海口市地價管理辦法

第一條??為加強本市地價管理，合理調控、引導地價水平，規(guī)范市場行為，保障國有土地所有人和使用人的合法權益，依據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》及有關法律、法規(guī)，制定本辦法。

第二條??在本市行政轄區(qū)內進行基準地價、標定（準）地價、國有土地使用權出讓價格、交易價格等地價的評估和管理，應當遵守本辦法。

第三條 ?市土地管理部門會同市價格主管部門具體負責本市行政轄區(qū)內的地價管理。

第四條??本市對土地使用權價格實行直接管理和間接管理相結合的原則，建立以基準地價、標定（準）地價為基礎的地價調控機制。

第五條??基準地價是城鎮(zhèn)內一定時期的不同土地區(qū)域或級別的不同用途的土地使用權單位面積平均價格。標定（準）地價是以基準地價為基礎確定的標準宗地在正常土地市場和正常經營管理條件下某一期日的土地使用權價格。

第六條??基準地價和標定（準）地價由市人民政府組織測算，經省人民政府土地行政主管部門審核并報省人民政府批準后，由省人民政府公布執(zhí)行。

第七條??基準地價、標定（準）地價依照國家有關標準擬定。

第八條??基準地價和標定（準）地價在首次公布后每2至3年調整、公布一次；土地市場價格漲落幅度較大時，也可以每1 年調整、公布一次。

第九條??基準地價、標定（準）地價評估成果可以采用圖、表兩種形式公布。

基準地價評估成果包括城鎮(zhèn)土地的級別或區(qū)域界線、范圍及區(qū)域范圍內不同用途的基準地價和評估的基準期日等內容。

標定（準）地價評估成果包括所選標準宗地的具體位置、條件及相應的土地使用權價格和評估的基準期日等內容。

第十條??以協(xié)議方式出讓土地使用權的，出讓價格不低于海南省人民政府確定的最低價。

第十一條??以招標、拍賣方式出讓土地使用權的，招標、拍賣底價由市土地管理部門、市價格主管部門按不低于標定（準）地價的原則共同核定，報市人民政府批準后執(zhí)行。

第十二條??土地使用人經市規(guī)劃部門批準增加容積率的，應當依法補交容積率調整后的地價款差額。

第十三條??市土地管理部門應當在每個月的前3個工作日公布上月出讓宗地的出讓價格及出讓方式、出讓年限、受讓人、使用用途、面積、位置等內容，接受社會監(jiān)督。

第十四條??土地使用權轉讓的成交價格明顯低于同期、同類、同質宗地的市場價格，市人民政府可以按成交價格直接行使優(yōu)先購買權。

市人民政府行使優(yōu)先購買權時，制作《國有土地使用權優(yōu)先購買決定書》，并送達土地使用權轉讓雙方當事人。《國有土地使用權優(yōu)先購買決定書》的內容應包括優(yōu)先購買宗地的位置、面積、用途、權屬狀況，行使優(yōu)先購買權的原因等。

優(yōu)先購買的土地，由市人民政府委托市土地管理部門管理。

第十五條??土地使用權轉讓的市場價格在一定時期內因不合理投機等非正當因素導致上漲過快過高，嚴重影響房地產市場秩序的，市人民政府可以采取凍結地價、限制特定區(qū)域內土地轉讓等必要措施。

第十六條??國有土地使用權轉讓、抵押、入股，或者企業(yè)改制、改組涉及國有土地使用權變更流轉的，當事人應當委托有相應資質等級的土地評估機構對土地使用權價格進行評估。其中涉及企業(yè)改制改組的土地估價報告應當經土地行政主管部門確認；土地使用權涉及國有資產的，應當由土地行政主管部門作初步確認，再由國有資產管理部門作終極確認。

第十七條??以劃撥方式取得的土地使用權轉讓時，應當按規(guī)定辦理出讓手續(xù)并按標定（準）地價40%繳納土地使用權出讓金。

房屋所有權人以營利為目的，將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家，其標準由市土地管理部門會同市價格主管部門擬定，報經市人民政府批準后執(zhí)行。

第十八條??具有下列情形之一的，應當進行地價評估：

（一）土地使用權出讓；

（二）土地使用權出售、交換和贈與；

（三）土地使用權出租、抵押；

（四）處分抵押的土地使用權或以土地使用權清償債務；

（五）企業(yè)兼并、分立、破產清算、聯(lián)營、股份制改造等引起土地使用權轉移的；

（六）依法收回土地使用權；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定需要進行地價評估的其他情形。

第十九條??地價評估必須由具備相應資格的評估機構辦理。

第二十條??評估機構做出的地價評估結果，報市土地管理部門備案。改建或新設股份有限公司的地價評估結果的確認按國家有關規(guī)定執(zhí)行。

第二十一條??以拍賣方式處分抵押的土地使用權或以拍賣的土地使用權清償債務的，拍賣底價不得低于經市土地管理部門確認的評估價格。國家另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第二十二條??地價評估應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定（準）地價為基礎，參照本市的市場價格進行評估。

第二十三條??根據(jù)評估目的，地價評估應依照《估價規(guī)程》分別或綜合采用以下幾項方法：

（一）基準地價系數(shù)修正法；

（二）剩余法；

（三）收益還原法；

（四）市場比較法；

（五）成本逼近法；

（六）路線價法。其中，（一）、（二）、（三）、（四）項方法應作為主要評估方法，（五）、（六）項方法作為輔助評估方法。

第二十四條??當事人對市土地管理部門不予確認、登記的決定或對市人民政府行使優(yōu)先購買權的決定持有異議的，有權依法申請行政復議或提起行政訴訟。

第二十五條??違反本辦法第二十三條規(guī)定，地價評估機構不按國家規(guī)定的技術標準和評估程序評估地價、出具虛假證明文件的，由市土地管理部門提請授予其資格的行政管理部門依照有關規(guī)定處理。

第二十六條??本市集體建設用地使用權的地價管理，參照本辦法執(zhí)行。

第二十七條 ?本辦法由市土地行政主管部門負責解釋。

第二十八條??本辦法自發(fā)布之日起施行。本市過去制定的有關規(guī)定與本辦法相抵觸的，以本辦法為準。

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