師門筆記：論房地產(chǎn)投資

今天聊聊有關(guān)多種資產(chǎn)投資的比重。

先說說房地產(chǎn)投資，以地為錨，負(fù)債套利。這種投資思想起源于凱恩斯主義在歐美占據(jù)統(tǒng)治地位之后，尤其是在布雷頓森林體系倒塌之后，通過負(fù)債買房對抗通脹。這套理論我在二零零幾年國內(nèi)出版的兩本書，一本是路易惠特尼寫的《從殺豬小伙到百萬富翁》，另一本是戴維何寫的《現(xiàn)在啟動-個人房地產(chǎn)投資》。這兩本書已經(jīng)談到了其投資的核心邏輯，但是你們在聽國外的投資大師的名字時，聽到過路易惠特尼和戴維何的名字嗎？如果不炒房的基本沒聽過，為什么？因為他 們并不真的有多成功，至少比在資本市場成功的投資者來說，小巫?大巫。因為發(fā)達(dá)資本主義國 家的城鎮(zhèn)化已經(jīng)過去了，每一個發(fā)達(dá)國家在其發(fā)展過程中，伴隨著城鎮(zhèn)化、工業(yè)化進(jìn)程，都會有一個房地產(chǎn)價格暴漲的階段，但是這個進(jìn)程是一過性的。

從?期來看，一個國家成為真正意義上的強(qiáng)國，并不能靠土地和房子，而必須靠優(yōu)質(zhì)的公司形式，尤其是高科技公司。大家可以去看兩本書，一本是?格爾教授的《股市?線法寶》，一本是倫敦 商學(xué)院的《投資收益百年史》。你會發(fā)現(xiàn)在一個?期周期，房地產(chǎn)跑不過股票。之所以如此，原因很簡單，因為股票價格的波動率>房地產(chǎn)，所以必然要求更高的收益率來補(bǔ)償。如果沒有更高的收益率做補(bǔ)償，既然房地產(chǎn)投資波動率更小，?期回報還不低于股市，那么股市就不會存在。股市不存在，公司形式就不可能得到發(fā)展，世界就不是今天你看到的樣子。這只是一個?期的邏 輯。在短期，尤其是一個國家工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的過程中，對普通老百姓來說，適當(dāng)負(fù)債的房地產(chǎn)投資確實是最快改變階層的方式，原因是可以獲得優(yōu)質(zhì)的低?險大額貸款。但是這套東?在中國 已經(jīng)近十年，已經(jīng)被玩爛了。這里面有文化原因，有制度原因，有歷史原因。

從春秋管仲開始，官山海的思想就已經(jīng)萌生，后來經(jīng)過商鞅、荀子、韓非、李斯，到桑弘羊?qū)扄}鐵論，可以說劉徹在他的統(tǒng)治時期，一整套帝國經(jīng)濟(jì)學(xué)制度已經(jīng)成型。這么多年下來我們一直用 的是這套東?，簡單說就是官辦一切，掌控所有資源，造成市場上資源性的東??期稀缺。老百姓對這些稀缺資源有一種發(fā)自?髓深處的熱愛。之所以說最近十年通過房地產(chǎn)負(fù)債套利的這套被 玩爛了，這個和單邊市場引發(fā)的?眾的貪婪瘋狂心理有很大關(guān)系。還有就是三人成聚的擴(kuò)音器效 應(yīng)，因為負(fù)債買房得利了，就認(rèn)為這個事是真理。這種思考問題的錯誤方式參?我之前講的有過 波普爾證偽哲學(xué)的那一課，不多說了，所以你會看到出現(xiàn)了某庫這種瘋狂的極端的負(fù)債倡議。

某庫宣揚的東?，我在大約 2015 年看到，當(dāng)時其教主還不出名，我發(fā)現(xiàn)他的核心思想完全是抄襲國外的負(fù)債炒房理論，但是言語極端，具有煽動性。當(dāng)時我就認(rèn)為此人必火，他主張的無限負(fù)債，以貸養(yǎng)貸，代代相傳，永不還貸。事實上已經(jīng)成為了 p2p 龐氏騙局，他能從崇拜者金主那里借到錢續(xù)上，你出去借錢試試。很多人高負(fù)債買房后，無力還款，問這個人，這個人一律作答，你就找些朋友辦信用卡，再扛個一年半載。其實，大家想過沒有，如果可以永遠(yuǎn)借到錢，還買房子干嘛，那就相當(dāng)于巴菲特的保險公司的浮存金，我干什么不行？每一次都一把梭搞期權(quán)好不好？前面賠 100 次都沒關(guān)系，反正我能永遠(yuǎn)借到錢，總有一次我能贏。只要壓的夠大，我最后的結(jié)果一 定是暴富。如果換了我，做期權(quán)我都嫌累，就靠借錢為生好不好？所以說，某庫模式在我看來就是一個騙局。

嶺南炒房流派，比如某房，比某庫進(jìn)化一些。因為這個流派的幾個發(fā)起人，是從香港過來降維打擊的，他們在香港是經(jīng)歷過房地產(chǎn)熊市的，知道一旦暴跌或者?期不漲日子難過，所以他們發(fā)明 了一種方法“劏租”，也就是分割出租。提高畝產(chǎn)，用租金來抵抗經(jīng)濟(jì)寒冬，還上月供，這套東? 比起某庫其實還是有支撐的。他們一開始在 sz 搞得也不錯，但是根本原因還是他們運氣好，去的是深圳，而不是其他城市。這里面有必然性，深圳挨著 hk 嘛。但是即使是深圳，這套東?也玩不 下去，一個是經(jīng)濟(jì)下行房租太低，租售比太低;另外就是 hk 畢竟是資本主義，講物權(quán)的。你的房子分割出租問題不大，你在深圳分割出租就沒那么方便。如果來北京你試試分割出租？第二天就社區(qū)送溫暖。某房還想過用廠房什么的出租，其實都行不通。

這種模式對財政充盈的要求其實是非常高的，為什么會有稅制改革營改增?其實就是中央向地方拿回財權(quán)。地方稅源枯萎，加上經(jīng)濟(jì)下行，土地財政就成了最重要的收入來源。有的高水平的地府，操盤的手段確實非常高明，令人嘆為觀止，但是思想來源仍不脫管子的官山海，仍不脫桑弘羊的鹽鐵論。2019 年深圳經(jīng)濟(jì)下滑很厲害，10 月份打開豪宅稅，房價應(yīng)聲而漲。對于深圳這樣的城市，我也認(rèn)為還得漲，水漫金山總要有它的應(yīng)許之地，但是你們要明白未來的分化行情。買房再也不是十年前的閉眼買，買最好的城市最好的地段，這樣才保險。

不要以為?期看不斷放水是大趨勢，就應(yīng)該無限負(fù)債買房。債是要還的，未來幾年債務(wù)危機(jī)都是核心詞匯，去看看海南航空、華夏幸福、綠地哪個不是航母巨無霸？都因為債務(wù)危機(jī)舉步維艱， 有的干脆直接宣布破產(chǎn)了。我想請問作為一個個人投資者，你抵抗?險的能力比這些大企業(yè)如何? 債務(wù)危機(jī)是凱恩斯主義的阿喀琉斯之踵，因為通過投資來拉升經(jīng)濟(jì)增?，其實是邊際遞減的。還是那句話，是債就要還。

另外還有一點，就是房地產(chǎn)投資的政策?險。不會有人真的認(rèn)為帝都房價不漲，現(xiàn)在沒有深圳貴了，是帝都不行了吧？造成這種狀態(tài)的，其實就是政策。今天是帝都，明天政策?險降臨哪個城市，誰敢說自己有這個預(yù)測能力？從 2015-2017 年 3 月，帝都房地產(chǎn)市場的火爆程度并不遜色于今 日之深圳。后來發(fā)生了什么大家都看到了，但是可能只有深套環(huán)帝都的人，才真正了解其中的痛苦。

綜上，我想告訴大家的就是即使是房地產(chǎn)投資，也要慎用杠桿。無論什么投資，我都反對過高的債務(wù)。經(jīng)濟(jì)是有周期的，債是要還的，政策是可以造成?險的。時代的塵埃，落在每一個投資者個體身上，都是他生命中不可承受之輕。投資者要有降噪的能力，你身邊的人、網(wǎng)上的人，他們過去在某個市場賺到多少錢，其實和你一毛錢關(guān)系都沒有，從眾思維要不得。

說回資本市場投資，我一樣反對杠桿，至少是反對高杠桿。為什么股票價格波動那么大，有些人還是扛下來了，取得了成功？我想這可能和他的低杠桿，甚至無杠桿有關(guān)系。杠桿是雙刃劍，價格上漲給你帶來翻倍的利潤，但是你承受不了下跌。做期貨、期權(quán)的都知道波動率的重要性。杠桿太高了，雖然你判斷對方向，但是中間一個小小的波動，你就出局了。老戴維斯?期滿倉一倍 的杠桿，我認(rèn)為大家可以參考這個數(shù)據(jù)，滿倉一倍杠桿。他在去瑞典當(dāng)大使時，他的股票回撤了一半，如果這么算的話，其實他當(dāng)時一無所有了。當(dāng)然了，他扛下來了，不過這其中是有?險的， 希望大家知會。

最后總結(jié)一下，房地產(chǎn)投資大家可以做，尤其是沒房的保存處女貸的朋友。第一套房子一定買對城市，可以在能力范圍之內(nèi)盡量多貸款，但是我不建議無限負(fù)債。你不是美國，你沒有人可以收割。第二，未來全國范圍看，房地產(chǎn)收益會跑輸權(quán)益性投資，即使寬基指數(shù)投資也可以打敗全國房地產(chǎn)的平均收益，但是不排除個別優(yōu)質(zhì)城市依然會暴漲，主要集中在南宋版圖的兩個三?，珠三?三。廣?因為東盟可能有機(jī)會，帝都房價完全看上面臉色，在疏解工作結(jié)束之前，帝都跑不過江南和嶺南。二零零幾年浙江某些縣城房價不輸?shù)鄱迹@種情況以后也許還能看到。從價值投資?度，或許現(xiàn)在應(yīng)該買帝都和環(huán)帝都，但是一定不要高杠桿，因為會關(guān)你多久，你不清楚。

大國目前的房地產(chǎn)其實和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、和實體經(jīng)濟(jì)都是對手盤，但是沒辦法，其中牽扯利益太多。有人說大國經(jīng)濟(jì)被房地產(chǎn)綁架了，這話并不是完全沒有道理，畢竟你看到，地府、銀行、國企和 房地產(chǎn)都深度捆綁，買深圳、上海、廣州、杭州，其實和你在大 A 買茅臺、平安保險、中免、寧德時代、比亞迪、唐明皇邏輯是一樣的，都是把自己和頭部資金和利益集團(tuán)進(jìn)行捆綁避嫌的策略， 這個策略不可能永遠(yuǎn)玩下去，但是至少目前最貼譜。(2021.03.02)