沈陽市出售公有住房辦法

　　第一條　為貫徹落實(shí)《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》和《遼寧省深化城鎮(zhèn)住房制度改革總體方案》，推進(jìn)住房商品化，正確引導(dǎo)消費(fèi)，加快住房建設(shè)，特制定本辦法。

　　第二條　凡我市行政區(qū)劃內(nèi)的新、舊直管公有住房和單位自管公有住房，除下列不宜出售的之外，均可出售。不宜出售的公有住房有：

　　（一）有產(chǎn)權(quán)糾紛的；

　　（二）列入近期改造規(guī)劃的；

　　（三）具有紀(jì)念意義或保留價值的；

　　（四）政府代管房產(chǎn)；

　　（五）適于改造為非住房的臨街住房；

　　（六）5成新以下（含5成新）的舊房；

　　（七）市政府認(rèn)為其他不宜出售的住房。

　　第三條　新建、外購和騰退的二薦房，要先售后租，并優(yōu)先出售給住房困難戶。

　　第四條　職工或居民按本辦法的規(guī)定，以成本價或標(biāo)準(zhǔn)價購買公有住房的控制面積，比照《遼寧省城鎮(zhèn)公有住房超標(biāo)加租試行辦法》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。超過控制面積的部分，實(shí)行市場價。

　　第五條　出售公有住房，要堅持買房自愿的原則。

　　第六條　產(chǎn)權(quán)單位暫不向無職工的居民家庭以標(biāo)準(zhǔn)價出售公有住房。

　　第七條　購買公有住房，女職工、女承租人享有與男職工、男承租人相同的權(quán)利。

　　第八條　職工或居民按本辦法的規(guī)定，以成本價或標(biāo)準(zhǔn)價購買公有住房，每個家庭只能享受一次。

　　第九條　出售新、舊自管公有住房，由市住房制度改革辦公室審批；出售新、舊直管公有住房，由市房產(chǎn)管理局審核，市住房制度改革辦公室批準(zhǔn)。

　　出售維護(hù)正常的舊公有住房，由市住房制度改革辦公室和市房產(chǎn)管理局分別審核自管房和直管房的已竣工使用年限，作為售房單位計算折舊的依據(jù)。

　　經(jīng)過大修、設(shè)備更新的舊房，交市房產(chǎn)評估中心評定成新，作為計算折舊的依據(jù)。

　　第十條　向高收入（夫妻雙方年工資收入2萬元以上，含2萬元）職工或居民家庭出售公有住房實(shí)行市場價。

　　向中低收入（夫妻雙方年工資收入2萬元以下）職工或居民家庭出售公有住房，同時實(shí)行成本價和標(biāo)準(zhǔn)價，購房人可自由選擇。

　　1994年新建磚混套房成本價為每平方米建筑面積806元。成本價的7項價格構(gòu)成因素是：征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施（包括煤氣、給水、排水、供電、供暖、道路、通訊設(shè)施）建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息、稅金。

　　1994年新建磚混套房標(biāo)準(zhǔn)價為每平方米建筑面積539元。其中，負(fù)擔(dān)價330元，抵交價209元。

　　住房的實(shí)際售價，根據(jù)所處地段（標(biāo)準(zhǔn)價不計入）、結(jié)構(gòu)、層次、朝向、設(shè)施和裝修標(biāo)準(zhǔn)等區(qū)別計價。地段調(diào)節(jié)將差價直接計入成本價；結(jié)構(gòu)樓層、朝向和設(shè)施的調(diào)節(jié)，將系數(shù)代入實(shí)際售價公式；裝修標(biāo)準(zhǔn)調(diào)節(jié)，按實(shí)際面積單獨(dú)計算，不進(jìn)入實(shí)際售價公式。

　　第十一條　舊房的成本價，按售房當(dāng)年新房的成本價成新折扣計算。維護(hù)正常的舊房的折舊，直接以使用年限乘年折舊率2%計算。

　　舊房的標(biāo)準(zhǔn)價，由兩部分組成：舊房負(fù)擔(dān)價，按售房當(dāng)年新房負(fù)擔(dān)價成新折扣計算；舊房抵交價，按住房竣工使用30年降低20%的比例折扣。維護(hù)正常的舊房的折舊，直接以使用年限乘年折舊率1.5%計算。

　　經(jīng)過大修或設(shè)備更新的舊房，按有關(guān)規(guī)定評估確定成新。

　　住房折舊的年限一般為50年，使用年限超過30年的以30年計算。

　　第十二條　已竣工使用不滿1年的住房為新房（10成新），使用1年以上的住房為舊房。

　　第十三條　職工或居民購買現(xiàn)已住用的公有住房，享受現(xiàn)住房折扣待遇。1994年成本價住房的現(xiàn)住房折扣為成本價的3.7%；標(biāo)準(zhǔn)價住房的現(xiàn)住房折扣，為負(fù)擔(dān)價的5%。現(xiàn)住房折扣，以后逐年減少，2000年取消。

　　第十四條　職工購買公有住房，售房單位對職工建立住房公積金前的工齡給予工齡折扣，夫妻雙方合并計算。購成本價住房和標(biāo)準(zhǔn)價住房，每年工齡從每平方米售價中減收3.2元。

　　離退休職工購房計算工齡的時間，按國家規(guī)定的離退休年齡計算。

　　夫妻在兩地工作，一方申請購買公有住房，另一方的工齡可以計入購房工齡。

　　喪偶的單身職工購買公有住房，配偶生前的工齡可以計入購房工齡。

　　職工在外商投資企業(yè)工作期間的工齡，不計入購房工齡。

　　第十五條　購買新、舊公有住房，一次付清房款，1994年給予購房人一次付款折扣率20%的待遇。

　　分期付款，首次交付實(shí)際售價的50%；其余50%的付款期是：購成本價住房8年，購標(biāo)準(zhǔn)價住房5年，逐年均衡交付。分期交付的部分，按政策性抵押貸款利率計收利息，單位不得貼息。

　　購房職工可以根據(jù)自己的需要，按照市住房資金管理中心的有關(guān)規(guī)定申請職工購建房政策性抵押貸款；也可以向建設(shè)銀行和工商銀行沈陽市分行房地產(chǎn)信貸部申請經(jīng)營性購建房抵押貸款。

　　第十六條　自1995年起，市住房制度改革辦公室會同有關(guān)部門逐年測定成本價、標(biāo)準(zhǔn)價以及工齡折扣、現(xiàn)住房折扣等數(shù)據(jù)，報省人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。

　　第十七條　根據(jù)住房的不同情況，實(shí)際售價（單位：元/平方米建筑面積）的計算公式是：

　　（一）成本價計算公式

　　1.新建空房實(shí)際售價=（成本價±地段調(diào)節(jié)差價-工齡折扣）×（1±各項調(diào)節(jié)系數(shù)之和）×（1-一次付款折扣率）

　　2.現(xiàn)住新房實(shí)際售價=〔（成本價±地段調(diào)節(jié)差價-工齡折扣）×（1±各項調(diào)節(jié)系數(shù)之和）-成本價×現(xiàn)住房折扣率〕×（1-一次付款折扣率）

　　3.騰退舊房實(shí)際售價=（成本價±地段調(diào)節(jié)差價-工齡折扣）×（1-年折舊率×已竣工使用年限）×（1±各項調(diào)節(jié)系數(shù)之和）×（1-一次付款折扣率）

　　4.現(xiàn)住舊房實(shí)際售價=〔（成本價±地段調(diào)節(jié)差價-工齡折扣）×（1-年折舊率×已竣工使用年限）×（1±各項調(diào)節(jié)系數(shù)之和）-成本價×現(xiàn)住房折扣率〕×（1-一次付款折扣率）

　　（二）標(biāo)準(zhǔn)價計算公式

　　1.新建空房實(shí)際售價=（標(biāo)準(zhǔn)價-工齡折扣）×（1±各項調(diào)節(jié)系數(shù)之和）×（1-一次付款折扣率）

　　2.現(xiàn)住新房實(shí)際售價=〔（標(biāo)準(zhǔn)價-工齡折扣）×（1±各項調(diào)節(jié)系數(shù)之和）-負(fù)擔(dān)價×現(xiàn)住房折扣率〕×（1-一次付款折扣率）

　　3.騰退舊房實(shí)際售價=（標(biāo)準(zhǔn)價-工齡折扣）×（1-年折舊率×已竣工使用年限）×（1±各項調(diào)節(jié)系數(shù)之和）×（1-一次付款折扣率）

　　4.現(xiàn)住舊房實(shí)際售價=〔（標(biāo)準(zhǔn)價-工齡折扣）×（1-年折舊率×已竣工使用年限）×（1±各項調(diào)節(jié)系數(shù)之和）-負(fù)擔(dān)價×住房折扣率〕×（1-一次付款折扣率）

　　第十八條　樓房每戶建筑面積的計算方法是：將一棟樓各房使用面積分別核定后相加，計算出總使用面積；用總使用面積去除總建筑面積得出換算系數(shù)；再以換算系數(shù)去乘各戶的使用面積即可求出。計算公式是：

　　換算系數(shù)=總建筑面積÷總使用面積

　　戶建筑面積=戶使用面積×換算系數(shù)

　　丈量核定使用面積，必須按建設(shè)部（84）城住公字第27號文件的規(guī)定執(zhí)行。

　　第十九條　職工或居民以成本價購買的公有住房，產(chǎn)權(quán)歸個人所有。住用5年后可依法進(jìn)入市場，在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個人所有。

　　職工或居民以標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有住房，購房人擁有部分產(chǎn)權(quán)，個人產(chǎn)權(quán)的比例按售房當(dāng)年標(biāo)準(zhǔn)價占成本價（含地段調(diào)節(jié)差價）的比重確定。計算公式為：

　　個人產(chǎn)權(quán)比例=標(biāo)準(zhǔn)價÷（成本價±地段調(diào)節(jié)差價）

　　標(biāo)準(zhǔn)價住房可以繼承，住用5年后可依法進(jìn)入市場；在同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購買、租用權(quán)；原售房單位撤銷的，市房產(chǎn)管理部門有優(yōu)先購買、租用權(quán)；在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，售房、租房收入按照單位和個人的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。

　　第二十條　個人出資購買解困住房、集資合作住房，按本辦法實(shí)行成本價和標(biāo)準(zhǔn)價。棚戶區(qū)改造住房和動遷回遷安置住房，結(jié)合棚戶區(qū)改造和動遷安置的實(shí)際，參照本辦法實(shí)行成本價和標(biāo)準(zhǔn)價。

　　第二十一條　本辦法發(fā)布前，職工和居民按照市政府不同時期規(guī)定的價格和政策購買的公有住房、解困住房、集資合作住房和青年公寓，均按售房或建房當(dāng)年被批準(zhǔn)的售價占當(dāng)年成本價（不含地段調(diào)節(jié)差價）的比重確定產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)和產(chǎn)權(quán)比例：售價達(dá)到成本價的，為成本價住房；達(dá)到原標(biāo)準(zhǔn)價的，為標(biāo)準(zhǔn)價住房，并明確單位和個人的產(chǎn)權(quán)比例。

　　上述擁有標(biāo)準(zhǔn)價住房的職工或居民，自愿按購房或交款當(dāng)年的成本價補(bǔ)足房價款和利息后，原購住房變?yōu)槌杀緝r住房。

　　第二十二條　本辦法發(fā)布前，售房單位未按售房批復(fù)文件執(zhí)行，發(fā)給職工買房補(bǔ)貼沖減房價，或增加、擴(kuò)大優(yōu)惠政策變相降價出售的公有住房，在確定個人產(chǎn)權(quán)比例時，不以售房當(dāng)年的標(biāo)準(zhǔn)價，而是以購房職工實(shí)際支付的平均每平方米購房款（計入規(guī)定的一次付款折扣）作為計算依據(jù)；計算產(chǎn)權(quán)比例的成本價，不計入地段調(diào)節(jié)因素。

　　第二十三條　1994年1月1日至本辦法發(fā)布前，未經(jīng)市住房制度改革辦公室批準(zhǔn)出售的公有住房，必須按本辦法規(guī)定的售價和政策進(jìn)行規(guī)范。

　　第二十四條　職工或居民購買公有住房（含解困住房、集資合作住房、棚戶區(qū)改造住房和動遷回遷安置住房），付清購房款后，要持購房證明等有關(guān)文件到房產(chǎn)交易管理部門和房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)監(jiān)理部門辦理住房交易手續(xù)和產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍轉(zhuǎn)移手續(xù)，同時要辦理相應(yīng)的土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，并根據(jù)成本價和標(biāo)準(zhǔn)價住房的不同，領(lǐng)取個人產(chǎn)權(quán)的房屋所有權(quán)證或部分產(chǎn)權(quán)（注明產(chǎn)權(quán)比例）的房屋所有權(quán)證。

　　第二十五條　1993年底前，由單位出具的購房證明，均應(yīng)經(jīng)市住房制度改革辦公室重新核定；購房人持重新核定的購房證明，按第二十四條的規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。

　　第二十六條　向職工或居民出售新、舊公有住房，按有關(guān)政策減免稅費(fèi)。

　　第二十七條　職工或居民購買公有住房后，不交納房租；職工仍享受公有住房提租發(fā)放的住房補(bǔ)貼。

　　第二十八條　職工購買公有住房，采暖費(fèi)仍按現(xiàn)行規(guī)定辦理。

　　第二十九條　公有住房出售后的維修、管理，按《沈陽市公有住房售后維修管理實(shí)施細(xì)則》（沈政發(fā)〔1993〕56號）的規(guī)定執(zhí)行。

　　第三十條　職工或居民購買的公有住房，均可調(diào)可換。

　　（一）通過房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)調(diào)換。

　　（二）在不超過購房控制面積的前提下，在單位內(nèi)部調(diào)換。辦法是：個人按調(diào)換房當(dāng)年的新房（舊房）成本價或標(biāo)準(zhǔn)價，補(bǔ)齊原購住房面積的結(jié)構(gòu)差價和成新差價；增加的面積，按新房（舊房）成本價或標(biāo)準(zhǔn)價交納購房款計入工齡折扣。

　　第三十一條　職工或居民購買公有住房后，遇有政府批準(zhǔn)的動遷，應(yīng)無條件服從，按動遷政策進(jìn)行回遷安置。回遷時，個人按動遷當(dāng)年的成本價或標(biāo)準(zhǔn)價補(bǔ)齊返還面積的結(jié)構(gòu)差價和成新差價；安置面積內(nèi)增加的面積，按新房成本價或標(biāo)準(zhǔn)價交納購房款。

　　第三十二條　國有住房的出售收入，按住房產(chǎn)權(quán)關(guān)系和國家規(guī)定的比例上交同級財政和留歸單位，分別納入各級住房基金；其他公有住房的出售收入，歸單位所有，納入單位住房基金。出售公有住房的收入，要全部用于住房建設(shè)和住房制度改革，嚴(yán)禁挪用。按規(guī)定留歸各產(chǎn)權(quán)單位（含中央、省、駐沈單位和軍辦企業(yè)）的出售公有住房的收入，一律存入市住房資金管理中心在建設(shè)銀行和工商銀行沈陽市分行房地產(chǎn)信貸部開設(shè)的專戶，集中存儲，監(jiān)督使用；資金的所有權(quán)不變，保證支付，并按同期銀行存款利率計付利息；產(chǎn)權(quán)單位支取存款，須經(jīng)市住房制度改革辦公室審批。

　　第三十三條　職工或居民家庭騙取優(yōu)惠政策兩次購房的，取消其家庭成員以成本價或標(biāo)準(zhǔn)價購買公有住房的資格。

　　第三十四條　職工購房弄虛作假，騙取工齡優(yōu)惠的，取消原來應(yīng)該享受的全部工齡折扣。

　　第三十五條　房產(chǎn)管理部門和各單位，違反本辦法的規(guī)定，未經(jīng)批準(zhǔn)擅自出售公有住房，增加或擴(kuò)大優(yōu)惠政策變相降價出售公有住房，以及工作人員弄虛作假、以權(quán)謀私，各級監(jiān)察部門嚴(yán)肅查處，追究主管領(lǐng)導(dǎo)和經(jīng)辦人員的責(zé)任。

　　第三十六條　本辦法由市住房制度改革辦公室負(fù)責(zé)解釋。

　　第三十七條　本辦法自發(fā)布之日起執(zhí)行。《沈陽市出售公有住房實(shí)施細(xì)則》（沈政發(fā)〔1993〕53號）即行廢止。我市過去發(fā)布的有關(guān)文件，凡與本辦法抵觸的，一律以本辦法為準(zhǔn)。