南寧市物業(yè)專項維修資金管理辦法

南寧市物業(yè)專項維修資金管理辦法

（2009年9月23日南寧市人民政府令第27號公布 自2009年11月1日起施行）

第一章　總　則

第一條? 為加強本市物業(yè)專項維修資金管理，保障物業(yè)共用部位、共用設施設備的正常使用，維護業(yè)主的共同權(quán)益，根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條? 本市城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)非單一產(chǎn)權(quán)的商品房、售后公有住房等物業(yè)的專項維修資金的交存、管理、使用，適用本辦法。

第三條? 物業(yè)專項維修資金實行統(tǒng)一歸集、專戶存儲、所有權(quán)人決策、專款專用、政府監(jiān)管的原則。

第四條? 市房產(chǎn)主管部門會同市財政部門負責本市物業(yè)專項維修資金歸集與使用的監(jiān)督、指導工作。

市房產(chǎn)主管部門設立物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)（以下簡稱管理機構(gòu)）具體負責本市物業(yè)專項維修資金歸集與使用的監(jiān)督、指導的日常工作。

規(guī)劃、建設、審計等部門按照各自職責協(xié)同做好相關工作。

第五條? 市財政部門設立物業(yè)專項維修資金專戶，并委托商業(yè)銀行作為物業(yè)專項維修資金的專戶管理銀行。

物業(yè)專項維修資金專戶應當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；公有住房專項維修資金專戶，按照售房單位設賬。?

第二章　交　存

第六條? 業(yè)主應當按照本辦法規(guī)定交存物業(yè)專項維修資金，業(yè)主交存的物業(yè)專項維修資金屬于業(yè)主所有。

第七條? 業(yè)主應當按照下列規(guī)定交存首期物業(yè)專項維修資金：

（一）未配置電梯的物業(yè)，業(yè)主每平方米建筑面積交存的首期物業(yè)專項維修資金數(shù)額為本市上年度物業(yè)建筑安裝工程每平方米造價的5%。

（二）已配置電梯的物業(yè)，業(yè)主每平方米建筑面積交存的首期物業(yè)專項維修資金數(shù)額為本市上年度物業(yè)建筑安裝工程每平方米造價的7%。

業(yè)主每平方米建筑面積應交存的首期物業(yè)專項維修資金的具體數(shù)額由市房產(chǎn)主管部門定期公布。

第八條? 售后公有住房應當按照下列規(guī)定交存物業(yè)專項維修資金：

（一）業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期物業(yè)專項維修資金的數(shù)額為當年房改成本價的2%。

（二）售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取物業(yè)專項維修資金。

從公有住房售房款中提取的物業(yè)專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。

第九條? 開發(fā)建設單位應當在商品房銷售合同中以專門條款與業(yè)主約定物業(yè)專項維修資金交存的數(shù)額、交存時間、方式等事項，由業(yè)主按照本辦法的規(guī)定交存物業(yè)專項維修資金。

第十條? 新建物業(yè)的開發(fā)建設單位應當在下列期限內(nèi)按照房產(chǎn)主管部門商品房測繪備案的建筑物總面積足額預繳物業(yè)專項維修資金：

（一）需辦理商品房預售許可的，在辦理預售許可前；

（二）需辦理商品房現(xiàn)售備案的，在辦理現(xiàn)售備案前；

（三）本辦法實施前已辦理商品房預售許可的，在辦理現(xiàn)售備案前。

業(yè)主在申請辦理商品房權(quán)屬登記前應當向開發(fā)建設單位支付預交物業(yè)專項維修資金，并到管理機構(gòu)辦理更名手續(xù)。

第十一條? 已售公有住房的業(yè)主應當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期物業(yè)專項維修資金存入公有住房專項維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房專項維修資金專戶。

公有住房售房單位應當在收到售房款之日起30日內(nèi)，將提取的維修資金存入公有住房專項維修資金專戶。

第十二條? 物業(yè)購買人未按照本辦法的規(guī)定交存物業(yè)專項維修資金的，開發(fā)建設單位或公有住房售房單位有權(quán)不交付房屋。

第十三條? 交存物業(yè)專項維修資金應當按照下列程序辦理：

（一）業(yè)主向管理機構(gòu)提交物業(yè)專項維修資金交存登記表、房屋銷售合同或房屋所有權(quán)證、業(yè)主的身份證明等材料后，領取物業(yè)專項維修資金交存通知單；

（二）業(yè)主憑物業(yè)專項維修資金交存通知單到專戶管理銀行交存維修資金，取得物業(yè)專項維修資金交款憑證；

（三）業(yè)主憑物業(yè)專項維修資金交款憑證到管理機構(gòu)領取票據(jù)。

第十四條? 業(yè)主分戶賬面物業(yè)專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續(xù)交。相關業(yè)主續(xù)交后的物業(yè)專項維修資金余額不得少于其按本辦法應交首期物業(yè)專項維修資金數(shù)額。

物業(yè)專項維修資金的續(xù)交方案由業(yè)主委員會擬訂，提交業(yè)主大會決定后，由業(yè)主委員會具體實施。未成立業(yè)主大會續(xù)交維修資金的，由業(yè)主按照首期物業(yè)專項維修資金標準補足。

第十五條? 本辦法實施前未建立或未按規(guī)定交存首期物業(yè)專項維修資金的物業(yè)，業(yè)主應當自本辦法實施之日起，每年按照建筑面積每平方米5元的標準，連續(xù)四年將首期維修資金交存至物業(yè)專項維修資金專戶。

業(yè)主大會對前款規(guī)定另有決定的，按照業(yè)主大會決定執(zhí)行。

第三章　管　理

第十六條? 業(yè)主大會成立前，物業(yè)專項維修資金存入物業(yè)專項維修資金專戶，由管理機構(gòu)負責代管。

第十七條? 業(yè)主大會成立后，業(yè)主大會決定不再委托管理機構(gòu)代管物業(yè)專項維修資金的，應當就下列事項進行表決：

（一）不委托管理機構(gòu)代管物業(yè)專項維修資金的決議；

（二）物業(yè)專項維修資金使用管理辦法及應急支取預案；

（三）委托物業(yè)管理單位或會計師事務所作為業(yè)主大會物業(yè)專項維修資金賬目管理單位的協(xié)議草案；

（四）物業(yè)專項維修資金賬目管理辦法；

（五）確定業(yè)主委員會主任為物業(yè)專項維修資金賬目責任人的決議；

（六）其他與物業(yè)專項維修資金有關的決議事項。

以上事項經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，業(yè)主委員會可以持業(yè)主大會的有效決議到管理機構(gòu)辦理物業(yè)專項維修資金劃轉(zhuǎn)手續(xù)。

第十八條? 管理機構(gòu)應當在辦理物業(yè)專項維修資金劃轉(zhuǎn)備案手續(xù)后5個工作日內(nèi)書面告知市財政部門。

市財政部門應當在5個工作日內(nèi)通知專戶管理銀行開立業(yè)主大會物業(yè)專項維修資金賬戶，將物業(yè)專項維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會物業(yè)專項維修資金賬戶，并由管理機構(gòu)將有關收支情況賬目等移交業(yè)主委員會。

第十九條? 房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主應當向受讓人說明物業(yè)專項維修資金交存和結(jié)余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結(jié)余的物業(yè)專項維修資金隨房屋所有權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。原業(yè)主未交存首期物業(yè)專項維修資金，業(yè)主應當在辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記前協(xié)商足額交存。

第二十條? 有下列情形之一的，開發(fā)建設單位、業(yè)主或業(yè)主委員會應當?shù)焦芾頇C構(gòu)辦理有關物業(yè)專項維修資金的變更手續(xù)：

（一）物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生調(diào)整的；

（二）房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的；

（三）物業(yè)專項維修資金賬目責任人發(fā)生變更的；

（四）業(yè)主大會委托的賬目管理單位發(fā)生變更的；

（五）其他發(fā)生變更的事項。

第二十一條? 房屋滅失的，按照下列規(guī)定返還物業(yè)專項維修資金：

（一）房屋分戶賬中結(jié)余的物業(yè)專項維修資金返還業(yè)主；

（二）公有住房售房單位交存的物業(yè)專項維修資金賬面余額返還售房單位；
　　公有住房售房單位不存在的，按照公有住房售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。

第二十二條　管理機構(gòu)、負責管理公有住房專項維修資金的部門或業(yè)主委員會，應當與專戶管理銀行每半年核對一次物業(yè)專項維修資金賬目，并向業(yè)主、公有住房售房單位公布下列情況：

（一）物業(yè)專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額；

（二）發(fā)生列支的項目、費用以及按戶分攤的情況；

（三）業(yè)主、公有住房售房單位分戶賬中物業(yè)專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額；

（四）其他有關物業(yè)專項維修資金使用和管理的情況。

業(yè)主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復核。

第二十三條　管理機構(gòu)、負責管理公有住房專項維修資金的部門或業(yè)主委員會，應當建立物業(yè)專項維修資金查詢制度，接受業(yè)主、公有住房售房單位對其分戶賬中物業(yè)專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。

第二十四條? 物業(yè)專項維修資金的管理應當依法接受審計部門的監(jiān)督。

第四章　使　用

第二十五條? 物業(yè)專項維修資金應當專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，任何單位和個人不得挪作他用。

物業(yè)專項維修資金的管理費用在物業(yè)專項維修資金的增值收益中列支，并與專項維修資金分賬核算。管理機構(gòu)代管專項維修資金的管理費用，由市財政部門核定。

第二十六條? 物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規(guī)定分攤：

（一）商品房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。

（二）售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存物業(yè)專項維修資金的比例分攤；其中，業(yè)主承擔的部分，由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。

（三）售后公有住房與商品房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業(yè)；其中，售后公有住房應分攤的費用，再由相關業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存物業(yè)專項維修資金的比例分攤。

物業(yè)專項維修資金不足支付維修費用的，不足部分按照物業(yè)建筑面積按比例由相關業(yè)主分攤。

第二十七條　物業(yè)共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未出售的物業(yè)，由開發(fā)建設單位或者公有住房售房單位按照尚未出售物業(yè)的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。

第二十八條? 按照本辦法使用物業(yè)專項維修資金時，維修工程符合以下情況之一的，應當委托工程造價咨詢單位進行項目審價：

（一）單項維修工程費用超過1萬元；

（二）一次性使用維修資金總額超過1萬5千元；

（三）其他依法應當進行項目審價的工程。

第二十九條? 物業(yè)專項維修資金未劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理的，使用物業(yè)專項維修資金按照下列程序辦理：

（一）物業(yè)管理單位根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用方案；沒有物業(yè)管理單位的，由相關業(yè)主提出使用方案。

（二）使用方案應當向物業(yè)專項維修資金列支范圍內(nèi)的業(yè)主公示不少于5日。

（三）物業(yè)專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占該范圍內(nèi)建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意使用方案。

（四）物業(yè)管理單位或相關業(yè)主持物業(yè)專項維修資金使用申請表、相關業(yè)主簽字同意的書面材料、使用方案、施工合同等材料，向管理機構(gòu)申請辦理預支手續(xù)；其中，動用公有住房專項維修資金的，向負責管理公有住房專項維修資金的部門申請預支。

（五）管理機構(gòu)在5個工作日內(nèi)審核完畢相關材料，向市財政部門申請撥付核定預算金額70%的費用；市財政部門應當于收到管理機構(gòu)申請之日起2個工作日內(nèi)通知專戶管理銀行將不超過核定預算金額70%劃轉(zhuǎn)至維修單位。

（六）負責管理公有住房專項維修資金的部門應當于收到申請之日起7個工作日內(nèi)審核完畢并將不超過核定所需公有住房專項維修資金預算金額70%劃轉(zhuǎn)至維修單位。

（七）維修工程竣工驗收合格后，物業(yè)管理單位或相關業(yè)主持下列材料報管理機構(gòu)、負責管理公有住房專項維修資金的部門核實，撥付維修費用的余額：
　　1、工程決算單；

2、維修和更新、改造工程的發(fā)票；

3、相關業(yè)主意見反饋表；

4、維修費用分攤明細表；

5、其他相關材料。

第三十條? 維修工程最終決算金額超出核定預算金額20%以上或超出金額在1萬元以上的，超出部分應當按照本辦法規(guī)定的程序重新申報。

第三十一條? 物業(yè)專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理的，使用物業(yè)專項維修資金按照下列程序辦理：

（一）物業(yè)管理單位根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用方案；沒有物業(yè)管理單位的，由業(yè)主委員會提出使用方案。

（二）使用方案應當在物業(yè)專項維修資金列支范圍內(nèi)公示不少于5日。

（三）物業(yè)專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占該范圍內(nèi)建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意使用方案。

（四）物業(yè)管理單位持有關材料向業(yè)主委員會提出預支維修資金申請。

（五）業(yè)主委員會預支維修資金的，應當將有關材料報管理機構(gòu)備案。

（六）業(yè)主委員會憑管理機構(gòu)的備案證明通知專戶管理銀行撥付不超過核定預算金額70%的費用。

（七）專戶管理銀行將所需維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

（八）維修工程竣工驗收合格后，經(jīng)業(yè)主委員會、賬目管理單位核實，撥付維修費用的余額。

第三十二條　物業(yè)專項維修資金在管理機構(gòu)代管期間，物業(yè)經(jīng)房屋安全鑒定機構(gòu)鑒定為危險房屋或者出現(xiàn)電梯故障、屋蓋漏水等嚴重影響物業(yè)正常使用的緊急狀況，需要立即對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，由物業(yè)管理單位或業(yè)主委員會提出書面緊急報告，管理機構(gòu)核實后及時通知市財政部門預先撥款。

維修工程竣工驗收合格后，物業(yè)管理單位或業(yè)主委員會應當將核實后的維修工程決算費用清單在物業(yè)專項維修資金列支范圍內(nèi)公示不少于5日。公示期滿物業(yè)管理單位或業(yè)主委員會將維修工程決算費用報管理機構(gòu)復核后辦理結(jié)算手續(xù)。維修工程決算費用超過1萬元的維修工程，應當經(jīng)審計后方可辦理相關結(jié)算手續(xù)。

物業(yè)所在區(qū)域內(nèi)沒有物業(yè)管理單位和未成立業(yè)主委員會的，由所在城區(qū)負責房產(chǎn)管理的行政主管部門代為組織維修。

第三十三條　下列費用不得從物業(yè)專項維修資金中列支：

（一）依法應當由開發(fā)建設單位或者施工單位承擔的物業(yè)共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用；

（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用；

（三）應當由當事人承擔的因人為損壞物業(yè)共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

（四）根據(jù)物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)管理單位承擔的物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和養(yǎng)護費用。

第三十四條　下列資金應當轉(zhuǎn)入物業(yè)專項維修資金滾存使用：

（一）按規(guī)定計取的物業(yè)專項維修資金的存儲利息；

（二）利用物業(yè)專項維修資金購買國債的增值收益；

（三）利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的業(yè)主所得收益，但業(yè)主大會另有決定的除外；

（四）物業(yè)共用設施設備報廢后回收的殘值。

第五章　法律責任

第三十五條? 開發(fā)建設單位違反本辦法第十條規(guī)定，不預交物業(yè)專項維修資金的，由市房產(chǎn)主管部門責令限期整改；逾期不改正的，處以1萬元以上5萬元以下罰款并暫緩辦理相關業(yè)務。

第三十六條? 違反本辦法的規(guī)定，業(yè)主不交存或不續(xù)交應分攤的物業(yè)專項維修資金的，業(yè)主委員會可采取相應的催交措施。

經(jīng)業(yè)主委員會催交，業(yè)主仍不交存或續(xù)交應分攤的物業(yè)專項維修資金的，由市房產(chǎn)主管部門責令其限期交存。

第三十七條? 違反本辦法規(guī)定挪用物業(yè)專項維修資金的，由市房產(chǎn)主管部門追回挪用的維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額1倍以上2倍以下的罰款；物業(yè)管理單位挪用物業(yè)專項維修資金，情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

第三十八條? 市房產(chǎn)主管部門、市財政部門及其工作人員利用職務上的便利，收受他人財物，不依法履行物業(yè)專項維修資金的監(jiān)督管理職責，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十九條? 因物業(yè)專項維修資金的交存、使用等發(fā)生糾紛，當事人可以自行協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可依法申請仲裁或向人民法院起訴。

第六章　附　則

第四十條　本辦法所稱專項維修資金，是指專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

本辦法所稱物業(yè)共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和物業(yè)買賣合同，由單幢物業(yè)或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的部位及其他在使用上、功能上為單幢物業(yè)或整個物業(yè)管理區(qū)域服務的部位，包括：基礎、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊和通道等。

本辦法所稱物業(yè)共用設施設備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和物業(yè)買賣合同，由單幢物業(yè)或物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的附屬設施設備以及其他在使用上、功能上為單幢物業(yè)或整個物業(yè)管理區(qū)域服務的設施設備，包括共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、空調(diào)系統(tǒng)、給排水管道、消防設施、避雷設施、安防技防監(jiān)控系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、音樂背景系統(tǒng)綠地、水箱、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性停車場所、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

本辦法所稱建筑物總面積是指專有部分面積總和。

第四十一條? 經(jīng)濟適用住房、拆遷安置房、市場運作方式建設住房按照本辦法有關商品房的規(guī)定交存物業(yè)專項維修資金。

第四十二條? 本辦法施行前，已按有關規(guī)定或合同約定歸集物業(yè)專項維修資金的，應當統(tǒng)一交存至專戶管理銀行，其管理與使用依照本辦法的有關規(guī)定執(zhí)行。

第四十三條? 市轄縣物業(yè)專項維修資金的交存、管理、使用，參照本辦法執(zhí)行。

第四十四條? 本辦法自2009年11月1日起施行。