西寧市農(nóng)村村民住房建設(shè)管理辦法
第一章 總則
第一條 為了加強(qiáng)本市農(nóng)村村民住房規(guī)劃建設(shè)管理，促進(jìn)集約節(jié)約用地，改善農(nóng)村人居環(huán)境，保障村民合法權(quán)益，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村集體所有土地上農(nóng)村村民新建、改建和擴(kuò)建的住房(以下統(tǒng)稱“村民建房”)及其管理。
村民建房包括個(gè)人建房和集體建房。個(gè)人建房是指單戶村民自行建造住房的活動(dòng);集體建房是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或村民委員會(huì)組織村民集中建設(shè)住房的活動(dòng)。
第三條 農(nóng)村村民建房，應(yīng)當(dāng)遵循符合規(guī)劃、集約建設(shè)、注重防災(zāi)、安全施工、綠色環(huán)保的原則。
第四條 縣(區(qū))人民政府和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)村民建房的管理工作。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府受市、縣(區(qū))規(guī)劃行政主管部門委托，審核發(fā)放個(gè)人建房的鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證，對(duì)個(gè)人建房進(jìn)行開工查驗(yàn)和竣工驗(yàn)收;受縣(區(qū))建設(shè)行政主管部門的委托，對(duì)個(gè)人建房安全質(zhì)量的現(xiàn)場指導(dǎo)檢查和農(nóng)戶建房檔案信息錄入工作。
市國土行政主管部門是本市農(nóng)村村民建房用地的管理部門;縣(區(qū))國土行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)村民建房的用地管理。
市規(guī)劃行政主管部門是本市農(nóng)村村民建房規(guī)劃的管理部門;縣(區(qū))規(guī)劃行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)村民建房的規(guī)劃管理。
市建設(shè)行政主管部門是本市村民建房建筑活動(dòng)的管理部門;縣(區(qū))建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)村民建房的建筑活動(dòng)管理。
房產(chǎn)、發(fā)改、環(huán)保、農(nóng)業(yè)等行政主管部門按照各自職責(zé)做好相關(guān)管理工作。
第五條 任何單位和個(gè)人不得占用基本農(nóng)田建設(shè)住房。
鼓勵(lì)建設(shè)新村，引導(dǎo)村民建房逐步向規(guī)劃確定的居民點(diǎn)集中。
城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)應(yīng)當(dāng)建設(shè)新村，不得申請(qǐng)個(gè)人建房;城市規(guī)劃區(qū)外按照本辦法的規(guī)定申請(qǐng)村民建房。
農(nóng)村村民將原有住房出售、出借、出租、贈(zèng)與他人，或者改作他用，申請(qǐng)建房的，一律不予批準(zhǔn)。
第六條 縣(區(qū))國土行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照市國土行政主管部門下達(dá)的土地利用年度計(jì)劃指標(biāo)，確定村民建房的年度用地計(jì)劃指標(biāo)。
農(nóng)村村民建房將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為農(nóng)村住宅建設(shè)用地的，市、縣(區(qū))國土行政主管部門可以根據(jù)農(nóng)村宅基地占用農(nóng)用地的計(jì)劃指標(biāo)和農(nóng)村村民住宅建設(shè)的實(shí)際需要，按照規(guī)定程序，按年度計(jì)劃分批次向有批準(zhǔn)權(quán)限的人民政府申請(qǐng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。宅基地的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用經(jīng)依法批準(zhǔn)后，由市、縣(區(qū))人民政府按戶逐宗批準(zhǔn)供應(yīng)宅基地。
鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核建房申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)符合縣(區(qū))國土行政主管部門確定的村民建房年度用地計(jì)劃指標(biāo)。
第七條 縣(區(qū))建設(shè)、規(guī)劃、國土行政主管部門和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)實(shí)行公開辦事制度，將村民建房的申請(qǐng)條件、申報(bào)審批程序、審批工作時(shí)限、審批權(quán)限等相關(guān)規(guī)定和年度用地計(jì)劃進(jìn)行公示。
第八條 村民建房竣工驗(yàn)收合格后，應(yīng)當(dāng)向所在地的國土行政主管部門依法申請(qǐng)辦理土地初始登記或者變更登記手續(xù)，向房產(chǎn)行政主管部門依法申請(qǐng)辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
第二章 個(gè)人建房
第九條 符合下列條件之一的村民建房，可以以戶為單位向常住戶口所在地的村民委員會(huì)提出申請(qǐng)，并填寫《農(nóng)村村民個(gè)人建房申請(qǐng)表》:
(一)同戶(以合法有效的農(nóng)村宅基地使用證或者建房批準(zhǔn)文件計(jì)戶)居住人口中有兩個(gè)以上(含兩個(gè))達(dá)到法定結(jié)婚年齡的未婚者，其中一人要求分戶建房，且符合規(guī)定的分戶建房條件的;
(二)無住房或者現(xiàn)有住房用地面積明顯低于本辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，需要新建住宅或者擴(kuò)大住宅用地面積的;
(三)因國家或者集體建設(shè)、實(shí)施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃以及進(jìn)行鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村公共設(shè)施與公益事業(yè)建設(shè)，需要拆遷安置的;
(四)因發(fā)生或防御自然災(zāi)害，需要安置的;
(五)向中心村、集鎮(zhèn)或者農(nóng)村住宅小區(qū)集聚的;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第十條 有下列情形之一的，不予批準(zhǔn):
(一)已有宅基地并達(dá)到本辦法規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的;
(二)以所有家庭成員作為一戶申請(qǐng)并被批準(zhǔn)后，不具備分戶條件，以分戶為由申請(qǐng)的;
(三)子女分戶，原有宅基地面積已達(dá)到分戶后各戶限額標(biāo)準(zhǔn)總和的;
(四)原有住房被法院用于抵債，或者違法建房未處理結(jié)案的;
(五)接受有償調(diào)劑住房者調(diào)劑后的宅基地達(dá)到或者超過規(guī)定面積的;
(六)跨戶籍所在行政村建房的，但插花地或者經(jīng)置換后土地所有權(quán)為申請(qǐng)人所屬集體經(jīng)濟(jì)組織所有的除外;
(七)不符合農(nóng)居點(diǎn)規(guī)劃、美麗鄉(xiāng)村建設(shè)和村莊規(guī)劃的;
(八)地址災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估結(jié)果為不適宜，應(yīng)做評(píng)估而未做或者已做評(píng)估未按照要求落實(shí)防治措施的;
(九)政府撫養(yǎng)照顧的孤寡老人、五保戶申請(qǐng)宅基地的;
(十)其他不符合申請(qǐng)建房條件的。
第十一條 村民委員會(huì)接到個(gè)人建房申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)在本村或者該戶村民所在的村民小組公示，公示期限不少于30日。
公示期間無異議的，村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在《農(nóng)村村民個(gè)人建房申請(qǐng)表》上簽署意見后，與建房申請(qǐng)人的書面申請(qǐng)一并報(bào)送鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府;公示期間有異議的，村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召集村民會(huì)議或者村民代表會(huì)議討論決定。
第十二條 鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)在收到村民委員會(huì)報(bào)送的建房申請(qǐng)人的書面申請(qǐng)和《農(nóng)村村民個(gè)人建房申請(qǐng)表》20日內(nèi)，進(jìn)行實(shí)地審核。審核內(nèi)容包括申請(qǐng)人是否符合條件、擬用地是否符合規(guī)劃、擬建房位置、建筑面積等是否符合標(biāo)準(zhǔn)。
鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核完畢后，符合條件的，應(yīng)當(dāng)簽署審核意見，連同申請(qǐng)材料一并報(bào)縣(區(qū))人民政府審批建房用地，縣(區(qū))人民政府應(yīng)當(dāng)在20日內(nèi)完成審批。不符合條件的，應(yīng)當(dāng)在20日內(nèi)書面通知申請(qǐng)人，并說明理由。
建房用地批準(zhǔn)后，由縣(區(qū))人民政府發(fā)給用地批準(zhǔn)文件;由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府發(fā)給鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證。
第十三條 縣(區(qū))人民政府和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)將村民建房的審批結(jié)果公示，接受群眾監(jiān)督。
第十四條 經(jīng)批準(zhǔn)建房的村民應(yīng)當(dāng)在開工前向縣(區(qū))國土行政主管部門申請(qǐng)劃定宅基地范圍。
縣(區(qū))國土行政主管部門應(yīng)當(dāng)在收到申請(qǐng)后10日內(nèi)，到實(shí)地勘測丈量劃定宅基地，并通知鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府到現(xiàn)場進(jìn)行開工查驗(yàn)，實(shí)地確認(rèn)宅基地內(nèi)建筑物的平面位置、層數(shù)和高度。
村民應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照用地批準(zhǔn)文件和鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行施工。
第十五條 現(xiàn)有宅基地面積在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)，且符合規(guī)劃要求的農(nóng)村村民實(shí)施個(gè)人建房的，應(yīng)當(dāng)在原址改建或者擴(kuò)建，不得易地新建。
第十六條 農(nóng)村村民按規(guī)劃易地實(shí)施個(gè)人建房的，應(yīng)當(dāng)在新房竣工后三個(gè)月內(nèi)自行拆除原宅基地上的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物，原宅基地由村民委員會(huì)或者村民小組依法收回。
縣(區(qū))人民政府在核發(fā)用地批準(zhǔn)文件時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明新房竣工后退回原有宅基地的內(nèi)容，并由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)監(jiān)督實(shí)施。
鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府在審核發(fā)放鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)核定竣工期限。竣工期限一般為1年，最長不超過2年。
第十七條 個(gè)人建房完工后，應(yīng)當(dāng)通知鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府進(jìn)行竣工驗(yàn)收。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)在接到申請(qǐng)后的15日內(nèi)，到現(xiàn)場進(jìn)行驗(yàn)收。
鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)提前通知縣(區(qū))國土行政主管部門到實(shí)地檢查個(gè)人建房是否按照批準(zhǔn)的土地面積建設(shè)住房。經(jīng)驗(yàn)收符合規(guī)定的，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)將驗(yàn)收結(jié)果送縣(區(qū))建設(shè)行政主管部門備案。
第三章 集體建房
第十八條 實(shí)施集體建房應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃建設(shè)要求，并依法向市、縣(區(qū))規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證。規(guī)劃行政主管部門在審批過程中，應(yīng)當(dāng)征求環(huán)保、國土等部門的意見。
第十九條 村民委員會(huì)取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后，向市、縣(區(qū))國土行政主管部門提出用地申請(qǐng)，申請(qǐng)時(shí)應(yīng)當(dāng)提交以下材料:
(一)建設(shè)用地申請(qǐng)書(含項(xiàng)目選址、用地和居住人口規(guī)模、資金來源、原宅基地整理復(fù)墾計(jì)劃等情況);
(二)建設(shè)用地規(guī)劃許可證及其附圖;
(三)村民會(huì)議或者村民代表會(huì)議關(guān)于實(shí)施集體建房項(xiàng)目的決定;
(四)相關(guān)村民戶符合個(gè)人建房條件且同意參加集體建房的有關(guān)材料;
(五)住房分配初步方案(含住房分配對(duì)象情況、配售面積、按規(guī)定應(yīng)當(dāng)退還的原宅基地情況等)。
集體建房用地選址涉及村或者村民小組之間的宅基地調(diào)整的，村民委員會(huì)提出用地申請(qǐng)時(shí)，除前款規(guī)定的材料，還應(yīng)提交宅基地調(diào)整和協(xié)商補(bǔ)償?shù)挠嘘P(guān)材料。
經(jīng)審核符合條件的，由市、縣(區(qū))國土行政主管部門報(bào)市、縣(區(qū))人民政府批準(zhǔn)后頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書。
第二十條 集體建房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，向市、縣(區(qū))建設(shè)行政主管部門辦理建筑工程施工許可、建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督申報(bào)、竣工驗(yàn)收備案手續(xù)。
第二十一條 集體建房適用國家和省、市有關(guān)城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定、住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)工程質(zhì)量和安全的管理規(guī)定、配套設(shè)施設(shè)置等規(guī)范。
第四章 相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)
第二十二條 村民建房應(yīng)當(dāng)遵守下列標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定:
(一)選址:應(yīng)避開地質(zhì)復(fù)雜、地基承載力差、地勢低洼不易排澇以及易受風(fēng)口、滑坡、雷電和洪水侵襲等自然災(zāi)害影響的地段。
(二)規(guī)劃:集中建設(shè)的住宅小區(qū)要編制修建性詳細(xì)規(guī)劃，個(gè)人建房要符合村莊整治規(guī)劃，靠近城市、縣城、鎮(zhèn)所在地住宅小區(qū)，引導(dǎo)參照城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)住宅。
(三)建筑面積:農(nóng)村個(gè)人建房的，容積率不得超過2.0并且建筑面積不得超過400平方米;農(nóng)村集體建房的，人均建筑面積不得超過50平方米。
個(gè)人建房用地面積和建筑面積的具體標(biāo)準(zhǔn)，由縣(區(qū))人民政府在規(guī)定的范圍內(nèi)予以制定。
個(gè)人建房超過規(guī)定建筑面積部分，一律視為違法建筑。
(四)間距和高度:村鎮(zhèn)規(guī)劃對(duì)個(gè)人建房的間距和高度標(biāo)準(zhǔn)有規(guī)定的區(qū)域，按照村鎮(zhèn)規(guī)劃執(zhí)行。村鎮(zhèn)規(guī)劃尚未編制完成或者雖已編制完成但對(duì)個(gè)人建房的間距和高度標(biāo)準(zhǔn)未作規(guī)定的區(qū)域，由規(guī)劃行政主管部門確定間距和高度。
(五)抗震要求:新建住房必須符合工程抗震設(shè)防要求。
(六)建筑單體:應(yīng)滿足村民生產(chǎn)、生活的需求，滿足面積、通風(fēng)、采光等要求。房屋造型簡潔美觀，宜采用坡屋面，具有地方特色，外觀應(yīng)當(dāng)一次性裝修。
(七)配套建設(shè):集中建設(shè)住宅小區(qū)的，給水排水、電力通信、道路、廣電、綠化和社區(qū)服務(wù)等配套設(shè)施要同步規(guī)劃建設(shè)。
第二十三條 違反本辦法的行為，法律、法規(guī)已有規(guī)定的，從其規(guī)定。
第二十四條 農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段取得批準(zhǔn)，非法占用土地建設(shè)住宅的，由國土行政主管部門依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施。
超過本辦法的標(biāo)準(zhǔn)，多占的土地按非法占用土地處理。新建房屋竣工后，不按規(guī)定拆除原有房屋、退還宅基地的，按照非法占用土地處理。
第二十五條 農(nóng)村村民未取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證，擅自建房、嚴(yán)重影響規(guī)劃的，由規(guī)劃行政主管部門責(zé)令停止建房，限期拆除;當(dāng)事人未在限期內(nèi)拆除違法建筑的，由各縣(區(qū))人民政府依法組織拆除。
農(nóng)村村民違反鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的規(guī)定，擅自擴(kuò)大建筑占地面積、移位建房等嚴(yán)重影響村鎮(zhèn)規(guī)劃的，由規(guī)劃行政主管部門責(zé)令停止建房，限期拆除;當(dāng)事人未在限期內(nèi)拆除違法建筑的，由各縣(區(qū))人民政府依法組織拆除。
第二十六條 集體建房有下列情形之一的，由規(guī)劃行政主管部門責(zé)令停止施工，限期拆除;當(dāng)事人未在限期內(nèi)拆除違法建筑的，由各縣(區(qū))人民政府依法組織拆除:
(一)未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證實(shí)施建房的;
(二)擅自擴(kuò)大建筑占地面積、移位建房或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證實(shí)施建房等違反規(guī)劃管理的情形。
有前款規(guī)定情形，不能拆除的，處以建設(shè)工程造價(jià)百分之十以下的罰款。
第二十七條 農(nóng)村村民已建成使用的有重大安全、質(zhì)量、消防等隱患和嚴(yán)重影響公眾利益的違法建筑，規(guī)劃、建設(shè)、國土等行政主管部門應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)進(jìn)行查證和認(rèn)定，并對(duì)違法建筑作出限期拆除的決定;當(dāng)事人未在限期內(nèi)拆除違法建筑的，由各縣(區(qū))人民政府依法組織拆除。不能拆除的，處以建設(shè)工程造價(jià)百分之十以下的罰款。
第二十八條 參與農(nóng)村住宅建設(shè)的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位和建筑單位或者個(gè)人依法對(duì)住宅建設(shè)工程的質(zhì)量和施工安全承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。
第二十九條 行政機(jī)關(guān)及其工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊、收受賄賂、侵害農(nóng)村村民合法權(quán)益的，由有關(guān)部門依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第六章 附則
第三十條 本辦法的具體應(yīng)用問題由西寧市人民政府負(fù)責(zé)解釋。
第三十一條 本辦法自2014年8月10日起施行。2001年9月6日發(fā)布施行的《西寧市村民住宅用地管理辦法》(西寧市人民政府令第49號(hào))同時(shí)廢止。
第三十二條 本辦法實(shí)施前，有關(guān)農(nóng)村村民宅基地管理、建房管理的政策規(guī)定與本辦法不符的，以本辦法規(guī)定為準(zhǔn)。
第三十三條 本辦法實(shí)施前，在集體所有土地上已經(jīng)建成鄉(xiāng)村設(shè)施和村民住房的，按照西寧市人民政府制定的《關(guān)于農(nóng)村集體土地房屋拆遷補(bǔ)償安置指導(dǎo)意見》執(zhí)行。