師門筆記67.論房地產(chǎn)與資本市場的投資

如果我告訴你，未來資本市場的收益會(huì)＞房地產(chǎn)，你相信嗎？我不是說房子不能買了啊，房地產(chǎn)市場還存在結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，而且會(huì)長期存在，最差的情況是什么？是扛不住，房地產(chǎn)又暴漲一波，那樣的話，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型也就別聊了，之前聽到一種說法，就是買房就是賭國運(yùn)，過去這話也許對(duì)，現(xiàn)在這話你得反過來理解了，如果賭國運(yùn)不昌，才去高杠桿買房。

我國，如果想產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型成功，從勞動(dòng)力密集型市場轉(zhuǎn)為高技術(shù)附加值的市場，一定要擺脫對(duì)土地的依賴，否則真的無從談起。大家可以看看大城市的高房價(jià)逼出效應(yīng)，還有可憐的租售比，這個(gè)話題不展開了，如果你相信國家會(huì)變好，就適當(dāng)增加你對(duì)資本市場的投入，適當(dāng)降低房地產(chǎn)在你的家庭總資產(chǎn)中的占比。

你們知道米帝富人的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)嗎？房地產(chǎn)比例是在總資產(chǎn)10%以下的，越有錢的人，這個(gè)比例越小。大家知道巴菲特有幾套房子嗎？一套，還是幾十年的老房子，他賣過一套房，自己一直住一套老房子，就這么一套，1958年買的，當(dāng)時(shí)31500美元，現(xiàn)在大概值60萬美元。

接下來講講資本市場的投資，剛才我已經(jīng)說了，普通人最好的投資方式就是買基金，尤其是指數(shù)基金，大家看我現(xiàn)在選擇的標(biāo)的，大多數(shù)都是指數(shù)，無論是股票、債、大宗商品還是REITS，都是指數(shù)，為什么？因?yàn)橹笖?shù)反應(yīng)了市場的平均利潤，因?yàn)樗姆€(wěn)健，因?yàn)樗鼉r(jià)格的低廉，因?yàn)樗母吡鲃?dòng)性。

有關(guān)被動(dòng)型基金（股票指數(shù)）和主動(dòng)的股票型和混合型基金的比較，我曾說過多次，目前看，國內(nèi)一些優(yōu)秀的操盤手還是可以長期打敗指數(shù)的。但是，只要我國的資本市場繼續(xù)發(fā)展下去，市場有效性就會(huì)越來越強(qiáng)，米帝市場上96%以上的主動(dòng)基金經(jīng)理跑不過標(biāo)普500，我們目前跑不過滬深300的操盤手還不到80%，未來我們的基金經(jīng)理也會(huì)越來越難以跑贏滬深300，這是個(gè)大趨勢(shì)，很多做股票的朋友，都有一個(gè)錯(cuò)誤的理念，就是覺得做基金的，尤其指數(shù)基金的都是小白，其實(shí)，他們中能打敗指數(shù)基金的鳳毛麟角。

（補(bǔ)充：越是發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)在總資產(chǎn)里面的占比會(huì)越低，而股票、債券、基金等金融資產(chǎn)的占比越高。以2018年為例，美國的金融資產(chǎn)占比68%，房地產(chǎn)占比27%；英國的金融資產(chǎn)占比53%，房地產(chǎn)占比35%；歐美的第二梯隊(duì)，意大利和西班牙的金融資產(chǎn)占比分別為42%和31%，房地產(chǎn)占比為50%和60%。那中國呢？發(fā)展中國家中國和印度，聽清楚了，金融資產(chǎn)占比分別是12%和17%，而房產(chǎn)占比則為78%和76%。）