結合本省實際具體制定。
第十三條 建設行政主管部門對房地產開發(fā)企業(yè)核定資質后，應頒發(fā)國家建設行政主管部門統(tǒng)一印制的《房地產開發(fā)企業(yè)資質證書》。無《房地產開發(fā)企業(yè)資質證書》的，不得從事房地產開發(fā)經營業(yè)務。
房地產開發(fā)企業(yè)遺失《房地產開發(fā)企業(yè)資質證書》，應當?shù)菆舐暶髯鲝U后，方可申請辦理補領手續(xù)。
第十四條 房地產開發(fā)企業(yè)資質實行年檢。房地產開發(fā)主管部門按照開發(fā)企業(yè)資質等級標準和開發(fā)經營情況，辦理開發(fā)企業(yè)資質等級的升降和去留。
第十五條 房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)生分立、合并的，應當在工商部門辦理變更登記手續(xù)后30日內到原資質審批部門辦理資質注銷手續(xù)，并重新申報資質。房地產開發(fā)企業(yè)變更企業(yè)名稱、法定代表人和注冊地址的，應當在變更后30日內，到原資質證書發(fā)放部門辦理變更手續(xù)。
第十六條 房地產開發(fā)企業(yè)因破產或其他原因終止業(yè)務的，應在辦理注銷《營業(yè)執(zhí)照》的同時，按資質審批程序到原資質證書發(fā)放部門注銷《房地產開發(fā)企業(yè)資質證書》。
第三章 房地產開發(fā)建設
第十七條 房地產開發(fā)主管部門應當根據(jù)城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃，會同有關部門編制房地產開發(fā)發(fā)展規(guī)劃，報同級人民政府批準。同時根據(jù)房地產開發(fā)規(guī)劃和年度建設用地計劃，提出年度開發(fā)項目計劃，按規(guī)定需經計劃主管部門批準的，還應報計劃主管部門批準，并納入年度固定資產投資計劃。
第十八條 房地產開發(fā)用地應當以出讓方式取得，法律和國務院規(guī)定可以采取劃撥方式的除外。
土地使用權出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產開發(fā)主管部門應當按國家規(guī)定的事項提出書面意見，并出具《房地產開發(fā)項目建設條件意見書》，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據(jù)之一。
第十九條 房地產開發(fā)項目可通過公開招標投標形式，確定開發(fā)企業(yè)。招標投標活動應當符合國家和省有關規(guī)定，堅持公開、公平、公正的原則。
第二十條 有下列情形之一的開發(fā)企業(yè)，在已取得的開發(fā)項目進行綜合驗收之前，不得參與房地產項目的開發(fā)和經營：
（一）已取得的開發(fā)項目未按開發(fā)項目建設合同約定期限開工和建設的；
（二）已取得的開發(fā)項目未落實拆遷安置方案的；
（三）已取得的開發(fā)項目未按拆遷安置補償約定期限安置被拆遷人的。
第二十一條 開發(fā)企業(yè)取得開發(fā)項目后，應當依法辦理土地使用權審批手續(xù)，取得土地使用權。以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發(fā)的，必須按照土地使用出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地，并按照出讓合同約定的期限完成開發(fā)項目建設。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期一年未動工開發(fā)的，可由土地管理部門征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，報經有批準權的人民政府批準，由管理部門宣布無償收回土地使用權。因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。
第二十二條 房地產開發(fā)企業(yè)必須對其開發(fā)的房地產項目承擔質量責任。因建設質量問題給購買者或使用者造成損失的，應負責賠償。
開發(fā)企業(yè)與勘察、設計、施工等單位之間的質量責任關系，按照有關法律法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定執(zhí)行。
第二十三條 房地產開發(fā)企業(yè)應當將開發(fā)項目建設過程中的主要事項和有關部門對房地產開發(fā)活動的審查處理意見，記錄在房地產開發(fā)項目手冊中，每季度送房地產開發(fā)主管部門核驗一次。
第二十四條 房地產開發(fā)項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的不得交付使用。房地產開發(fā)項目竣工后，房地產開發(fā)企業(yè)應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發(fā)主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起３０日內，對涉及公共安全、使用安全的，組織工程質量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關部門或單位進行驗收。
第二十五條 住宅小區(qū)等群體房地產開發(fā)項目竣工，應當依照本辦法第二十四條的規(guī)定和下列要求進行驗收：（1）開發(fā)項目按照批準的規(guī)劃和有關專業(yè)管理及設計要求全部建成，并能滿足使用要求；（2）開發(fā)項目中的所有單項工程有公共配套設施，市政公用基礎設施等全部預驗收合格，驗收資料齊全；（3）前期物業(yè)管理已落實；（4）法律、法規(guī)規(guī)定的房地產開發(fā)項目驗收的其他要求。住宅小區(qū)等群體房地產開發(fā)項目實行分期開發(fā)的，可以分期驗收。
各市、縣人民政府可以根據(jù)本地的實際情況，對房地產開發(fā)項目交付使用前各項驗收的具體程序和要求作出規(guī)定。
第四章 房地產經營
第二十六條 房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)建設過程中，可以轉讓其開發(fā)項目，但應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》規(guī)定的條件。
第二十七條 開發(fā)項目的轉讓應當簽訂書面合同，并于土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內持書面合同到房地產開發(fā)主管部門備案。開發(fā)項目轉讓時，開發(fā)項目建設合同及拆遷安置補償協(xié)議載明的權利、義務由受讓人繼續(xù)履行。
第二十八條 房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項目建設過程中，可以預售商品房，但必須符合國家和省有關規(guī)定，并到房地產開發(fā)主管部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證。未取得《商品房預售許可證》的，不得預售商品房。《商品房預售許可證》由省建設行政主管部門統(tǒng)一印制。
第二十九條 房地產開發(fā)企業(yè)應按國家有關規(guī)定辦理預售登記手續(xù)，領取《商品房預售許可證》。
第三十條 房地產開發(fā)主管部門應當自收到商品房預售申請之日起十日內，作出是否準予預售的答復。經審查合格的，應當核發(fā)《商品房預售許可證》。
第三十一條 房地產開發(fā)企業(yè)在預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證。發(fā)布廣告的，應當在商品房預售廣告中載明商品房預售許可證明的文號。
第三十二條 房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當與商品房預購人簽訂書面合同。開發(fā)企業(yè)應當按規(guī)定將商品房預售合同報縣級以上房地產開發(fā)主管部門和負責土地管理工作的部門備案。
第三十三條 房地產開發(fā)企業(yè)應當按照商品房預售合同約定向商品房預購人交付商品房；商品房預購人應當按照合同約定繳納購房款項。合同雙方當事人應當嚴格履行合同，違約者應當承擔違約責任。
第三十四條 商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責任。
第三十五條 房地產開發(fā)企業(yè)委托有資格的中介機構代理銷售商品房的，應當向中介機構出具委托書。中介機構銷售商品房時，應當向商品房購買人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。
第三十六條 開發(fā)項目轉讓和商品房銷售價格，由當事人協(xié)商議定；但是，享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價格，應當實行政府指導價或者政府定價。
第三十七條 開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。
住宅質量保證書應當列明工程質量監(jiān)督部門核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。開發(fā)企業(yè)應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。
保修期內，因開發(fā)企業(yè)對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監(jiān)督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。
第三十八條 預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。
第五章 法律責任
第三十九條 違反本辦法規(guī)定，未取得房地產開發(fā)企業(yè)資質等級證書或超越資質等級從事房地產開發(fā)經營的，由縣級以上房地產開發(fā)主管部門責令限期整改，并處以5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門依法吊銷營業(yè)執(zhí)照。
第四十條 違反本辦法規(guī)定，開發(fā)項目未經綜合驗收即交付使用的，由縣級以上房地產開發(fā)主管部門責令限期補辦手續(xù)；逾期不補辦驗收手續(xù)的，由縣級以上房地產開發(fā)主管部門組織有關部門和單位進行驗收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經驗收不合格的，依照本辦法第四十一條的規(guī)定處理。
第四十一條 違反本辦法規(guī)定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上房地產開發(fā)主管部門責令限期返修，并處交付使用的房屋總造價2%以下的罰款；情節(jié)嚴重的，由工商行政管理部門依法吊銷其營業(yè)執(zhí)照；給購買人造成損失的，應當依法賠償；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十二條 違反本辦法規(guī)定，開發(fā)企業(yè)未取得商品房預售許可證，擅自預售商品房的，由縣級以上房地產開發(fā)主管部門責令停止預售活動，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1％以下的罰款。
第四十三條 當事人對具體行政行為不服的，可依法申請復議或者向人民法院起訴；當事人逾期不申請復議或者不向人民法院起訴，又不履行的，由作出具體行政行為的機關申請人民法院強制執(zhí)行。
第六章 附 則
第四十四條 在城市規(guī)劃區(qū)以外的國有土地上從事房地產開發(fā)經營活動，實施房地產開發(fā)經營監(jiān)督管理，參照本辦法執(zhí)行。
第四十五條 本辦法應用中的問題，由省人民政府建設行政主管部門負責解釋。
第四十六條 本辦法自發(fā)布之日起施行。