大連市城市公有房屋管理規(guī)定

大連市城市公有房屋管理規(guī)定

第一章  總  則

 第一條 為了加強對城市公有房屋的管理，保障公有房屋產權人、使用人和經營人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》和有關規(guī)定，制定本管理規(guī)定。

    第二條 本管理規(guī)定適用于大連市城市規(guī)劃區(qū)、建制鎮(zhèn)和獨立工礦區(qū)內的產權屬于國有或集體所有的房屋及其附屬設施（以下簡稱公有房屋）。公有房屋管理中的轉讓、抵押、協(xié)議租金的租賃、典當等，按照省、市有關房地產交易管理規(guī)定執(zhí)行。

    第三條 大連市房地產管理局是市人民政府負責全市公有房屋行政管理工作的主管機關，其派駐中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)和甘井子區(qū)的房地產管理機構和其他縣（市）、區(qū)（含大連經濟技術開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、國家旅游渡假區(qū)）的房地產管理部門是所在行政區(qū)域內公有房屋行政管理工作的主管部門（以下簡稱公有房屋主管部門）。

第四條 凡依照國家有關政策和法律、法規(guī)規(guī)定由人民政府所接管沒收的房屋、納入社會主義改造的房屋、經人民法院判決產權歸國家所有的房屋、由財政投資建造和收購的房屋，以及按照國家有關規(guī)定產權屬于國家所有的房屋，均屬國家財產，由公有房屋主管部門依法行使產權人經營和管理的權利并承擔相應的義務。按照國家規(guī)定屬于全民所有制單位和軍隊所有的房屋，由國家授權的單位依法行使產權人經營和管理權利并承擔相應的義務。集體所有的房屋，由集體組織依法行使產權人經營和管理的權利并承擔相應的義務。

    第五條 公有房屋的經營和管理要逐步實現(xiàn)社會化、專業(yè)化。公有房屋產權人可以委托物業(yè)管理公司等代為經營和管理。

    第六條 公有房屋產權人、使用人和經營人應認真遵守國家房地產管理法律、法規(guī)和本管理規(guī)定，任何單位和個人都不得侵占、損壞公有房屋，不得利用公有房屋獲取非法利益。

第二章 產公產籍管理

第七條 公有房屋實行房屋所有權和國有土地使用權登記發(fā)證制度，其產權合法憑證是房屋所有權土地使用權證書。房屋所有權土地使用權證書由市人民政府統(tǒng)一規(guī)定文本并指定主管部門負責頒發(fā)和撤銷。房屋所有權土地使用權證書是辦理公有房屋轉讓、出租、抵押、改造、擴建、投資、入股、拆遷補償等相關手續(xù)時必須出具的憑證。

第八條 公有房屋產權人必須按下列規(guī)定到政府指定的主管部門辦理產權登記 ,領取房屋所有權土地使用權證書：

（一）新建、改建和擴建的房屋，持立項、規(guī)劃、用地和建設等部門的批準文件，在房屋竣工之日起三個月內申請登記；

（二）購買、交換、兼并、調撥、并轉、接受贈與或接受遺贈等受讓的房屋，持原房屋所有權土地使用權證書、合同和有關批準文件，在合同或文件生效之日起三個月內申請登記；

（三）產權人名稱、房屋座落名稱和房屋用途發(fā)生變化的，持有關部門的批準文件在批準之日起一個月內申請登記。

第九條 公有房屋因拆除、倒塌、焚毀、損毀等原因滅失的，產權人應在事實發(fā)生之日起三個月內持有關部門的證明材料，向公有房屋主管部門申請房屋滅失登記，逾期不登記的，由公有房屋主管部門公告滅失，其土地使用權由縣級以上人民政府予以收回。

第十條 產權人因正當理由，不能在規(guī)定期限內登記的，應及時提出申請，經公有房屋主管部門批準可以延期登記，但延期登記時間最長不得超過一年。

第十一條 公有房屋主管部門應建立健全房地產檔案管理制度，為公有房屋管理提供權屬狀況完整的資料和準確的依據。

凡是經營和管理公有房屋的單位，均應建立房屋管理檔案和臺帳，及時向公房主管部門報送有關資料，并接受檢查和指導。

第十二條 對無人申請登記和暫時不能確認所有產權歸屬的房屋，公有房屋主管部門可予以代管，代管期間因不可抗力原因使房屋遭受損失的，公有房屋主管部門不承擔賠償責任。

對代管三年以上仍無人認領的房屋，公有房屋主管部門可在向人民法院申請認定為無主財產后，依法收歸國有。

已代管的房屋和已作為無主財產收歸國有的房屋，原所有人出現(xiàn)并認領房屋的，應辦理產權登記并補償代管費用。

第三章 租賃和使用管理

第十三條 公有房屋的租賃（不含協(xié)議租金部分，下同）必須執(zhí)行國家和省、市人民政府規(guī)定的租賃政策，公有住房的標準租金由市人民政府統(tǒng)一制定。

第十四條 公有房屋租賃，產權人須持有房屋所有權土地使用權證書，并使用市房地產管理局統(tǒng)一印制的文本與承租人簽訂公有房屋租賃合同，在簽訂合同之日起十五日內向公有房屋主管部門辦理備案手續(xù)。公有房屋租賃合同是出租人與承租人建立租賃關系的合法憑證，承租人憑公有房屋租賃合同辦理戶籍、入學、住所登記等相關手續(xù)。

第十五條 出租人應當按照約定向承租人提供公有房屋。公有房屋承租人應當按月繳納租金，不得拖欠。拖欠租金的，每逾期一日出租人可加收月租金１％的滯納金，出租人應向逾期不繳納租金和滯納金的承租人發(fā)出限期繳付租金和滯納金通知書。

第十六條 直管公房租金的收繳，以單位名義承租者，通過銀行托收；以個人名義承租者，由個人所在工作單位代扣統(tǒng)繳；承租人無工作單位的，由出租人直接收取。承租人也可集體匯繳或自行繳納。

單位自管公房的租金收繳可參照直管公房辦理。

第十七條 未經產權人同意，承租人不得將承租的公有房屋轉借、轉讓、轉租 、交換、改變使用用途。

第十八條 承租人在不損壞房屋結構和原建筑造型、不危及房屋使用安全的前提下，可以對承租的公有房屋進行內部裝修、改造和增添設施，但必須征得產權人同意并簽訂書面協(xié)議。房屋內部進行拆改裝修的由承租人繳納補償費并承擔材料和施工費用，增添的設施承租人不得擅自拆改，承租人遷離時不予補償。

承租人經批準在其承租公房基礎上自費擴大的房屋面積其產權歸原出租人所有，計租辦法由雙方按協(xié)議履行。

房屋內部進行拆、改裝修補償費標準由市房地產管理局會同市物價局負責制定。

第十九條 承租人死亡或因調整分配房屋、舉家遷往外地等原因遷出的，騰出的公有房屋應移交給出租人，任何單位和個人不得私調、私分和私占。移交時，出租人發(fā)現(xiàn)公有房屋及附屬設施有人為損壞的，原承租人應負責修復或賠償。

居住直管公有住房的承租人因其工作單位分配房屋而遷出，其工作單位欲將騰出的直管公有住房調劑給內部職工使用的，須提出內調方案報公有房屋主管部門審批，并按政府規(guī)定的比例向公有房屋主管部門上繳解困房源后，由調入職工與直管公房出租人建立租賃關系。

第二十條 承租公有住房，承租人在租賃期限內去世，其共同居住兩年以上的家庭成員愿意履行原租賃合同的可以辦理承租過戶手續(xù)。

第二十一條 公有住房承租人和有常住戶口的同住人符合條件要求分戶或并戶承租的，出租人應予同意。但同住人他處有住房和原始設計為一戶使用的住宅，原則上不得拆套分戶。

第二十二條 租賃期滿后，承租人應返還承租的公有房屋，如需繼續(xù)租用的,應在期滿前三個月，與出租人重新簽訂租賃合同。出租人在租賃期滿前必須收回出租的公有房屋時，應事先商得承租人同意，提前收回公有住房的，同時要作好承租人的住房安置；承租人因故需要提前解除租賃合同的，應提前三個月與出租人協(xié)商。當事人因提前解除公有房屋租賃合同給對方造成經濟損失的，應負責賠償。

第二十三條 承租人有下列情形之一的，出租人有權終止租賃合同，收回公有房屋，并可索賠損失：

（一）擅自轉租、轉借、轉讓、交換和改變用途的；

（二）損壞房屋結構和設施的；

（三）無正當理由拖欠租金累計六個月以上的；

（四）無正當理由閑置房屋六個月以上的；

（五）利用房屋進行違法活動，損害公共利益的；

（六）租賃期滿未簽訂租賃合同的；

（七）其他違反房地產管理規(guī)定，妨礙公有房屋租賃合同正常履行的。

出租人收回公有房屋應向承租人發(fā)出限期騰退房屋通知書，逾期不騰退，按侵占公有房屋處理。

第二十四條 公有房屋使用性質按使用用途分為公有住房和公有非住宅用房,其中公有非住宅用房分為機關和事業(yè)單位辦公用房、生產經營性用房和社會福利性用房等。

產權人、使用人對公有房屋負有保護和正確使用的責任。

第二十五條 房屋使用人應按照房屋設計用途或經批準的使用用途正確使用公有房屋。凡改變房屋使用用途和性質的，須經公有房屋產權人同意并符合下列條件

（一）符合城市規(guī)劃要求；

（二）符合房屋使用安全；

（三）不影響環(huán)境和相鄰房屋的使用；

（四）不違反法律、法規(guī)和規(guī)章的有關規(guī)定。

第二十六條 任何單位和個人不得從事下列有礙公有房屋安全、影響正常使用的活動：

（一）除經政府有關部門批準的專用庫房外，在公有房屋內存放易燃、易爆和腐蝕性等危險、有害物品；

（二）超過設計荷載使用房屋；

（三）安裝影響周圍環(huán)境和房屋結構的動力設備；

（四）拆動房屋承重結構；

（五）擅自占用、拆除、改動房屋附屬設施；

（六）人為造成管線損壞、阻塞；

（七）擅自增設花臺、吊欄等；

（八）從事其他影響房屋及附屬設施安全和正常使用的活動。

人為造成公有房屋損壞或損失的，責任人應當予以賠償。

第二十七條 因工程施工需要動用公有房屋的，須經產權人同意后方可施工，因施工造成公有房屋損失、損壞的，由施工單位及時修復和按修復所需的實際費用予以補償。

第二十八條 需要依附公有房屋的墻體（含平臺、頂層等）和占用公有房屋附屬的庭院進行臨時建設的，須事先征得公有房屋產權人的同意并辦理有關審批手續(xù)。

第二十九條 任何單位和個人不得擅自拆除公有房屋及附屬設施，因城市建設需要拆除的，按照《大連市城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定執(zhí)行。

第三十條 本著平等互利、有利生產、方便生活、調劑余缺的原則，使用人在征得產權人的同意后可以交換公有房屋使用權，產權人對使用人正當的換房要求,應當給予支持。

適宜做商業(yè)、服務業(yè)使用的公有房屋，應當由政府統(tǒng)一安排用于商業(yè)、服務業(yè)。

禁止利用換房從事非法活動和從中牟利。

第三十一條 公有房屋使用權交換，當事人應按統(tǒng)一規(guī)定的格式簽訂換房協(xié)議，并到公用房屋主管部門規(guī)定的部門辦理換房手續(xù)，交換房屋使用價值有差異的，由公房主管部門依照有關規(guī)定按比例收取差額費。

房屋交換手續(xù)辦完后，換房人應與產權人簽訂公有房屋租賃合同；沒有履行換房協(xié)議的，由違約方承擔責任。

差價換房和辦理換房手續(xù)的收費標準由市房地產管理局會同市物價局另行制定。

第三十二條 兩個或兩個以上使用人共同使用的房間、通道和庭院及其他附屬設施，應合理使用、保持暢通，不得堆放雜物和人為造成使用困難.

使用人之間因使用公共部位發(fā)生爭議時，應當以公有房屋租賃合同為準。無租賃合同或合同無記載的，以歷史形成的狀況為準或由出租人調解。

第三十三條 政府已劃撥給機關、團體和事業(yè)單位使用的國有房屋，由公有房屋主管部門發(fā)給撥用證書。使用人應按規(guī)定的用途使用，并自行管理、維修，保證房屋完好和正常使用。使用人不得擅自轉租、轉借、轉讓和交換撥用的國有房屋,凡改變使用性質用作經營的，均須與公有房屋主管部門或直管公房經營單位簽訂租賃合同，納入經租管理.

因國家利益和社會公共利益需要調整和收回撥用國有房屋時，使用人應按期遷出。

第四章 修繕管理

第三十四條 及時修繕公有房屋及附屬設施，保證完好和正常使用，是產權人的責任。產權人和使用人分離的，應在合同中明確公有房屋修繕責任。

第三十五條 公有房屋修繕責任人應當按照公有房屋主管部門的要求，定期進行房屋完好狀況普查，并與抗震加固、白蟻防治和防臺、防汛、防寒、防漏、防阻相結合，及時進行大、中、小修繕和日常維修養(yǎng)護。因修繕養(yǎng)護不及時造成事故和妨礙正常使用使承租人或者其他人受到損失的，由修繕責任人承擔責任。

使用人對房屋修繕應給予配合支持，不得借故阻撓、妨礙房屋修繕，否則，造成事故的應承擔責任。

第三十六條 公有房屋的修繕工程質量評定標準和工程預算定額等，按國家有關標準執(zhí)行。

房屋修繕企業(yè)須嚴格依照有關規(guī)定辦理資質審查，按批準的資質等級承接修繕任務。

第三十七條 承租人發(fā)現(xiàn)房屋及附屬設施損壞，應及時通知出租人。因承租人過錯造成損失的，由承租人負責修復和賠償；屬于自然損壞的，出租人對承租人的報修應予登記，由修繕責任人按照本管理規(guī)定第三十五條所規(guī)定的標準和要求，及時予以修復。

第三十八條 公有危險房屋的管理，依照《大連市城鎮(zhèn)危險房屋管理辦法》執(zhí)行。

第三十九條 結構相連或具有共有、共用設施和附屬設施的異產毗連公有房屋，其共有共用部位和附屬設施的修繕，由產權人共同負責，按產權人所有房屋建筑面積占整幢房屋建筑面積的比例和用途分攤修繕費用。

第四十條 公有房屋修繕所需的資金，應當按照現(xiàn)行財務制度和有關規(guī)定分別列支，嚴禁挪用。

第五章 法律責任

第四十一條 違反本管理規(guī)定的，由公有房屋主管部門給予批評教育、責令停止違法行為、限期改正、責令賠償經濟損失、查封房屋等處理。有下列情形之一者，屬于非經營活動的，可處1000元以內罰款；屬于經營活動且有違法所得的，可按違法所得額3倍以內（最高不超過3萬元）處以罰款，無違法所得的，可處1萬元以下罰款：

（一）違反第八條、第九條、第十條規(guī)定，未辦理產權登記或者私自印制發(fā)放、涂改、偽造、冒領房屋所有權土地使用權證書的；

（二）違反第十三條規(guī)定擅自提高租金標準的；

（三）違反第二十五條規(guī)定私自改變公有房屋使用用途和性質的；

（四）違反第二十六條規(guī)定從事有礙公有房屋及附屬設施安全、影響正常使用活動的；

（五）違反第十七條、第三十一條、第三十三條規(guī)定使用人擅自轉借、轉讓、轉租、調換房屋使用權和改變房屋使用用途的；

（六）違反第三十五條規(guī)定修繕責任人養(yǎng)護不及時造成財產損失和人身傷亡事故的，使用人借故阻撓、妨礙房屋修繕的；

（七）違反第四十條規(guī)定，挪用公有房屋修繕資金的。

第四十二條 公有房屋主管部門工作人員濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或上級主管部門給予行政處分；構成犯罪的由司法機關依法追究刑事責任。

第四十三條 凡侵占公有房屋拒不騰房的，產權人可依法申請仲裁或向人民法院起訴。

第四十四條 平等主體之間因公有房屋所有權或者使用權發(fā)生爭議和糾紛的,當事人可依法申請仲裁或向人民法院起訴。

第六章 附  則

第四十五條 政府代管房屋以及以公有房屋作為投資條件合資、入股經營和聯(lián)營的房屋，參照本管理規(guī)定執(zhí)行。

第四十六條 本管理規(guī)定由市房地產管理局負責解釋。

第四十七條 本管理規(guī)定自發(fā)布之日起施行。